Mint bizonyára több ingatlaniroda, illetve építési vállalkozó is tapasztalta, mostanában igen csak megszaporodtak a NAV vizsgálatok. Különösen ahol a pénzmosás és terrorizmus finanszírozása elleni eljárás kapcsán előírt adminisztratív kötelezettségeket vizsgálják. Segítségképpen összeszedtünk néhány tudnivalót a legfontosabb ismeretekről!
Nézzük akkor a legfontosabb tételeket annak érdekében, hogy akár az ingatlanirodák, akár az építési vállalkozók felkészülten, szabályoknak megfelelve várják a NAV kollégáit.
Kikre is vonatkozik pontosan a Pénzmosás és Terrorizmus finanszírozása elleni bevezetett kötelező adminisztráció?
1,
Minden ingatlanokhoz kapcsolódó jogügylettel foglalkozó
– cégre,
– generál-kivitelezőre,
– saját tulajdonú ingatlan adás-vétellel foglalkozó építési vállalkozóra.
Tehát, ha lakóházak, több lakásos- társasház építésével, építtetésével foglalkozol nagy valószínűséggel ide tartozol.
2,
Ha üzletszerűen foglalkozol bérbeadással, és a havi bérleti díj meghaladja az 500 000 Ft-ot.
Mik is ezek az adminisztrációs teendők és egyéb jelentési kötelezettségek?
Nézzük a legfontosabb teendőket 8 pontban összefoglalva!
1,
A cégeknek belső szabályzatot kell megszövegezniük, melyet le kell adniuk a NAV részére. Fontos tipp: érdemes megkérdezni a könyvelőt is, hogy megtörtént-e ez a fajta viszonylag új bejelentés! Részletek itt, ebben a tanácsadó cikkben!
Egy szakmai honlapon bővebb információkat is találsz!
Az ingatlan jogügylettel foglalkozó cégeknek kijelölt személyt kell kinevezniük, hogy fenn tartsák a pénzmosás és terrorizmus finanszírozása elleni rendszerrel kapcsolatos teendőket, mely szintén bejelentési kötelezettséggel jár a NAV felé. Erről is jó, ha megkérdezzük könyvelőnket, illetve lekérdezzük a különböző felületeken, hogy megtörtént-e a bejelentés.
2,
Egy belső kockázatértékelés elkészítése szintén kötelezettségként nehezedik az építési vállalkozókra, ingatlan értékesítőkre.
De mit is jelent ez a gyakorlatban? Minden vállalkozásnak át kell gondolnia, melyek minősülnek kockázatos jogügyletnek, kik lesznek a kockázatos ügyfelek és kik tartoznak a kevésbé kockázatos kategóriába.
A jogszabály segítségképpen említ néhány szubjektív és objektív tényezőt, mely alapján a vállalkozás be tudja sorolni az ügyfelét a fenti kategóriák egyikébe.
Így pl. kockázatos besorolást kell kapnia egy ügyfélnek, aki közszereplőnek vallja magát, vagy annak a vásárlónak, aki szankciós minősítésű külföldi országból szeretne ingatlant vásárolni. Ám alapvetően vállalkozása válogatja kiket minősít kockázatos ügyfélnek, itt viszonylag szabad döntési kör van, ha mást (is) kockázatosnak minősít a kötelező ilyen eseteken felül.
A gyakorlat szerint vannak szubjektív és objektív tényezők. A törvény is sorol fel néhány konkrét esetet, amit viszont a gyakorlatban nehéz után-követni, például hogyha a cégvezetőről kiderül, hogy valójában háttérember, más megbízásából dolgozik, köznyelven: stróman.
De vannak esetek, amikor az ingatlan iroda mondja meg, hogy például ilyen értékhatártól lesz kockázatos az ügyfél. Más lehet ez a szám egy olyan ingatlaniroda esetében, ahol főként luxus-lakások értékesítésével foglalkoznak és más, ha a panel-lakásokéval. Tehát szűken ugyan, de itt van mérlegelési lehetősége a vállalkozásoknak.
A lényeg, hogy kockázati besorolást és a besorolási szempontokat előre le kell fektetni, méghozzá átlátható, transzparens módon.
3,
A cégeknek kötelező oktatást kell tartaniuk arról, milyen formanyomtatványokat kell kitöltetni az ügyfelekkel, mit jelent az ügyfél-átvilágítás, ki minősül közszereplőnek.
Továbbá az értékesítő kollégának tudnia kell, milyen kockázati besorolás alapján rendszerezi az ügyfeleket, illetve mikor kell bejelentést tenni a NAV-nak, és milyen esetekben kell megtagadni szerződéskötést.
Jó, ha az oktatásról jegyzőkönyvet veszünk fel, és visszakövethető módon dokumentáljuk az oktatási tematikát, annak időpontját, a résztvevőket.
4,
Céges kötelezettségként ugyancsak megjelenik egy regisztrációs kötelezettség, mely alapján néhány portálon előzetesen regisztrálnunk kell vállalkozásunkat. Így minden jogügylet előtt le tudjuk futtatni a kockázatosnak vélt külföldi vállalkozásokat, partnereinket, vásárlónkat, azaz az ügyfeleinket.
5,
Külön figyeljünk arra, hogy a szerződéskötés folyamata változik! Már nem csak a klasszikus formanyomtatványokat kell töltetni az ügyfelekkel, mint például foglaló, szándéknyilatkozat, ajánlat-tétel, megbízási szerződés, adás-vételi. Gondoljunk arra, hogy be kell építenünk a folyamatainkba az ügyfél-átvilágítási kötelezettséget, közszereplői nyilatkozatot és gondoskodnunk kell az okmány másolatokról!
6,
Természetesen a kockázatos minősítésű ügyfelek esetén nő a kitöltendő dokumentumok száma, ilyenkor vezetnünk kell egy belső kommunikációs munkalapot is, ahol jelentjük a kijelölt vezető részére, hogy kit és milyen indokkal tartunk kockázatos ügyfélnek. Ezekben a kockázatosnak vélt esetekben forrásigazolás bekérésére is van lehetőség! Ne felejtsük el, hogy ez a jogügylet megkötésének „záloga”! Ennek hiányában nem tudhatjuk biztosan, hogy a vételár valójában miből származik!
7,
Minden kérdéses, kockázatosnak vélt ügyfelet át kell világítani, visszamenőlegesen is. Vannak bizonyos ügyfélkörök, akikre rá kell szűrni és el kell végezni az ügyfél-átvilágítást akár visszamenőlegesen is!
Ilyen kategóriák:
a) nem magyar állampolgárságú természetes személy ügyfél;
b) külföldön bejegyzett ügyfél szervezet;
c) nem magyar állampolgárságú vezető tisztségviselők;
d) nem magyar állampolgárságú tényleges tulajdonosok;
e) ügyfél szervezetben tag külföldi bejegyzésű szervezet.
8,
Ráadásul vezetni kell egy nyilvántartást, a leszűrt kockázatos ügyfelekről.
GYIK vagy FAQ – azaz a gyakorlati kérdések
Igaz-e, hogy ha ügyvéd végzi az adás-vételt, nem kell fenntartanom és megfelelnem a Pénzmosás elleni rendszernek?
Határozottan nem! Átvilágítási kötelezettsége az ingatlan értékesítőnek, generál kivitelezőnek és az ügyvédnek is külön-külön is fennáll.
Sajnos ez a legtöbbet hivatkozott félreértés, ami miatt bírságol a NAV.
Mennyi a bírság összege és ki az eljáró hatóság?
Az eljáró hatóság a NAV, illetve mulasztás esetén közigazgatási bírság kiszabására van lehetőség. Alapja a törvényi rendelkezés értelmében: Pmt. 69. § szerint meghatározott szolgáltatók esetében százezer forinttól akár négyszázmillió (!) forintig is terjedhet a pénzbírság.
Milyen egyéb következménye lehet, ha mégsem teljesítem a kötelezettségeket?
A vizsgálatok többségében a hatóság pótlási kötelezettséget ír elő, ami azt jelenti, hogy ha eddig nem foglalkoztunk a megfeleltetéssel visszamenőleg pótolni kell az ügyfél-átvilágítási dokumentációt, okmányokat minden egyes eladott ingatlan esetében.
Sajnos minden egyes eladott esetében kell az ügyfél átvilágítás! Mindegy ki az ügyfél, az ügyfél-átvilágítási adatlapot, tényleges tulajdonosi nyilatkozatot, közszereplői nyilatkozatot, okmány másolatot MINDEN ügyfél esetében kérik! Ezek közül, akik kockázatosak, ott további eljárásra van szükség.
(Fontos kiegészítés, hogy a NAV szerint ügyfél az is, aki akár ingatlan mutatásra jön… Tehát elvileg onnan kellene megkezdeni az ügyfél-átvilágítás lépéseit, de mivel egy mutatás alatt sokszor „semmilyen papír nem keletkezik”, a gyakorlatban elegendő lehet a tényleges ajánlattétel, foglaló, megbízás fázisában ezt megtenni, itt már keletkezik írásbeli szerződés, így kell tölteni.)
Mivel a pénzmosás és terrorizmus megelőzése kiemelt társadalmi érdek, bekerült a hatályos Büntető Törvénykönyvünkbe (Btk. 400. §.)
Ez azt jelenti, hogy ha valaki szolgáltatóként gondatlanságból nem végzi el az ügyfél-átvilágítást, vagy nincs megfelelően ledokumentálva az eredmény és bebizonyosodik, hogy a vételár bűncselekményből származott, akkor a közreműködő iroda, vállalkozó is büntethető lesz.
Miért fontos a pénzmosás elleni eljárás bevezetése?
Egy ingatlan adás-vételi eljárás magas pénzmozgással jár. A szabályzat és belső eljárásrend kialakításának célja, hogy hatékony kontroll révén és az átvilágítási eljárással megelőzzük és kiszűrjük a „fekete pénzek” gazdaságba történő áramlását. A pénzmosás bűncselekmény, melyet hatályos büntető jogunk szabadságvesztéssel szankcionál, ezért fokozott figyelemmel kell lennünk a készpénz-fizetésekre! Tehát, ha nincs kialakított ilyen szűrő-rendszere a vállalkozásoknak, akár a Btk. alapján is felelősségre vonhatóak lesznek, ha az egyik ügyfelet pénzmosáson kapják.
Összegezve: mit is kell tenni?!
Összességében tehát arról van szó, hogy a szolgáltatóknak ki kell dolgozniuk egy egységes eljárásrendet arra nézve, hogy Kinek? Mikor? Milyen szerepe lesz ezekben a napi szintű, rutin feladatok kidolgozásában, hogy jogszerűen be tudják tartani a kötelező előírásokat!
Rengeteg papírmunka, szabályzat alkotás és oktatási anyag előkészítése, blanketták és forma-nyomtatványok megszerkesztése, amit a munkavállalóknak, értékesítőknek meg kell tanulniuk napi szinten használni!
Ha szolgáltatóként nem vagy biztos benne, hogy cégedre vonatkoznak-e az adott kötelezettségek, lépj kapcsolatba velünk!