Az Európai Unió új lakhatási terve jogi kapaszkodót adhat azoknak a városoknak, amelyek korlátoznák a rövid távú lakáskiadást, fellépnének az üresen álló ingatlanok ellen, vagy megfizethetőbbé tennék a lakhatást. A Portfolio-nak nyilatkozó szakértők szerint a javaslat önmagában nem oldja meg a magyar lakhatási válságot, de megkönnyítheti a célzott beavatkozásokat. A valódi változáshoz azonban hazai döntésekre, átláthatóbb bérleti piacra és hosszú távú lakhatási programokra is szükség lenne.
Az Európai Bizottság Affordable Housing Plan nevű terve többek között forrásokat mozgósítana, egyszerűsítené az állami támogatások szabályait, és új befektetési platformmal segítené a szociális, illetve megfizethető lakhatási beruházásokat.
A készülő szabályozás egyik legfontosabb célja, hogy tisztázza, mikor avatkozhatnak be a tagállamok és az önkormányzatok a lakáspiac működésébe. Bár a lakáspolitika alapvetően nemzeti hatáskör, az intézkedések az uniós belső piac szabályait is érinthetik. Az új keret abban segíthet, hogy a lakhatás megfizethetőségének védelme világosabban igazolhassa bizonyos korlátozások bevezetését.
Budapestnél is indokolható lehet a beavatkozás
Misetics Bálint szociálpolitikus, Budapest főpolgármesterének lakhatási főtanácsadója szerint a javaslat nem közvetlenül írná elő a tagállamok lakáspolitikáját, hanem csökkentené annak jogi bizonytalanságát, hogy milyen intézkedéseket hozhatnak a megfizethető lakhatás érdekében.
A tervezet egyik fontos eleme a lakásárak és a jövedelmek aránya. Ha egy területen egy átlagos méretű lakás ára eléri a rendelkezésre álló jövedelem nyolcszorosát, és ez az arány az elmúlt években romlott, az a beavatkozás mellett szólhat. Tízes érték fölött még erősebb lehet az indok, de a hatóságoknak ekkor is objektív adatokkal kell alátámasztaniuk a lakhatási nyomást és az intézkedés szükségességét.
Misetics szerint Budapest esetében a lakásárak és a jövedelmek közötti különbség alapján indokolható lehet a beavatkozás. Horváth Áron, az Eltinga vezetője ugyanakkor arra figyelmeztetett, hogy nem elég a főváros egészét vizsgálni: a lakáspiaci helyzet kerületenként, sőt városrészenként is jelentősen eltérhet. Ezért a szabályozás előtt pontos területi adatokra és a főváros, a kerületek, valamint a szakértők együttműködésére lenne szükség.
Terézváros Airbnb-tilalma egyelőre nincs veszélyben
A javaslat nem követelné meg a már bevezetett korlátozások automatikus visszavonását. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a rövid távú lakáskiadást 2026 januárjától tiltó terézvárosi szabályozást sem kellene pusztán az új uniós terv miatt felülvizsgálni.
A jövőbeni intézkedéseknél azonban egyre fontosabbá válhat, hogy az önkormányzatok adatokkal igazolják: az adott tevékenység valóban hozzájárul a helyi lakhatási problémákhoz, a korlátozás pedig szükséges és arányos.
Misetics szerint a rövid távú lakáskiadás ellenőrzésében egy másik uniós szabályozás is lényeges változást hozhat. A magánszálláshelyekre vonatkozó, egységes digitális adatszolgáltatási rendszernek a 2024/1028/EU rendelet alapján 2026. május 20-tól működnie kellene. A szakértő szerint Magyarországon kérdéses, hogy az ehhez szükséges intézményi és informatikai háttér megfelelően rendelkezésre áll-e.
A rendszer azért lenne fontos, mert a jelenlegi gyakorlatban a platformokon feltüntetett NTAK-kódok ellenőrzése korlátozott lehet. Ha a szállásközvetítő platformok rendszeresen, ellenőrizhető módon osztanának meg adatokat a hatóságokkal, hatékonyabbá válhatna az illegális kiadás visszaszorítása is.
Nem csak az Airbnb jelent problémát: az üres lakásokkal is kezdeni kellene valamit
Horváth Áron szerint a lakhatási válságot nem lehet kizárólag a rövid távú lakáskiadásra szűkíteni. Az üresen álló lakások hasznosítása legalább ilyen fontos kérdés, hiszen a meglévő ingatlanállomány jobb kihasználása az új lakások építése mellett szintén növelhetné a hosszú távon elérhető lakáskínálatot.
A szakértő szerint a kerületi építményadó szabályait is úgy lehetne alakítani, hogy azok ne csupán a tulajdonosi használatot, hanem a hosszú távú bérbeadást is ösztönözzék. Ehhez fővárosi koordinációra és olyan szabályokra lenne szükség, amelyek a lakások üresen tartása helyett a tényleges lakhatási hasznosítást támogatják.
A szakértők a hosszú távú bérleti piac átláthatóbbá tételét is fontosnak tartják. Misetics szerint Magyarországon erősíteni kellene a bérlővédelmet, többek között a lakbéremelések szabályozásával. Horváth pedig a bérleti szerződések egységesítését és regisztrációját tartaná hasznosnak.
A nyilvántartás nemcsak a vitás helyzetek rendezésében segíthetne, hanem pontosabb képet adhatna a bérleti díjakról és azok változásáról is. Ehhez nem feltétlenül kellene mindenkitől újabb adatokat kérni: a NAV, a földhivatal és a lakcím-nyilvántartás már meglévő adatainak összekapcsolása is előrelépést jelenthetne.
Megfizethető bérlakásokra is szükség lenne
Az uniós lakhatási terv és a magyar helyreállítási terv módosítása egyaránt érinti a megfizethető bérlakások ügyét. Misetics Bálint szerint azonban nem elég meghatározni, hány lakás épüljön: azt is biztosítani kell, hogy ezek hosszú távon valóban megfizethetőek maradjanak.
A köztulajdonú bérlakások bővítése tartósabb garanciát jelenthetne erre, miközben Horváth Áron arra hívta fel a figyelmet, hogy a programok sikeréhez stabil finanszírozási és intézményi rendszerre is szükség van.
Az uniós források önmagukban aligha elegendők nagy léptékű bérlakásépítéshez. Ahhoz, hogy magánfejlesztők, bankok, biztosítók és intézményi befektetők is hosszú távon részt vegyenek ilyen projektekben, kiszámítható szabályozási és gazdasági környezetet kell teremteni.
Brüsszel adhat kapaszkodót, de a döntés Magyarországon dől el
Misetics szerint a magyar lakhatási problémákat eddig sem elsősorban az uniós jog akadályozta, hanem a megfelelő politikai szándék, illetve az önkormányzati eszközök hiánya. Horváth Áron ugyanakkor úgy látja, hogy az új uniós keret kiszámíthatóbb környezetet teremthet a lakáspiaci szereplők számára.
A következő időszak fontos kérdése lesz, hogyan alakul a rövid távú lakáskiadás hazai szabályozása, ki kap nagyobb szerepet a budapesti döntésekben, megvalósul-e az uniós adatmegosztás, és létrejön-e a bérleti szerződések regisztrációja. Az is eldőlhet, milyen eszközökkel ösztönzik majd az üres lakások kiadását, és milyen garanciák védik a támogatott bérlakások megfizethetőségét.
Az uniós terv tehát nem hoz automatikus fordulatot a magyar lakáspiacon, de erősítheti azoknak az önkormányzatoknak a mozgásterét, amelyek célzottan lépnének fel a lakhatási válság ellen. A valódi változás azon múlik, hogy Magyarországon születnek-e ehhez konkrét szabályok, és megteremtik-e a végrehajtásukhoz szükséges feltételeket.
