Budapest bérlakáspiacán igazán erős év volt a 2022-es: az év eleji és év végi számokat összehasonlítva kiderül, december végén átlagosan jó 30 százalékkal kértek többet havonta a bérbeadók, mint egy évvel korábban. Az országos adatok hajszálnyival kevésbé rémisztőek, úgy 13 százalékos volt a drágulás.
Az ingatlantajolo.hu adatbázisában a hirdetett kiadó lakások adatait összegezve a következők derülnek ki: egy átlagos fővárosi kiadó lakásért idén január elején 401 ezer forintot kellett fizetni, szemben az egy évvel korábbi 307 ezerrel. A számokat jócskán fölfelé húzzák a luxusingatlanok, nem ritka a havi 3-4 millió forintért kínált lakás sem a felkapottabb kerületekben. Egy év alatt a hirdetett fővárosi kiadó lakások átlagos mérete is emelkedett (72 négyzetméterről 80 négyzetméterre), vagyis 2022-ben valószínűleg a korábbinál több prémium lakás jelent meg a hirdetési portálokon - vagy más megközelítésben: a kisebb lakások tűntek el az elérhető kínálatból.
Az árak brutális növekedésével párhuzamosan csökkent az elérhető bérlakások mennyisége: jó 30 százalékkal kevesebb a hirdetés, mint egy évvel korábban.
A más forrásokból származó, nyilvánosan elérhető adatok szintén 30 százalék körüli csökkenést mutatnak az elérhető lakások mennyiségében, és az általunk számolthoz hasonló a máshol kimutatott áremelkedés mértéke is. Az a piacon elérhető adatokból nem dönthető el világosan, hogy az ingatlantajolo.hu-n hirdetett kiadó lakások közül több-e a felsőkategóriás ingatlan, mivel a KSH lakbérindex publikációja számokat nem közöl, csupán a bázisidőszakhoz képest jelzi a növekedést. Valószínűsíti viszont, hogy ez a helyzet, ha összehasonlítjuk a KSH által közölt átlagos kiadó Budapesti lakások méretét (54 nm) az ingatlantajolo.hu-n hirdetett átlagos fővárosi lakásmérettel (80nm).
Szintén az általunk számolt trendek valódiságát igazolja az, hogy a KSH kiadványa szerint az előző év azonos időszakához képest a pesti belső kerületekben volt a legnagyobb a drágulás (27%). A budai egyéb, illetve a pesti átmeneti kerületekben is 22, a budai hegyvidéki és a pesti külső kerületekben pedig egyaránt 20%-kal nőttek a lakbérek egy év alatt.
A tisztánlátást az is nehezíti, hogy a nyilvánosan elérhető adatok többségét nyáron/koraősszel publikálták, amikor az elszálló energiaárak hatása még nem (vagy sokkal kevésbé) jelent meg az albérletek árában, azóta viszont könnyen lehet, hogy éppen a kisebb, olcsóbban fenntartható lakások találtak bérlőre, így a "maradék" magasabb ára logikus is lehet.
És van még egy piaci tényező, ami afelé mutat, hogy a számolt adatok nincsenek túl távol a valóságtól: ez pedig az eladó lakások ára. Mivel Budapesten az egymilliós négyzetméterár már csak a kevésbé felkapott kerületekben elérhető, ha egy lakástulajdonos csak átlagos megtérüléssel (évi 8% körül) számol, az egy 80 millió forint értékű lakásnál már havi 530 ezer forint fölötti lakbért jelentene. És akkor ne is gondoljunk bele, hogy a jelenlegi inflációs környezetben a 8 százalék nem éppen jó ajánlat.
Átlag helyett nézzük azt, mennyibe kerül egy "közepesen jó" lakás?
Valójában az átlagnál valószínűleg reálisabb képet ad, ha a hirdetett budapesti lakások medián árát nézzük. Magyarul azt, hogy ha sorba rakjuk az összes lakást legolcsóbbtól a legdrágábbig, mennyibe kerül az, amelyik középen van: ez pedig 2023 január elején 292,500 ezer forint volt, ami még mindig sokkoló. Különösen, ha me
llétesszük az egy évvel korábbi, kerek 200 ezres számot. Vagyis 2022 során a “közepesen drága” kiadó ingatlanok bérleti díja csaknem 50 százalékkal emelkedett, jóval nagyobb mértékben, mint az összes lakás átlaga.
A kiadásra kínált ot
thonok döbbenetes áremelkedése mögött több tényező is megbújhat. Az egyik lehetséges indok az, hogy a megfizethetőbb ingatlanok nem kerülnek ki a piacra: ezekhez a korábbinál sokkal jobban ragaszkodnak a bérlők. Ahogy az is elképzelhető, hogy akinek kicsit rosszabb állapotú, régebbi, felújításra szoruló ingatlana van, az akár alacsonyabb áron is hosszabbít a meglévő lakóival, attól félve, hogy újra kiadni csak nagyobb beruházás után tudná a lakást.És persze valószínűleg ott van még a trend mögött ezer másik ok: az infláció, a forintárfolyam (egyre több az euróban meghatározott árú kiadó lakás), a lakások árának általános emelkedése - hiszen elvileg egy kiadott lakásnak nagyjából 20 év alatt illene visszahozni a saját árát, így ha az eladási árak fölfele mennek, az húzza magával a bérleti díjakat is.
Mindenesetre elgondolkodtatóak az adatok, különösen, ha a hazai átlagbérekkel összehasonlítva nézzük őket, a KSH szerint
az októberi nettó átlagkereset
(ez a legfrissebb adat) 352 ezer forint volt, vagyis egy átlagos keresetű ember egy átlagos budapesti albérletet akkor sem tud kifizetni, ha egész hónapban egy fillért sem költ.
