Az elmúlt évek látványos drágulása után egyre inkább a lassulás jelei mutatkoznak a magyar lakáspiacon. A vevők fizetőképessége elérte a határait, a használt lakások kínálatában egyre nehezebb jó állapotú ingatlant találni, az új beruházások körül pedig politikai és önkormányzati viták erősödnek. Közben az Otthon Start Program továbbra is meghatározó tényező, ám egy esetleges szigorítás újabb hullámot indíthatna el a piacon. Az Economx által megkérdezett szakértők szerint 2027-ben az árak alakulását a hitelfeltételek, a megfizethetőség és az új lakások megjelenése egyaránt befolyásolhatja.
A magyar lakáspiac az elmúlt években jelentős változásokon ment keresztül. A 2024-ben megindult élénkülés 2025-ben újabb lendületet vett, az árak emelkedtek, az Otthon Start Program bevezetése pedig tovább növelte az érdeklődést. A kereslet erősödésével az eladók is hozzászoktak ahhoz, hogy megfelelő áron viszonylag könnyen értékesíthetik ingatlanjaikat.
A helyzet azonban korántsem volt egységes. A 2010-es évek második felének fellendülésével szemben az utóbbi időszakban elsősorban a jó műszaki állapotú, esztétikailag is rendezett lakások voltak keresettek. A felújítandó ingatlanok iránti érdeklődést visszafogta, hogy az építőanyagok és a kivitelezési munkák drágulása miatt a korszerűsítés egyre nagyobb kiadást jelenthet a vevőknek.
A használt és az új építésű lakások piacát külön vizsgálva még jobban láthatóvá válnak a problémák. A használt ingatlanok között megfogyatkozott a jó állapotú, felújított lakások kínálata, ami szűkíti a vásárlók lehetőségeit. Eközben az árak is elérhették azt a szintet, amelyet a vevők egyre nehezebben tudnak megfizetni. A kereslet élénkítésére bevezetett Otthon Start sem képes korlátlanul ellensúlyozni a fizetőképesség határait.
Az új építésű lakások piacán más tényezők is nehezítik a tervezést. Az 5 százalékos lakásáfa bevezetése, kivezetése, majd ismételt alkalmazása önmagában sem segítette a hosszú távú kiszámíthatóságot. A kiemelt beruházások körüli viták és az önkormányzatok egyre határozottabb fellépése pedig tovább növelik a bizonytalanságot. Nem véletlen, hogy a választások előtt civil szervezetek és szakértők is egy hosszú távra szóló, akár 15–20 éves lakáspolitikai stratégia kidolgozását sürgették.
Még mindig az Otthon Start határozhatja meg a piacot
Az Otthon Start feltételeinek megfelelő új lakásfejlesztések egy részét kiemelt beruházássá nyilvánították, a gyorsabb építkezések ösztönzése érdekében. A kritikusok szerint ugyanakkor a beruházások helyszíne és környezete nem minden esetben kapott kellő figyelmet. A lakásépítések számának növelése mindenesetre sürgető feladat: a KSH adatai szerint 2025-ben mindössze 12 ezer új lakás készült el Magyarországon.
Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője az Economxnak arról beszélt, hogy az Otthon Start bevezetése óta alapvetően befolyásolja a lakáspiac működését. Amennyiben a program feltételei változatlanok maradnak, jövőre is az ideihez hasonló piaci aktivitásra lehet számítani.
Más lehet a helyzet, ha a kedvezményes hitelre jogosultak köre szűkül. Egy ilyen változás bejelentése és életbe lépése között sokan előrehozhatják lakásvásárlásukat, hogy még a szigorúbb feltételek előtt élhessenek a lehetőséggel. Ez átmenetileg ismét megemelheti a keresletet, és újabb drágulási hullámot indíthat el.
Az ilyen előrehozott vásárlásokat azonban jellemzően keresletcsökkenés követheti, ami később mérsékelheti az áremelkedés ütemét. A piaci bizonytalanságot az is fokozza, hogy egyelőre nem tudni, meddig marad érvényben az új lakások kedvezményes, 5 százalékos áfakulcsa, illetve milyen döntés születik az Otthon Start feltételeinek megfelelő, korábban nemzetgazdasági szempontból kiemeltnek minősített nagy lakásfejlesztések jövőjéről – emelte ki Valkó Dávid.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szintén az Otthon Start folytatását tartja a kereslet egyik legfontosabb kérdésének. A program hatására Budapesten a lakásvásárlók mintegy 40 százaléka első otthonát szerzi meg. Ez a jellemzően fiatalabb, árérzékenyebb vevői réteg azonban a jelenlegi árszinteken már nehezen tud további összegeket mozgósítani.
A csökkenő kamatok és a bérek emelkedése javíthatja a vásárlók lehetőségeit, de ezek a tényezők egyelőre nem hoztak újabb lendületet a piacra. Az első félévben közel 11 százalékkal kevesebb adásvétel történt, mint egy évvel korábban, miközben a lakáshitelezés bővülése is lassul.
A kínálati oldalon ezzel szemben egyre több jel utal a bővülésre. Budapesten a befektetők közül mind többen értékesítik lakásaikat, nő az árcsökkentett hirdetések aránya, és a vevők alkupozíciója is javulhat. Emellett 2027-ben az ideinél több új lakás készülhet el. Szegő Péter várakozásai szerint jövőre országosan 3–6 százalékos áremelkedés lehet reális, ami nagyjából az infláció és a bérek növekedésének üteméhez igazodhat. Budapesten inkább ennek a sávnak az alsó részére számít.
Átalakulhat a lakásfejlesztések eddigi modellje?
Az új kormány felülvizsgálja a kiemelt beruházások státuszát, miközben egyre több önkormányzat fogalmaz meg kifogásokat a nagyméretű, a környezetüktől idegennek tartott lakónegyedekkel szemben. A kritikusok szerint egyes fejlesztések túlságosan sűrű, személytelen lakókörnyezetet hozhatnak létre, miközben a környék infrastruktúrája nem feltétlenül képes kiszolgálni az új lakók igényeit.
Az újpesti és a zuglói önkormányzat már jelezte fenntartásait, Újbudán pedig szintén több beruházás körül alakult ki vita. Mindez arra utal, hogy a következő időszakban nem csupán az építkezések mennyisége, hanem azok elhelyezkedése, léptéke és a helyi infrastruktúrához való illeszkedése is meghatározó kérdéssé válhat.
A használt és az új építésű lakások piacán egyszerre jelentkeznek a lassulás jelei, de ez nem feltétlenül jelent rendkívüli fordulatot. Egy erőteljesebb drágulási időszakot gyakran követ konszolidáció, amikor az árak növekedése mérséklődik, a vevők óvatosabbá válnak, a piac pedig alkalmazkodik az új feltételekhez.
A Tisza-kormány által felvázolt Wekerle Lakásépítési Program új irányt is kijelölhet. Amennyiben a bérlakásépítés és a kollégiumi férőhelyek fejlesztése nagyobb hangsúlyt kap, a lakáspiacon a hagyományos adásvételek mellett egy újabb szegmens erősödhet meg. Ez azonban önmagában nem jelenti azt, hogy a piaci lakásfejlesztések rövid időn belül új lendületet kapnak: a jelenlegi folyamatok alapján a konszolidáció folytatódása is elképzelhető.
Hosszabb távon a kompakt városok fejlesztése szintén nagyobb szerephez juthat. Ez a szemlélet a meglévő városi területek hatékonyabb hasznosítására és a lakóhely, a munkahely, valamint a szolgáltatások közelségére épít. Az agglomerációban zajló, gyakran összehangolatlan építkezések korlátai egyre nyilvánvalóbbak: a beépíthető telkek fogyatkoznak, a közműhálózat és a közlekedési infrastruktúra pedig sok helyen nehezen viseli az újabb terhelést.
Ebben a helyzetben felértékelődhetnek a rozsdaövezeti fejlesztések, köztük a Rákosrendezőhöz hasonló nagy területű beruházások. Ezek azonban hosszú előkészítést és megvalósítást igényelnek, így rövid távon aligha oldhatják meg a lakáskínálat valamennyi problémáját. A hosszabb átalakulási folyamatok és a jelenlegi keresleti korlátok együttesen azt vetítik előre, hogy a lakáspiac egy ideig még stagnálóbb, visszafogottabb szakaszban maradhat.
Futó Péter, a zenga.hu vezető elemzője szerint a gazdasági növekedés kilátásai kedvezőbbek, mint amit az elmúlt évek tényleges teljesítménye mutatott, a munkaerőpiac pedig viszonylag stabil. Jelenleg azonban nem látszik olyan új hajtóerő, amely rövid idő alatt jelentősen megemelné a lakásvásárlási keresletet. Várakozásai szerint 2027 is az árak egyensúlyi szinthez történő lassú igazodásáról szólhat, legfeljebb mérsékelt, egyszámjegyű nominális drágulással.
A kereslet alakulását az év hátralévő részében és jövőre is az Otthon Start feltételei, a lakáshitelek kamatai, a reálbérek változása és az ingatlanok megfizethetősége határozhatja meg. A program esetleges szigorításáról egyre több szó esik, de a tényleges hatás attól függ majd, hogy történik-e változtatás, és ha igen, pontosan milyen formában. A vásárlók lehetőségeit továbbra is jelentősen korlátozhatja, hogy a lakásárak milyen arányban állnak a jövedelmekkel – tette hozzá a zenga.hu szakértője.
A kínálatban ugyanakkor 2027-ben már érezhetőbbé válhat az elmúlt időszakban elindított lakásfejlesztések hatása. Az új lakások számának növekedése szélesítheti a vevők választási lehetőségeit, és mérsékelheti az árakra nehezedő nyomást. A következő év egyik legfontosabb kérdése így az lesz, hogy a kedvezményes hitelek által fenntartott kereslet vagy az új beruházások révén bővülő kínálat gyakorol-e erősebb hatást a lakáspiacra – foglalta össze a várakozásokat Futó Péter.
