– Önök elsősorban befektetési termékeket kínálnak, köztük hangsúlyosan ingatlanpiaci alapokat kezelnek. Hogyan tolódott el a nagyobb befektetők figyelme az elmúlt időszakban?
– Két fő trend határozta meg az elmúlt egy-két évet. Egyfelől természetesen a járványhelyzet okozta, sokkszerű változások hatással voltak az irodapiacra világszerte és a régiónkban egyaránt. Másfelől pedig a környezeti-társadalmi-vállalati felelősségvállalás, az ESG (Environmental Social and Corporate Governance – a szerk.) szemlélet térnyerése vált feltűnővé a befektetések, vagy éppen akár az irodaválasztás terén. Ez azt jelenti, hogy a befektetők és az üzleti partnerek olyan cégek vagy ingatlanberuházók termékeit részesítik előnyben, amelyek kiemelten figyelnek az ESG szempontokra. Mára ez egy kiemelt kérdés lett.
– Ennyit változott a szemlélet pár év alatt?
– Igen. Ha csak a régiós vagy a magyar piac irodaházait megnézzük, akkor itt is látható, hogy 4-5 éve egy-egy fontos környezetvédelmi tanúsítvány megszerzése inkább csak egyfajta plusz volt, amiért a bérlőktől nem nagyon lehetett plusz figyelmet, vagy akár kicsit magasabb díjakat kérni. Inkább csak mutatóban került napelem vagy esővízhasznosító-rendszer egy épület tetejére. Ezzel szemben ma már maguk a bérlők, azaz a legtöbb nagyvállalat döntéshozója kifejezetten kéri, igényli a zöld megoldásokat, amikor új irodát keres, hiszen az ő ügyfelei, partnerei, sőt, akár tőzsdei részvényeinek befektetői is figyelnek erre.
– Ennyi elég lenne az ESG szemlélet gyors terjedéséhez?
– Közel sem, de van két további, egyenként is erős tényező. Elsőként a szabályozói változások. Készülnek ugyanis az EU Taxonomy irányelvhez kapcsolódó RTS-ek (szabályozó technikai sztenderdek – a szerk.), amelyek alapján már jövőre elkezdik egységes elvek mentén felmérni, hogy mekkora egy-egy vállalat környezeti terhelése, például széndioxid kibocsátása. Pár év elteltével pedig várhatóan jelentős anyagi előnyökhöz jutnak a klíma lábnyomukat csökkentők egy, akár a mai kvótakereskedelemhez hasonló rendszerben.
– És mi a harmadik szempont?
– Az inflációs nyomás, a növekvő bérek, illetve az energiaárak látványos emelkedése. Az említett hatások mértéke már most jelentős, ez pedig szignifikánsan megjelenik az üzemeltetési költségekben is. Ezek biztosan nem fognak csökkenni, hiszen többek között a takarítás, a karbantartás, az őrzés, a recepció és a hűtés-fűtés költségei is nagymértékben növekedtek. Ugyanakkor a zöld megoldásokkal, az energiafelhasználás csökkentése révén legalább visszafoghatóak az üzemeltetési költségeket, így kordában tartva a díjakat.
– Viszont az új építés költsége is nő, nem?
– Valóban, számításaink szerint Budapesten 16-17 eurós négyzetméterenkénti bérleti díj alatt már nem éri meg új irodaházakat építeni. Kockázatot jelent a költségek látványos növekedése mellett az is, hogy a járványhelyzet miatt alaposan átalakult a kereslet. A 2020-as tavaszi ijedtség óta ugyan jelentősebb bérlői felmondások nem jellemzőek, mégis tény, hogy most később és flexibilisebb feltételek mellett keresnek a vállalatok nagyobb irodaterületeket.
– Nem jellemzőek a lemorzsolódások az utóbbi bő egy évben? Azt gondolná az ember, hogy tömegesen mondják vissza, vagy csökkentik ma is a cégek a home office miatt az irodai igényeiket.
– Főként az első hullám során akadtak olyan vállalatok, akik éltek a lemondás lehetőségével, leginkább azok a bérlők, akiknek éppen lejárt, vagy lejáróban volt a szerződésük. Érdekes módon inkább üresen állt sok iroda, de az újraindulás reményében a cégek megtartották területeiket. Ráadásul a gazdaság beindulásával újra „teljes gázzal” pörgött idén tavasztól, koranyártól a legtöbb szektor, így számos cég még bővült is. Előfordult persze, hogy pár ügyfél engedélyt kért a területe, vagy annak egy részének albérletbe adására, de mi magunk is meglepődtünk, hogy végül milyen kevés bérlőcsere volt.
– Hogyhogy nem csökkentek érdemben az igények?
– Ez összetett kérdés. Az újraindulás mellett éppen a pandémia újabb hullámai miatt került képbe a távolságtartás és a nagy, egyterű irodák újbóli „cellásítása”, ami minden esetben a területigény növekedésével jár. Arról nem is beszélve, hogy egyrészt nem lehet minden munkát otthonról elvégezni, másrészt a munkavállalók egy része akkor is ragaszkodik az irodai bejáráshoz, ha heti öt napban meg tudná oldani otthonról a munkát. Még a „shared desk”, azaz nem dedikált irodai hely használata mellett is legalább két-három nap kötelező home office-t kellene elrendelni, hogy érdemben lehessen csökkenteni az irodai igényen. Ráadásul általában a munkavállalók sem mindig szeretik a közösen használt íróasztalokat, az ő szavuk pedig egyre fontosabb az irodák kialakításában.
– Ha már itt tartunk, mennyiben alakulnak át a prémium irodák manapság?
– Én azt látom, hogy nagyon elválik egymástól az átlagos és a prémium kategória. Ma egy irodaháznak már jóval többet kell nyújtania, mint „sima” irodaterület. Ez utóbbi is visszavezethető a beszélgetés elején emlegetett ESG szemlélet terjedéséhez, bár itt a betűszó S-betűje, a Social kap nagy hangsúlyt, amelyre jó példa a „Well” Standard.
– Ez mit jelent a gyakorlatban?
– Olyasmit, hogy a prémium irodák szolgáltatásai kezdenek akár a hasonló színvonalú lakóparkok szolgáltatásaihoz hasonlítani, ahogyan a fiatalabb generációknál a munka és a magánélet sokkal jobban összefolyik, mint a mai 35 év felettiek esetében valaha. Nyilván erre a járványhelyzet csak még jobban ráerősít.
– De mégis, mit ad egy Well iroda, amit egy pár évvel ezelőtti A plusz kategóriás nem tudott?
– Mondok pár dolgot és rögtön érthető lesz. Egy úgynevezett „Well” épület nem szorosan csak a munkáról szól, hanem mondjuk a tetőn kialakítanak egy komplett pihenőparkot futópályával és felnőtt, kültéri edző eszközökkel. Nagyobb irodaparkokban nem csak étkezdék vagy B büfék vannak, hanem mondjuk gyermekmegőrző, fodrászat, konditerem, csomagátvevő szolgálat és népszerű közösségi szolgáltatók is megtalálható az épületben. Emellett pedig elengedhetetlen, hogy a garázsban az elektromos autók töltése is megoldható legyen.
– Ha már az e-autóknál tartunk, egy-egy iroda tetejére nem kellene még több napelem és a mélygarázsokba még több autótöltő, mint a jelenlegi 3-5 hely házanként?
– Igen, elvben teljesen igaza van, csakhogy vannak a mai technológiának és infrastruktúrának korlátai. Az irodaházak tetőszerkezetének mérete és kialakítása is korlátokat szab a kihelyezhető napelemek számát érintően, de még ezek használatával is biztosítható egy irodaház „alap” áramfogyasztása. Ez nem azt jelenti, hogy nem érdemes ilyet telepíteni, csak azt, hogy tisztában kell lenni az eszköz korlátaival. Az autók tömeges elektromos töltése egy irodaházban például a főváros villamosenergia-kapacitása miatt már eleve korlátolt. A hálózat sok esetben egyszerűen nem bírná el az irodaház üzemszerű, nagy energiaigényű működtetése mellett a tucatnyi e-autó töltését, a bővített kapacitások kiépítése viszont kérdésessé teszi a beruházás megtérülését. Sajnos a helyben megtermelhető villamos energia mennyisége (például napelemek) sem igazán tud segíteni ezen a helyzeten.
