A “home staging” angol kifejezésnek nincs igazán bevált, pláne magyarul jól hangzó fordítása. A fogalom azonban bármilyen nyelven érthető: azokat a tippeket, trükköket, teendőket értik ide, amikkel elérhető, hogy egy ingatlan az átlagosnál jóval gyorsabban és magasabb áron keljen el.
“Még én költsek rá? Majd hülye leszek, pont most akarom eladni!” Ismerős mondatok? Bár a hozzáállás érthető, a statisztikák azt mutatják, jobban jár, aki nem így gondolkozik. Sajnos megbízható magyar adatok erről nem léteznek, de a nemzetközi számok beszédesek. Eszerint minden egyes erre a célra (értelmesen) elköltött forint négyszeresen-ötszörösen jön majd vissza az eladási árban, ráadásul a megfelelően felkészített ingatlan a piaci átlagnál háromszor gyorsabban talál vevőre (néhány amerikai statisztika még ennél is többet ígér, fél év helyett átlagosan 23 napot, de várakozásainkban legyünk inkább konzervatívak).
Azt, hogy pontosan mennyivel lehet többért eladni egy “felkészített” ingatlant, még a rendkívül transzparens és jól dokumentált amerikai piacon sem lehet fillérre megmondani, az óvatos becslések szerint 2-10 százalékkal magasabb áron kelnek el ezek a házak, lakások, a bátrabbak 15 százalékot is emlegetnek. Konzervatívan számolva tehát ha egy nagyjából 60 milliós lakást árulunk, kis befektetéssel és némi munkával minimum 61 és 66 millió forint közötti ár érhető el.
Fontos, hogy ne higgyünk azoknak, akik 30-40 százalékos elérhető áremelkedést ígérnek, ez egy teljes felújítással és méregdrága dizájnbútorokkal lehetséges – de ez már nem ennek a cikknek a témája.
Miért lesz magasabb az ár? A kicsinosított otthon hirdetésére sokkal többen kattintanak majd, többen jönnek el megnézni, és ha ügyesen csináltuk, többen érzik majd úgy, hogy pont ezt keresik. A magasabb ár tehát valójában annak köszönhető, hogy így lényegesen több potenciális vásárlót érünk el.
Az összesen kilenc lépésből álló folyamatot terjedelmi okokból két cikkre bontottuk, kezdjük az első öt teendővel.
Nulladik lépés: a lakás nem csak a lakás
Leendő vevőink először a lépcsőházat, udvart, kertet, teraszt – kinél mi van – fogják látni, az első benyomást már a bejárati ajtón kívül megszerzik. Minden, amit lentebb írunk arra is vonatkozik, hogy mit látnak, amíg eljutnak az ajtóig. Persze senki nem fog felújítani hat emeletnyi közös teret, és keveseknek adatik meg az annyira lenyűgöző lépcsőház, mint ebben a Hunyadi János úti házban, de arra érdekes figyelni, hogy lakáshoz vezető út is tiszta, rendezett, hívogató legyen.
Első lépés: rendrakás, lomtalanítás
Bármilyen ingatlan eladása előtt a legelső lépés egy brutális rendrakás és lomtalanítás. Azt talán nem kell magyarázni, miért jobb, ha egy lakást úgy fotózunk le és mutatunk be, hogy nincs benne rumli. A koszos edényekkel teli mosogató, a száradó ruhától roskadozó fregoli, a széthajigált ruhák, a konyhapultot több sorban belepő csetreszek akkor is lelakott benyomást keltenek, ha életszerűek. Az így látott lakáshoz mentálisan alacsonyabb árat társít a potenciális vevő.
De a rendrakás legtöbbször kevés, az igazi titok egy komoly szanálás.
Aki éveket (esetleg évtizedeket) él egy helyen, aligha tudja elkerülni, hogy az idők során elszaporodjanak a tárgyak – köztük rengeteg olyan is, amire valójában már nincs szükség.
A telepakolt otthon pedig nem vonzó, még akkor sem, ha amúgy rend van. Az eladás előtti feladatlista első lépése tehát az, hogy könyörtelenül kilomtalanítunk mindent, amire már nem lesz szükség. Ezzel egyébként magunknak is óriási szolgálatot teszünk majd a költözés során.
Ez a 75 négyzetméteres Lipótvárosi lakás jó példa erre az elvre, a szellős berendezésnek és a makuláltan rendnek köszönhetően a tér valós méreténél jóval nagyobbnak tűnik.
Második lépés: kell-e átmeneti raktár?
Van, hogy lomtalanítás után még mindig túl sok minden marad, elvégre sokan éppen azért költöznek nagyobb lakásba, mert már nem férnek el. Ilyenkor jön a második trükk: a nélkülözhető tárgyak és bútordarabok száműzése egy átmeneti raktárba.
Ez lehet egy magánszemélyeknek is elérhető profi raktár depo (alapos körülnézés után, az árak nagyon szórnak), vagy egy üres garázs a környéken (esetleg leendő környéken).
Itt már sokan felszisszennek, tízezreket költeni erre eladás előtt? Igen! Minden forint, amivel elérjük, hogy a túlzsúfolt lakásból szellős, tágas lakás legyen busásan meg fog térülni, amikor piacra kerül az ingatlan.
Kiskapukat keresőknek itt érdemes megállni, nem, az nem ideális megoldás, hogy mindent beszuszakolunk a garázsba/pincébe/tárolóba, mert telepakolva azok is jóval kisebbnek tűnnek, ráadásul rendetlenség lesz bennük, ami az ellenségünk. De persze, még mindig jobb, mintha a lakásban maradna a zsúfoltság.
Ebben a Vizivárosi lakásban egyetlen feleleges tárgy sincs elöl, jó példa arra, hogy kevés jól megválasztott kiegészítő mennyivel hatásosabb, mint, amikor minden felület tele van pakolva.
Harmadik lépés: nagyon nagytakarítás
A harmadik lépés egy minden részletre kiterjedő nagytakarítás. Az objektív adatokon (például építés vagy utolsó felújítás ideje) kívül mitől függ, hogy egy lakást újszerűnek vagy leharcoltnak érzünk? Nagy részben attól, hogy mennyire látszanak vagy éppen nem látszanak rajta a használat nyomai.
Az olyan apróságok, mint egy kis vízkő a csap környékén, az elkoszolódott csempefugák, az összetapogatott falak, a koszos ablakok és a konyhapulton kornyadozó zsíros háztartási gépek (stb, stb) ellenünk dolgoznak. Tudat alatt azt a benyomást keltik, hogy a lakás régies, leharcolt.
Az eladás előtti takarítás ezért nem tűr kompromisszumokat, mindennek, de tényleg mindennek ragyognia kell.
Negyedik lépés: a javítások
A következő teendőnk az, hogy számbavesszük, milyen javításokra van szükség. Itt kerülnek sorra a csöpögő csapok, lógó fiókok, nyikorgó ajtók, félig leszakadt lámpabúrák és társaik. Próbáljunk szigorúak lenni, és egy idegen szemével végignézni a lakást. Ami nekünk otthonos/megfelel/így is használható, egy potenciális vevőnek egy-egy újabb tétel a lakással kapcsolatos problémák és teendők listáján.
Ötödik lépés: a házilagos optikai tuning
Egy kis festék csodákat tesz – egyaránt kedves mondása ez a lakásfelújításban és a home stagingben járatosaknak. A festés nagy műveletnek hangzik, de hacsak nem omladozó vakolatú és/vagy sokszáz négyzetméteres és/vagy 4-5 méteres belmagasságú ingatlant árulunk, egy-egy kritikus helyiség vagy falszakasz gyors átfestése nem őrületesen nagy projekt. Annyira nem, hogy a kisebbik lányom 14 éves volt, amikor először festette át önállóan a szobáját, azóta már ismételte (kamaszkorban stílusok jönnek-mennek), egy nap alatt bőven végez alapos előzetes maszkolással és utólagos takarítással együtt is.
A maszkolószalag, takarófólia, egy vödör fehér falfesték és néhány henger nem kerül túl sokba, a friss fehér falak pedig azt üzenik, itt minden tiszta és újszerű. Ráadásul leendő vevőnk nem azt fogja számolgatni, hány százezerbe vagy millióba kerül majd, hogy a lakást ki is kell festetnie.
De ide tartoznak az olyan filléres eszközök, mint a fugajavító tollak és paszták (amikkel az elkoszolódott csemperések újra eredeti színűkben ragyognak), vagy éppen a falradírok (óvatosan, ha nem vigyázunk, a festéket is leszedjük) – minden olyan trükk, amivel olcsón, gyorsan érünk el jelentős esztétikai változást.
Itt tegyünk egy kis kitérőt, és említsük meg, hogy mi történik akkor, ha valaki egy erősen lepukkant – például örökölt, évtizedek óta elhanyagolt – lakást árul. Érdemes rá költeni? Érdemes vele foglalkozni? Erre a kérdésre szerintem az a válasz, hogy persze, de az sok munka és nagy meló lesz – cserébe az elérhető pluszbevétel is jóval nagyobb. Itt viszont már más vizekre eveznénk, a csempefestés, szanitercsere, a konyhabútor festése, javítása, a pult cseréje már nem a staging témaköre – bár igen izgalmas terület.
Ezennel végére értünk a lakásfelkészítés “technikai” feladatainak. Persze még nem vagyunk készen, további négy fontos teendőnk lesz, ami garantálja majd a gyors és jó árú eladást, ezek lesznek következő cikkünk témái.
