Kiszámíthatatlan szabályozás, nehezen átlátható ingatlanpiaci adatok, elavult épületek és akadályozott kereskedelmi fejlesztések – többek között ezekre a problémákra hívja fel a figyelmet az RICS Magyarország. A nemzetközi szakmai szervezet tízpontos javaslatcsomagban vázolta fel, milyen változtatásokra lenne szükség a hazai ingatlanpiac versenyképességének és átláthatóságának javításához.
A több mint 150 éves múltra visszatekintő Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) szerint a magyar ingatlanpiac fejlődésének egyik legfontosabb feltétele a kiszámítható, átlátható és szakmai alapokon nyugvó szabályozás. A szervezet nemzetközi standardjai az értékbecsléstől és a szakmai etikától kezdve a fenntarthatóságon át az összeférhetetlenségi kérdésekig számos területen adhatnak iránymutatást.A javaslatok célja, hogy az ingatlanpiaci és városfejlesztési döntésekben nagyobb szerepet kapjon a hosszú távú gondolkodás, a megbízható adatok használata, az értékalapú szemlélet és a fenntarthatósági kockázatok kezelése. A szervezet hangsúlyozza: nem kész jogszabálytervezetet tett le az asztalra, hanem olyan egyeztetési alapot, amely mentén szakmai segítséget nyújtana a kormánynak.
A Portfolio a szervezet hazai képviselőivel, Winkler Edinával, Ódor Dániellel, Barta Zsomborral és Orcsik Annával beszélgetett egy budapesti szakmai eseményt követően. A szakértők tíz olyan területet jelöltek meg, ahol szerintük sürgető lenne a változás.
Ezen a 10 területen alakítanák át az ingatlanpiac szabályozását
1. Energiahatékonyabb épületeket és hosszú távú megtakarításokat szeretnénekAz energiahatékonysági beruházások ösztönzése egyszerre csökkenthetné a háztartások terheit, korszerűsíthetné az épületállományt és segíthetné a fenntarthatósági célok elérését. A kevésbé hatékony rendszerek fokozatos kivezetésére is megfelelő ösztönzőket kellene kialakítani.
2. Egységesebb ESG-szabályokra és megbízhatóbb értékbecslésekre lenne szükség
A fenntarthatósági kockázatok egyre nagyobb súllyal esnek latba az ingatlanbefektetéseknél. Ahhoz azonban, hogy ezeknek az ingatlanok értékére gyakorolt hatását is pontosan lehessen mérni, egységes szakmai szempontokra és megbízható adatokra van szükség.
3. Új alapokra helyeznék a megfizethető lakhatást
A lakhatási problémák nem kezelhetők kizárólag új lakások építésével. A bérlakáspiac fejlesztését, a felújításokat és az energiahatékonyság javítását is összehangolt, hosszú távon kiszámítható rendszerbe kellene foglalni.
4. A támogatott beruházásoknál a fenntarthatóságot később is ellenőriznék
Az EU-s és állami forrásokból megvalósuló fejlesztéseknél nem elegendő a támogatás odaítélésekor vállalásokat tenni. A fenntarthatósági szempontok teljesülését a kivitelezés és az üzemeltetés során is mérhetővé kellene tenni.
5. Átláthatóbbá tennék a kereskedelmiingatlan-piac szabályait
A plázastop és a kereskedelmi funkciók, illetve bérlők váltására vonatkozó előírások csak akkor szolgálhatják a közérdeket, ha objektív, előre ismert és versenysemleges feltételekre épülnek. A jelenlegi szabályozás kiszámíthatóságát ezért javítani kellene.
6. Szigorúbb feltételekhez kötnék a kiemelt beruházási státuszt
Az RICS szerint indokolt lenne a kiemelt beruházássá nyilvánítás lehetőségét elsősorban az állami szektorra és a különleges társadalmi érdekeket szolgáló projektekre korlátozni. A döntési szempontoknak átláthatónak, arányosnak és előre kiszámíthatónak kellene lenniük.
7. Rendeznék az ingatlan-nyilvántartás körüli problémákat
A földhivatali folyamatok megbízhatósága alapvetően befolyásolja az adásvételek biztonságát, az értékbecslések pontosságát és a befektetői bizalmat. Az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer stabil működése ezért kiemelt jelentőségű.
8. Pontosítanák az állami elővásárlási jog alkalmazását
Világörökségi területeken az állami elővásárlási jogot csak jól körülhatárolt, indokolt és arányos esetekben tartanák célszerűnek. A szabályozásnak egyértelműen meg kellene határoznia, mikor indokolt az állami beavatkozás.
9. Új lendületet adnának a történelmi belvárosok felújításának
A régi belvárosi épületek megőrzése és korszerűsítése nem csupán műszaki feladat. A társasházak döntéshozatalát, a felújítások finanszírozását és az energetikai fejlesztéseket is segítő megoldásokra lenne szükség.
10. Újraélesztenék a budapesti utcafronti üzlethelyiségeket
A földszinti üzletek működése a városképre, a helyi gazdaságra és a közterületek minőségére is hatással van. A problémát az önkormányzatok és a magántulajdonosok együttműködésével, célzott városrészi programokkal lehetne kezelni.
Nemcsak a szabályozás, a befektetői bizalom is veszélyben lehet
Az RICS szerint az ingatlanpiac hosszú távú fejlődéséhez olyan jogszabályi környezetre van szükség, amelyben a piaci szereplők előre ismerik a döntések feltételeit. A szervezet ezért szakmai egyeztetéseket kezdeményezne a kormányzati döntéshozókkal, az önkormányzatokkal és más érintett szervezetekkel.Orcsik Anna, az RICS európai vezetőségének tagja úgy látja, hogy az épített környezet állapota nemcsak az életminőséget, hanem Magyarország hosszú távú versenyképességét is meghatározza. Szerinte olyan közös szakmai platformra lenne szükség, ahol a döntéshozók, az önkormányzatok, a befektetők és az érintett közösségek együtt alakíthatják az épített környezet jövőjét.
A cél nem egyszerűen a külföldi minták átvétele, hanem egy olyan, a magyar sajátosságokra épülő stratégia kialakítása, amely akár más országok számára is követendő példa lehet.
A plázastop és a kiemelt beruházások szabályozása is változhatna
Ódor Dániel, a Taylor Wessing partnere szerint a megfizethető lakhatás megteremtésében a bérlakásszektor fejlesztése megkerülhetetlen. Ehhez olyan szabályozásra lenne szükség, amely nemcsak a lakhatási költségeket tartja szem előtt, hanem az intézményi befektetők számára is vonzó feltételeket teremt.A kereskedelmi ingatlanoknál különösen sürgetőnek tartja a plázastopként ismert szabályozás felülvizsgálatát. Jelenleg ugyanis a meglévő épületekben történő bérlőváltás is engedélyezési eljárást vonhat maga után, miközben a 300 négyzetméternél nagyobb új kereskedelmi fejlesztéseknél szintén külön kormányhivatali engedélyre van szükség.
A szakember szerint a bürokratikus akadályok helyett inkább az előre meghatározott, helyi építési szabályzatokon alapuló kereteket kellene előtérbe helyezni. Ez új márkák és piaci szereplők megjelenését is megkönnyíthetné, ami a vásárlók számára szélesebb választékot jelentene.
Az RICS a kiemelt beruházások és az állami elővásárlási jog szabályozását is pontosítaná. A szakértők szerint a jelenlegi rendszer bizonyos esetekben versenytorzító lehet, ezért a döntéseknek átláthatóbb és kiszámíthatóbb feltételeken kellene alapulniuk.
Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás működése szintén problémás terület. Az E-ING rendszerre történő átállás késése és az ügyintézés lassulása a tranzakciókat is hátráltathatja, ezért a folyamat mielőbbi rendezése alapvető fontosságú lenne.
Az ingatlanpiacnak egységes ESG-adatokra is szüksége lenne
Winkler Edina értékbecslési szakértő szerint a finanszírozás és az ingatlanok értékelése szempontjából egyre fontosabbá válik, hogy pontos információk álljanak rendelkezésre az épületek műszaki és energetikai állapotáról.Az RICS ezért egységes adatbekérő kérdőívet dolgozna ki a kereskedelmi ingatlanok fenntarthatósági jellemzőinek felmérésére. Erre azért is szükség lenne, mert a bankok jelenleg eltérő mennyiségű és részletességű ESG-adatot kérnek az értékbecslésekhez. Az egységes rendszer megkönnyítené az összehasonlítást, és csökkenthetné a finanszírozási kockázatokat.
A kezdeményezés a bérbeadók és bérlők számára is készülő Property Checklist eszközzel egészülne ki. Ez a zöld bérleti szerződések előkészítését és a fenntarthatósági vállalások ellenőrzését segítené, az energiahatékonyságtól a megújuló energia használatán át a bérlőket támogató rendszerekig.
Winkler Edina szerint a részletes adatszolgáltatás nem szűkíti, hanem éppen ellenkezőleg, biztonságosabbá teheti a finanszírozást. A bankok és a befektetők így azonos szempontok alapján értékelhetnék az ingatlanokat, és pontosabban mérhetnék fel a fenntarthatósági kockázatokat.
Az energiahatékonyság nemcsak környezetvédelmi, hanem gazdasági kérdés is
Barta Zsombor fenntarthatósági szakértő szerint az állami források átcsoportosításával jelentős megtakarítási lehetőségek nyílhatnának meg. A nem hatékony megoldások támogatása helyett az energiafogyasztást és a károsanyag-kibocsátást csökkentő beruházásokat kellene előnyben részesíteni.A szakember úgy véli, hogy a nyugat-európai példák – többek között Svédország, Franciaország és az Egyesült Királyság gyakorlata – azt mutatják: a világos szabályok és a kiszámítható követelmények nem feltétlenül fékezik a piacot, hanem éppen a tervezhető fejlődést segítik.
A tízpontos javaslatcsomag az energiaszegénység kérdését is érinti, amely egyszerre jelent társadalmi és gazdasági kihívást. A megvalósításhoz ezért nemcsak az építőgazdaságért felelős terület, hanem a pénzügyi és energetikai döntéshozók együttműködésére is szükség lenne.
Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.
