A lakhatás környezeti és energetikai szempontjai egyre inkább beépülnek a mindennapjainkba és a közbeszédbe. Az elmúlt években folyamatos volt az agglomerációkba történő kivándorlás, ami ott jelentős áremelkedést okozott. Így 2022 első negyedévében például az egy évvel korábbihoz képest már egyharmadával nőtt a lakóingatlanok négyzetméterára Pest megyében, míg Budapesten ez az emelkedés 16%-os volt. Az agglomeráció árainak drasztikus növekedése, a tömeges kiköltözések miatt eltűnő zöld felületek, és az infrastruktúra fejlesztésének hiánya – gondoljunk csak arra, hogy a nyári hőségben hány településen nem volt ivóvíz – megindított egyfajta visszaáramlást a fővárosba, amire a rezsidíj emelkedés még inkább ráerősített. Ugyanakkor az elmúlt évek városfejlesztései, a zöld felületek egyre nagyobb aránya további vonzerőt jelenthet azoknak a családoknak, akiknek hiányzik a nagyvárosi élet kényelme, a munkahely, nívósabb iskolák, szórakozóhelyek közelsége.
Az agglomerációban további problémát jelent a fővárosba történő ingázás, hiszen a legtöbb család kénytelen két autót is fenntartani, így az érdeklődés várhatóan a zöld, de mégis belváros közeli, jó közlekedéssel és kiváló infrastruktúrával rendelkező kerületek irányába fog eltolódni.
Egy másik szegmens is különösen reagált a rezsiváltozásra, a hosszú ideje népszerű panelek ugyanis kimaradtak – legalábbis az első körös – rezsidíj-emelkedésből. Ha a távhő szolgáltatások nem drágulnak, akkor minden kevéssé támogatott fűtési mód versenyképtelenebb lesz. Ezzel összhangban az OTP Ingatlanpont szakértői úgy látják: sokkal jobban megmutatkozhatna a lakótelepi lakások árában a korábban elvégzett energetikai korszerűsítés pénztárcakímélő hatása, ha a távfűtés díja is közelebb kerülne a valódi költségekhez.
Addig is a piaci átértékelődés nyertesei az új építésű lakások lehetnek, melyek közül a legújabbak már megújuló energiával, hőszivattyúval, napelemmel biztosítják a lakások kedvező fenntartását. De az egyedi fogyasztásmérős, szabályozható fűtésű, hőszigetelt lakások is egyre népszerűbbek lesznek, míg a korszerűtlenebb ingatlanok kevésbé piacképesek, különösen, hogy a jelenlegi árak mellett egy felújítás lényegesen többe kerülhet és akár hónapokig is elhúzódhat.
A távfűtéses lakások legnagyobb része – mintegy 240 ezer – a fővárosban található, ezek mintegy fele négy kerületre koncentrálódik, a III.-ra, a IV.-re, a XI.-re és a XIII.-ra. További öt kerületben él 10 ezernél több család távfűtéssel, ezek a X., XIV., XV., XIX. és XXI. Ugyanakkor hat olyan kerület is van, ahol egyáltalán nem használják ezt a szolgáltatást: ilyen az V., VI., VII., XII., XVI. és a XXIII. kerület.
Az ország más részeiben is alapvetően nagyvárosi jelenség a távfűtés, a 410 ezer lakás nagyjából 70 százaléka valamely megyei jogú városban található. Utóbbiak közül csak Zalaegerszegen és Nagykanizsán nem használatos ez a fűtési mód. Ezzel szemben a 20 ezret is meghaladja az érintett háztartások száma Székesfehérváron, Tatabányán, Győrben, Pécsen, Miskolcon, Debrecenben és Szegeden. Közéjük tartozik néhány száz fogyasztó híján Dunaújváros is, ahol a lakások 83 százaléka távfűtéses. „A házgyári otthonokat érintő adásvételek száma tavaly több mint 20 százalékkal, 20 ezer fölé nőtt, míg az áremelkedés mértéke megközelítette a 13 százalékot. Ugyanakkor két éve megfordult az a tendencia, hogy a panellakások áremelkedése más lakóingatlan-típusoknál meredekebb, és tavaly a lakáspiac minden szegmensét szinte azonos mértékű emelkedés jellemezte” – fejtette ki az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
A NAV 2021. évi statisztikái alapján a lakótelepi lakások átlagos négyzetméterára országosan 395 ezer (Budapesten 570 ezer) forint volt. Ezen belül azonban – várostól, városrésztől függően – nagy a szórás. Míg a fővárosi Havanna lakótelepen 453 ezer, addig az – elegánsnak számító – Kaszásdűlőn 736 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. Vidéken még nagyobbak a különbségek: az ózdi Béke és Vasvár úti lakótelep 90-100 ezrétől a Budaörsi lakótelep 600 ezréig terjed a skála.
A szakértő szerint a közelmúltban a panellakások általában is jól eladhatók voltak. Befektetésnek is megfeleltek, nem jelentett különösebb hátrányt, ha kimaradtak a felújításból, hiszen bérbeadás szempontjából nem volt jelentős különbség panelprogramos és felújítatlan épületben lévő lakások között. Az újlakás-piacon is mozgásokat okozhat a rezsidíjak növekedése.
Jó hír e téren nemcsak az, hogy az új lakások korszerűek, eleve alacsony energiafogyasztásúak, de az is tovább „támasztja” a piacot, hogy az 5 százalékos lakásáfa, valamint a legnépszerűbb lakástámogatások, a Babaváró és a CSOK meghosszabbítását július végén kormányzati szinten is megerősítették.
Ennek okán az elmúlt fél évben némileg óvatosabbá váló beruházók és vevők egyaránt fellélegezhettek. A piac a magas infláció, valamint a növekvő kivitelezési idők és anyagköltségek ellenére viszonylag stabil lábakon áll az idei első féléves adatok tükrében: az OTP Jelzálogbank legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképének adatai szerint több mint öt százalékkal több lakást adtak át, mint a tavalyi első félévben, az eladások pedig – részben a tavasszal még elérhető, nagyon olcsó, kedvező zöldhitelnek köszönhetően – 20 százalékkal nőttek. Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint az újlakások iránti érdeklődést az elszálló energiaárak is erősíthetik a jövőben.
Továbbá a jelenlegi inflációs környezet az új lakásokat hosszú távú befektetési lehetőségként értékeli fel, és erre erősítenek rá az új ingatlanok kedvező energetikai besorolásával, modern gépészetével és minőségi szigetelésével együtt járó – már említett – alacsonyabb rezsiköltségek is.
A beruházók óvatosságának ezzel együtt voltak látható jelei az elmúlt fél évben: az első hat hónapban mindössze 119 új (kétlakásosnál nagyobb) projekt értékesítése indult el a fővárosban, 2300 lakás építésével. Ez felével kevesebb, mint a tavalyi ugyanezen időszak értékesítési számai, és az előző félévhez mérve is egyharmados a csökkenés. Az elmúlt hét évben ennél kisebb volumen csak a koronavírus-járvány kirobbanásakor volt elérhető a piacon, 2020-ban. A keresleti oldal teljesítményét vizsgálva, 3800 új lakást vásároltak meg az első félévben, ami bár ötödével több a tavalyi ugyanezen adatnál, 2021 második félévéhez képest viszont 25 százalékos a visszaesés.
