Alig fél év alatt nagyot változott a magyar lakáspiac képe. Tavasszal még az Otthon Start által megtámogatott kereslet, további áremelkedés és erősebb forgalom tűnt a legvalószínűbb forgatókönyvnek. Őszre azonban Budapesten már árcsökkenés jelent meg, visszaesett a tranzakciószám, javult a vevők alkupozíciója és a befektetők is hátrébb léptek. Most viszont újabb nagy változás érkezik: 2027-től átalakul a támogatott hitelezés, miközben az új lakások 5 százalékos áfáját határozatlan időre fenntartják. Ez az egész lakáspiac erőviszonyait átrendezheti.
Fél éve még egészen mást vártunk
2026 tavaszán még az látszott valószínűnek, hogy az Otthon Start keresleti hatása az év második felében is tovább emeli az árakat. Budapesten akkor még 4–7 százalék körüli második féléves nominális drágulással számoltunk. Őszre ezt a várakozást gyakorlatilag felülírta a piac.A mostani becslés országosan 2026 második felére már mindössze 0–1,5 százalékos, Budapesten pedig mínusz 2 és 0 százalék közötti nominális árváltozással számol az első félévhez képest. 2027 első felére ismét mérsékelt emelkedés jöhet, országosan 2–4, Budapesten 0–2 százalék körül.
Nem arról van szó, hogy összeomlott volna a lakáspiac. Sokkal inkább arról, hogy a 2025-ös árrobbanás után egyszerűen elfogyott a tér az újabb, kétszámjegyű dráguláshoz.
Az MNB szerint 2025-ben országosan 23,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak, és az év végére már mintegy 22,5 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolható szintet.
Budapesten már nemcsak lassulás, hanem áresés is látszik
A fordulat leginkább a fővárosban érzékelhető. Ez azért figyelemre méltó, mert alig egy évvel korábban még éppen Budapest vezette a lakásár-emelkedést. A saját hirdetési adataink arra utalnak: őszre Budapesten számottevően nőtt az eladásra kínált lakások állománya, miközben korábbi vizsgálatainkban már azt láttuk, hogy az árat módosító eladók között egyre többen választják az árcsökkentést.Vagyis a vevők egyre kevésbé vannak rákényszerítve arra, hogy elfogadják az elsőként meghirdetett árat.
Az Otthon Start felpörgette a hiteleket, de nem a tranzakciókat
Talán ez 2026 egyik legnagyobb lakáspiaci tanulsága. Az Otthon Start hatása a hitelpiacon rendkívül erős volt, de a tranzakciószámra már jóval kisebb hatást gyakorolt.Szeptemberben a Duna House 9385 lakóingatlan-adásvételt becsült. Ez ugyan 16,2 százalékkal meghaladta az augusztusi értéket, de 30,1 százalékkal alacsonyabb volt, mint egy évvel korábban.
Emiatt a tavaszi, mintegy 130 ezres 2026-os tranzakciós várakozást most már inkább 110–115 ezerre csökkentenénk, 2027-re pedig körülbelül 120 ezer adásvétellel számolunk.
Ez első látásra furcsának tűnhet: hogyan lehet egyszerre hatalmas hitelkereslet és gyengébb lakáspiaci forgalom? A válasz részben az árakban van. Az olcsóbb finanszírozás javította a vásárlók hitelképességét, ennek egy része azonban gyorsan beépült a lakásárakba. Egy bizonyos árszint fölött már a kedvezményes kamat sem tud korlátlan új keresletet teremteni.
Most viszont teljesen új helyzet jön: vége az Otthon Start jelenlegi formájának
2027-től az Otthon Startot a bejelentett Wekerle Plusz váltja fel. A program már csak a 18 és 41 év közötti elsőlakás-vásárlók és -építők számára lesz elérhető. Új lakás vásárlására vagy építésére továbbra is fix 3 százalékos, használt lakásra viszont már 5 százalékos kamatozású hitelt biztosítana. Az új rendszerben ötéves bentlakási kötelezettség is lesz, miközben a már megkötött Otthon Start-szerződéseket nem érinti a változás.Ez messze nem technikai módosítás.
A használt és az új lakások finanszírozása között két százalékpontos különbség keletkezik.
Ez pedig 2027-ben érezhetően az újépítésű lakások felé tolhatja a támogatott kereslet egy részét.
A használt lakások piacán ugyanakkor eltűnhet az a rendkívül erős 3 százalékos kamatelőny, amely 2025 második felétől jelentős keresleti többletet okozott. Így ezen a piacon 2027-ben már kevésbé valószínű újabb támogatásvezérelt árrobbanás.
És akkor jött az 5 százalékos áfa híre
A másik nagy változás az újlakáspiacon érkezett. Kármán András pénzügyminiszter október 20-án bejelentette, hogy határozatlan időre fennmarad az új építésű lakások 5 százalékos áfája. Ezzel megszűnik az a bizonytalanság, amely eddig szinte minden lakásfejlesztési projekt fölött ott lebegett.Ez szerintünk fontosabb döntés, mint amilyennek első látásra tűnik. Nem azért, mert ettől holnaptól olcsóbbak lesznek az új lakások. Az 5 százalékos áfa eddig is érvényes volt, tehát nem következik be egy új, 22 százalékpontos áresés.
A lényeg az, hogy elmarad az ellenkezője. A fejlesztőknek többé nem kell attól tartaniuk, hogy egy később induló projekt értékesítése már 27 százalékos áfakulccsal történik. Ez jelentősen javítja a kiszámíthatóságot, és több beruházást tehet finanszírozhatóvá.
2027 egyik nagy nyertese ezért az új lakás lehet
Most három hatás találkozik egyszerre. Az új lakásokra megmarad a 3 százalékos támogatott hitel, a használtaknál ez 5 százalékra emelkedik, és közben az új lakások 5 százalékos áfája is határozatlan időre fennmarad. Ez már valódi versenyelőnyt adhat az újépítésű szegmensnek.Ráadásul a kínálati fordulat már a támogatási döntések előtt elkezdődött. 2026 első felében 6278 új lakást adtak át, 22 százalékkal többet az egy évvel korábbinál, miközben 16 588 lakásra adtak ki építési engedélyt vagy tettek egyszerű bejelentést, ami 29 százalékos növekedés. Forrás: Központi Statisztikai Hivatal
Az MNB 2026 egészére 15,7 ezer lakás átadását várja, ami mintegy 30 százalékos éves bővülést jelentene. A jegybank szerint az átadások érdemi növekedése 2026 végétől, illetve 2027-től válhat igazán láthatóvá.
A tartós 5 százalékos áfa hatása azonban ennél később jelenik majd meg az elkészült lakások számában. Egy most elindított projektből jellemzően csak két-három év múlva lesz átadott lakás.
A döntés igazi kínálati hatása ezért inkább 2028-tól lehet látványos.
Ettől még nem lesznek automatikusan olcsóbbak az új lakások
Az 5 százalékos áfa fenntartása nem árcsökkentő program, hanem elsősorban kínálatstabilizáló intézkedés. A telekárak, építési költségek, finanszírozási költségek és fejlesztői hozamelvárások továbbra is magasak. Az MNB szerint már 2026 márciusában 1,85 millió forint körül alakult az új budapesti lakások átlagos négyzetméterára.A döntés valódi előnye inkább az, hogy több fejlesztés indulhat el, és a növekvő kínálat hosszabb távon fékezheti az árak emelkedését. Ez sokkal egészségesebb mechanizmus lenne, mint amikor kizárólag a keresleti oldal kap újabb támogatást.
Közben a bérleti piacon éppen ellenkező folyamat zajlik
A lakásvásárlási piac lassulása mellett a bérleti piac sem egyértelmű. Szeptemberben országosan 0,2, Budapesten 0,1 százalékkal csökkentek havi alapon a kínálati lakbérek, éves összevetésben azonban még mindig 6, illetve 5,3 százalékos emelkedés látható. Forrás: Központi Statisztikai HivatalEz inkább a drágulás kifulladását, mint valódi lakbérfordulatot jelent.
A következő évek egyik fontos kérdése ezért az újonnan bejelentett bérlakásprogram lesz. A kormány 2027-re első körben 30 milliárd forintnyi uniós fejlesztési forrást tervez megfizethető bérlakások és kollégiumok létrehozására, majd három év alatt további 550 millió euró uniós forrás bevonását tervezi.
Itt azonban a pénz önmagában nem elég. A legnagyobb kihívás az lesz, hogy egyszerre lehessen a lakbér a bérlők számára megfizethető, a projekt a fejlesztők és intézményi befektetők számára megfelelő hozamú, az állam támogatási igénye pedig hosszú távon finanszírozható. Ha ezt sikerül megoldani, Magyarországon először valódi intézményi bérlakáspiac is kialakulhat.
Mi jöhet 2027-ben?
A tavasszal még sokak által várt újabb lakásár-robbanás helyett most egy sokkal érdekesebb piac körvonalazódik. Országosan 2027 első felében 2–4 százalék körüli nominális áremelkedést, Budapesten inkább 0–2 százalékos drágulást tartunk reálisnak. A tranzakciószám 120 ezer környékére kapaszkodhat vissza, miközben az új lakások átadása 18–20 ezer közelébe emelkedhet. A lakbérek tovább nőhetnek, de a korábbi évekhez képest mérsékeltebb ütemben.A nagy különbség azonban az lesz, hogy 2027-ben már nem ugyanaz az állami támogatási rendszer hajtja majd a használt és az új lakások piacát. A használt lakásoknál gyengül a támogatott hitel ösztönző ereje, miközben az új lakások egyszerre kapnak 3 százalékos finanszírozási előnyt, tartós 5 százalékos áfát és növekvő fejlesztői kínálatot.
Ez könnyen oda vezethet, hogy 2027 egyik legfontosabb lakáspiaci története már nem a használt lakások újabb árrobbanása lesz, hanem az újlakáspiac régóta várt visszatérése.
És talán ez a legnagyobb változás tavasz óta: akkor még azt figyeltük, meddig tudja az államilag támogatott kereslet feljebb tolni az árakat. Most már inkább az a kérdés, hogy a növekvő kínálat és az átalakított támogatások végre képesek lesznek-e visszahozni az egyensúlyt a magyar lakáspiacra.
Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.
