Már nem elég meghirdetni egy lakást a tavalyi csúcsár közelében, és várni a vevőket. A budapesti X. és XVII. kerületben 2026-ra jóval válogatósabb lett a kereslet, nőtt az alku, a nagyobb családi házak értékesítése pedig akár 180–200 napig is eltarthat. A jó állapotú, reálisan árazott kisebb lakások továbbra is keresettek, de a túlárazott ingatlanoknál egyre inkább a vevők diktálnak.
Látványosan megváltozott a lakáspiac hangulata az Otthon Start tavalyi indulását követő erős időszakhoz képest. A program kezdetben jelentős új keresletet hozott, ami az árakat is felfelé húzta, 2026-ra azonban ennek lendülete nagyrészt elfogyott. A piac nem állt le, de a vevők sokkal kevésbé kapkodnak.
Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint ma már több lakást összehasonlítanak, alaposabban számolnak a felújítási és fenntartási költségekkel, és sokkal érzékenyebbek arra, hogy valóban megéri-e az adott ingatlan a meghirdetett árat.
Már nem veszik meg csak azért, mert „úgyis tovább drágul”
A tavalyi erős keresleti piacon sok eladó hozzászokott ahhoz, hogy magasabb induló ár mellett is gyorsan érkeznek érdeklődők. Ez 2026-ban már jóval kevésbé működik.Tavasszal és nyáron egyértelműen szelektívebbé vált a piac, ősszel pedig ugyan valamelyest javult az érdeklődés, valódi fellendülésről továbbra sem lehet beszélni.
A vevők elsősorban a jó állapotú, jó helyen lévő és megfelelően árazott ingatlanokra mozdulnak rá. Ami drága, korszerűtlen vagy nagyobb felújítást igényel, annál könnyen elhúzódhat az értékesítés.
Akár 5–12 százalék is eltűnhet a hirdetési árból
Az egyik legbeszédesebb változás az alku. A X. és XVII. kerületben jelenleg nagyjából 5–12 százalék közötti különbség is kialakulhat a meghirdetett és a tényleges eladási ár között. Ez persze nem azt jelenti, hogy minden lakásnál automatikusan ekkora engedményt kap a vevő.Egy jó állapotú, keresett és eleve reálisan árazott lakásnál továbbra is kicsi lehet az alku. A probléma azokkal az ingatlanokkal van, amelyek tulajdonosai még mindig a tavalyi, felfokozott piacból indulnak ki. Minél gyengébb az állapot, kedvezőtlenebb az alaprajz vagy magasabb a fenntartási költség, annál kevésbé tolerálják a vevők a túlárazást.
A családi házaknál már a 200 nap sem kirívó
A lassulás az értékesítési időben is nagyon látványos. A X. és XVII. kerületben egy családi ház eladásához ma már 180–200 napra is szükség lehet, különösen akkor, ha nagy, felújítandó vagy energetikailag korszerűtlen ingatlanról van szó. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy egy rosszul pozicionált ház akár fél évnél tovább is a piacon maradhat.A vevők ugyanis már nemcsak a vételárat nézik. Egy nagyobb háznál beleszámolják a fűtést, a felújítást, a nyílászárók cseréjét, az energetikai korszerűsítést és a várható karbantartási költségeket is. A papíron olcsóbb ház így könnyen drágább döntéssé válhat, mint egy kisebb, jobb állapotú lakás.
Ezekért viszont továbbra is kapkodnak
A lassulás nem minden ingatlant érint egyformán. A kereslet továbbra is erős a 40–60 négyzetméteres használt lakások, valamint az 50–80 négyzetméter körüli újépítésű otthonok iránt.A panellakások is megtartották népszerűségüket, főként akkor, ha jó állapotúak és még megfizethető árszinten vannak. A családi házak közül szintén a kisebb, korszerűbb, alacsonyabb fenntartási költségű ingatlanokat keresik.
Vagyis nem maga a lakáspiac gyenge: egyre inkább az derül ki, hogy a jó ingatlan és a rosszul árazott ingatlan két teljesen külön piac lett.
Már az árak emelkedése is falba ütközött
Az év elején még volt némi áremelkedési lendület, a második negyedévtől viszont inkább stagnálás, bizonyos típusoknál pedig enyhe korrekció vált jellemzővé.Az októberi kínálati adatok alapján a XVII. kerületben a lakóingatlanok átlagos hirdetési ára körülbelül 1,1 millió forint négyzetméterenként, a családi házaknál pedig nagyjából 1,03 millió forint.
A X. kerület családi házainál körülbelül 993 ezer forintos négyzetméterár jelenik meg a kínálatban. A kulcsszó azonban a kínálati ár. A hirdetésben szereplő összeg és az, amit végül egy vevő ténylegesen kifizet, egyre kevésbé ugyanaz.
Az Otthon Start már nem húzza úgy a piacot, mint tavaly
Az első lakásukat vásárlók és a fiatal családok továbbra is fontos szereplői a piacnak, és körükben magas a hitelből vásárlók aránya. Az Otthon Start ezért továbbra is érdemi segítséget jelent. A program azonban már nem ugyanazt a hatást váltja ki, mint a bevezetésekor.A kezdeti időszakban hirtelen sok új vevő jelent meg, ami komoly árnövekedést is hozott. Miután azonban az árak magasabb szintre kerültek, a támogatott hitel önmagában már nem tudott újabb, hasonló erejű keresleti hullámot generálni.
Az újépítésű projektek esetében is egyre világosabbá válik, hogy van egy pont, amely fölött hiába kedvező a finanszírozás, a vevő egyszerűen nem tud többet fizetni.
A befektetők is hátrébb léptek
A befektetési célú vásárlások szintén visszaszorultak. A magas lakásárakat a bérleti díjak emelkedése már nem tudta követni, így romlott a lakáskiadásból elérhető hozam. A klasszikus modell – lakást venni és hosszú távra kiadni – emiatt kevésbé vonzó, mint néhány éve.Ha befektető mégis vásárol, inkább olyan ingatlant keres, amelynél felújítással vagy más értéknövelő beruházással lehet később magasabb árat vagy jobb hozamot elérni.
A bérlőknek közben egyre több választásuk van
A kiadó lakások kínálata is bővült. A Balla Ingatlan adatai szerint Budapesten az év első felében a bérleti díjak átlagosan 4000–4500 forint között alakultak négyzetméterenként havonta, miközben az árak inkább stagnáltak vagy csak enyhén emelkedtek.A nagyobb kínálat a bérlők pozícióját erősíti: a rosszabb állapotú vagy túlárazott lakásoknál már könnyebben alkudnak, vagy egyszerűen tovább keresnek.
Az eladóknak most már a piacot kell követniük, nem a tavalyi árakat
A következő hónapokban a szakértő nem számít nagy áresésre, de a korábbi gyors drágulás visszatérése sem tűnik valószínűnek. A legfontosabb változás inkább az, hogy az árak között egyre nagyobb különbséget tesz maga a piac.Egy jó állapotú, megfelelő helyen lévő és jól árazott lakásra ma is gyorsan lehet vevőt találni. Egy túlárazott, felújítandó vagy drágán fenntartható ingatlannál viszont akár fél év várakozás és jelentős árengedmény is lehet a vége.
2026-ban tehát már nem az a kérdés, hogy van-e vevő az ingatlanpiacon, hanem az, hogy milyen ingatlanra és milyen áron van vevő. És ebben a helyzetben egyre kevésbé az eladó, sokkal inkább a vásárló mondja meg, mennyit ér valójában egy lakás.
Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.
