A birtokvédelem intézménye az ingatlantulajdonosok jogosítványainak egyik legérdekesebb és legkevésbé ismert korlátja. Lássuk tehát, hogy mi is a birtokvédelem és kit illet meg egyáltalán. A birtokvédelem a birtokost két esetben illeti meg; ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják. A jog világában ezen magatartásokat tilos önhatalomnak hívják, konyhanyelven a birtokháborításról van szó. A birtokost a birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak kivételével, akitől a birtokos a birtokot jogalap nélkül, azaz tilos önhatalommal szerezte meg.
[caption id="attachment_13640569" align="aligncenter" width="5332"]
A birtoktól való megfosztásra vezető vagy a birtoklást zavaró magatartás akkor valósít meg birtokháborítást, ha nincs jogalapja. Fontos megértenünk, hogy attól, hogy valakinek joga van a birtokláshoz (pl. egy ingatlantulajdonosnak) önmagában még senkit sem jogosít fel arra, hogy a ténylegesen birtokban levő személyt (pl. bérlőt) a birtoktól megfossza.[/caption]
A birtokvédelem alapja közvetlenül maga a birtoklás ténye. A birtoklás tényén alapuló birtokvédelem egyik elvi alapja éppen az önkényesség, az önbíráskodás kizárása. A birtokvédelem szabályai azon a kiindulóponton nyugszanak, hogy gyakorlatilag birtokától önhatalommal a jogalap nélkül birtokló sem fosztható meg.Ezért van az, hogy a tulajdonos például nem rakhatja csak úgy ki a bérlőt a lakásból önhatalmúlag (bár a bérlő jogcímes birtokosnak minősül), ha a bérlő nem fizetne bérleti díjat, nem cserélheti le a zárat stb. mivel a birtokvédelem ezen esetekben elsősorban a birtokost (bérlőt) illeti meg.
Manapság a birtokvédelem nem csupán a dolog feletti hatalomgyakorlás zavartalanságát hivatott védeni, hanem az emberi környezetet oltalmazó funkciót is ellát, ahol előtérbe helyeződik az emberi környezet megóvása, elsősorban a zaj- és a levegőszennyezéstől s egyéb káros hatásoktól. A birtokvédelmi jogviták egyik legnagyobb csoportját a szomszédjogi jogviták képezik. Külön szakirodalom foglalkozik a szomszédjogi perek alapját képező tényállások és a birtokvédelem kapcsolatáról.
Ennek ismertetése helyett azonban annyit említenénk meg, hogy a birtokháborítást bármely zavaró tevékenység megvalósíthatja. Ezek lehetnek hang- és zajhatások, a káros anyagok kibocsátása, az épületfelújítási munkák zavaró hatása, sőt az is, ha a dolgot vagy az azt birtokló személyeket közvetlen behatás nem éri, így például, ha az ingatlanon folyó tevékenységet kamera figyeli, akkor is, ha az ott előforduló személyek nem felismerhetők. A szomszédban működtetett vegyszerüzem vagy a rádió bömböltetése egész éjszaka, esetleg altató helyett a légkalapács használata mind-mind alapot adhatnak a birtokvédelemre a nyugalmunkat megzavarókkal szemben.
A birtokháborítással szemben a birtokvédelem körében három eszközünk van: a jogos önhatalom, a jegyző előtti igényérvényesítés és a birtokper, melyeket a következő blogbejegyzésünkben ismertetünk!
Szerzőnk dr. Kesseő-Balogh Péter ügyvéd, a Jogado Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
