Óvatosság és kivárás jellemzi az ingatlanpiacot, hiszen a legtöbb piaci szereplő még bizonytalan abban, mi várható hosszú távon – tudtuk meg Makk Károly Dömötörtől, a TriGranit leasing managerétől.
– Milyen keresleti/kínálati változásokra számít rövid távon az ingatlanpiacon?
– Alapvetően több tendencia is észrevehető az ingatlanpiac minden szektorában, de leginkább a kivárás jellemzi a jelen piaci helyzetet. A járvány világszintű kirobbanása előtt a kereskedelmi és lakóingatlanok árai kis híján sosem látott magasságokba emelkedtek Európában és világszerte. Történelmi rekord alacsony szinten volt az irodapiac üresedési rátája, míg ezzel egy időben folyamatosan növekedtek a bérleti díjak. A növekedés alól a lakóingatlanok sem voltak kivételek, hiszen még sosem volt ilyen drága sem az albérlet, sem a négyzetméterre vetített vételár. Ehhez a szinthez képest egyértelműen pillanatnyi keresleti csökkenés várható, a már említett várakozó hozzáállás miatt.
– Milyen változásokra számít közép- és hosszabb távon?
– Mivel még csak most ismerkedünk a járvány által okozott közép- és hosszú távú károkkal, és főleg mert a közvetett hatások csak később lesznek ismertek, elhamarkodott lenne messzemenő következtetéseket levonni. Azt viszont egyértelműen kijelenthetjük, hogy jelen pillanatban a bérleti díjak továbbra sem csökkennek az üzleti szegmensben. Igaz, esetlegesen a nagyobb bérlőkért élesebb verseny folyhat különböző ösztönzők formájában, de a már befejezés-közeli projektek nem fognak csúszni, a 2020-ra tervezett épületek átadása minden bizonnyal időben meg fog történni.
– Mit gondol, milyen hatása lehet egy esetleges második járvány-hullámnak?
– A még nem teljesen látszó hatások mellett további bizonytalanságot okozhat, ha lesz újabb hulláma a vírusnak. Ebben az esetben viszont, a nagyobb kontroll és tapasztalatok miatt, nem valószínű újabb teljes leállás, így a gazdasági károk nagy részét valószínűleg már elszenvedtük, csak még senki nem lát tisztán azok mértékét illetően.
– Mi a helyzet a rövid távon kiadott lakások piacán?
– A helyzet sajnos evidens vesztesei a turizmus és vendéglátás szektorok résztvevői, hiszen az utazások korlátozásai és a határok lezárása miatt a rövidtávú szállásoltatás teljesen megfeneklett. Ezek a lakások most mind elárasztották a piacot, ergo valamilyen szintű rövidtávú csökkenés megfigyelhető a lakóingatlanok bérleti piacán, de ennek hosszát szintén nehéz lenne előre megbecsülni. A nem AirBnB rendszerén hirdetett magánszállásoknál a belföldi kereslet március 9. és 19. között kb. 90%-ot zuhant, majd ezen a szinten stabilizálódott.
– Mit tapasztal a beruházók-építtetők részéről?
– Ezen folyamatok legfontosabb indikátora az időzítés. Azon kereskedelmi ingatlanfejlesztések, amelyek már korábban elkezdődtek, időben be is fognak fejeződni, egyelőre semelyik ismert, már kivitelezési fázisban lévő projekt sem jelentett be késést. Természetesen pár hónapos csúszás indokolt lehet, hogyha éppen Kínából, vagy Olaszországból kell a beszállítónak beszerezni bizonyos eszközöket, illetve mondjuk a szőnyegeket. A betoncement ára viszont 6 éves mélyponton van és több alapanyag éves drágulása visszaesett, így a kivitelezőknek most 15-20%-kal vissza kell venni az elvárásaikból.
– Mit lát a lakóingatlanok esetén?
– A lakóingatlanok iránti vásárlási kedv már múlt nyáron kezdett alábbhagyni a sokszor indokolatlan drágulás miatt. A kijárási korlátozások pedig egyértelműen ellehetetlenítették a személyes megtekintéseket, ezáltal az eladások számát is.
– Az üzleti alapú bérbeadás-bérlés hogyan alakul?
– Alapvetően itt is el lehet mondani, hogy pánik és túláradó pesszimizmus nem tapasztalható, inkább csak óvatosság és kivárás. Amennyiben nincsen előrehaladott állapotban a tárgyalás és nincs nyomás alatt az eladó, akkor kivár. Az a cég amely pedig bérelne irodát, raktárat, kereskedelmi egységet, jellemzően most nem terjeszkedik. Ez azt jelenti, hogy a lassuláson túl most nem számítunk pánikra.
– A gazdaságvédelmi akciótervben milyen ágazati intézkedéseket látott eddig, illetve milyeneket látna még szívesen?
– Jelenleg cégünk, a TriGranit nem fejleszt lakóingatlanokat, így semmilyen támogatásra nem jogosult: a hitelmoratórium nem érinti és bérpótlásra sem volt lehetőségünk. A Növekedési Hitelprogram Fix és az NHP Hajrá remek hitel lehetőségek a kkv-k számára, de meglátásom szerint a világjárvány által talán legjobban sújtott turizmus és vendéglátás szegmenssel kiemelten kellene foglalkozni. Azonnali hatályú és átgondolt bértámogatási rendszer hiányában az ezen piacokon működő vállalkozások bedőlése és dolgozóik kiesett vagy alacsonyabb jövedelme, illetve más országokba költözése az egész gazdaságra, így az ingatlanszektorra is tovagyűrűző negatív hatással lehet.
– Az irodák, a munka világában milyen változásokra számít?
– Amit mindenképpen érdemes lesz figyelni, hogy a korábban csak az 1-3 éves „tervekben” szereplő, otthoni munkavégzéshez szükséges technikai infrastruktúra robbanásszerű kényszerfejlődésnek indult. Így valószínűsíthető, hogy a munkavégzés helyét rugalmasabban fogják kezelni a munkáltatók. Az irodapiacon megemelkedik a hot-desk-ek, illetve a desk-sharing (egy asztalt több ember használhat – a szerk.) aránya, de az is lehet, hogy a szolgáltatott irodák forgalma fog megnövekedni, ami a klasszikus, hosszú távú, nagy területre szóló szerződéseket érintheti.
– Mit tesznek az irodapiacon a szereplők?
Jelen pillanatban mindenki értékeli a COVID-19 hosszú távú hatását, sokan biztonságosabbá szeretnék tenni irodáikat, ezért a 1,5 méteres távolság betartásával átalakulhat a klasszikus open-space iroda elrendezése is. Számos kimenetele lehet ennek a többismeretlenes egyenletnek.
– Hogyan változik a cégek stratégiája?
– A fokozott bizonytalanság miatt sok cég újraértékeli expanziós igényét, iroda/otthoni munkavégzés arányát, flexibilis bérleti igényét és inkább elhalasztja, kivárja a döntéseit, amelyek eredménye a második félévben fog manifesztálódni, amikor is újrakezdik a keresési folyamatokat.
– Mi a helyzet a kereskedelmi-logisztikai piaccal?
– Mindeközben a logisztikai piac tudott erősödni az élelmiszer- és az online boltok hatványozottan megnövekedett forgalma miatt, így az is elmondható, hogy a járványnak voltak bizonyos szempontból győztesei.
– Mit tapasztal a hitelpiacon, a pénzintézetek magatartásában?
– A bankok magatartása természetesen változik a világ indikátoraival. Rájuk is jellemző a kivárás és az óvatosság. Lakóingatlanokat például az óvatosabbak tavaly nyáron már magas kockázatúként ítélték meg, volt, aki egyáltalán nem finanszírozott lakó projektet, jelenleg pedig a nemzetközi szállásolás és utazás összeroppanása miatt a szállodai fejlesztések és befektetések, valamint kiskereskedelmi lehetőségek kockázatai sokszorozódtak meg.
– A kevésbé kockázatos ágazatok szereplőivel is óvatosabbak a bankok?
– Ha nem a kockázatosabbnak ítélt szektort képviseli egy cég, alapvetően kedvező feltételek mellett lehet hitelhez folyamodni, hiszen jobbak a feltételek. Összességében elmondható, hogy a pénzintézetek most is keresik a finanszírozási lehetőségeket, hiszen a bevételük nagy része ott keletkezik, viszont szigorúbb és lassabb az elbírálás, a feltételek esetenként nehezednek.
– Az építkezések kellő ütemben haladnak-e Önöknél, illetve partnereiknél?
– A TriGranit magyarországi fejlesztési projektje, a Müpa mellett épülő Millennium Gardens irodaház munkálatai folyamatosak, a szerkezetépítés, a szükséges óvintézkedések mellett, egy napra sem állt le. Az ellátási lánc kisebb akadozása miatt ugyanakkor nem zárható ki némi változás az eredeti ütemtervhez képest, de azt gondoljuk, a piac 2021 második negyedévéig magára talál, így arra is látunk esélyt, hogy az átadás idejét tekintve, ezt a változást ügyfeleink egyáltalán nem is érzékelik majd.
