Visszafogottabb kereslet és a befektetési célú vásárlásokat illetően a portfóliók átrendeződése jellemezheti 2023-ban a lakáspiacot a piaci előrejelzések szerint. A befektetők egy része megpróbál az ingatlan helyett más alternatívát találni, vagy optimalizálni befektetéseit és legtöbben eladóként is megjelennek majd, ami nagy átalakulásokat fog eredményezni - olvashatjuk a Portfolio.hu oldalán.
Előrejelzések szerint 2023-ban visszafogottabb lehet a kereslet és átrendeződhetnek a portfóliók a hazai lakáspiacon, legalábbis ami a befektetési célú vásárlásokat illeti. A befektetők egy része az ingatlannal szemben más, versenyképes alternatívák után néz, sokan viszont a lakáspiacon belül próbálják optimalizálni a befektetésüket annak érdekében, hogy a lelassult piacon a lehető legmagasabb hozamokat tudják realizálni. Jelenleg a befektetők többsége nemcsak vásárlóként, de egyben eladóként is megjelenik a lakáspiacon, ami az idei évben nagy átalakulásokat eredményez.
A befektetői kereslet a tavalyi év második felében még erős volt a hazai lakáspiacon, különösen a fővárosban, ahol a befektetők aránya 40 százalék felett alakult 2022 utolsó három hónapjában. Nagy számban voltak befektetők a vásárlók között az év végén, de az eladók között is a legnagyobb csoportot alkották. A Takarék Csoport szakértői szerint azonban ez nem feltétlenül új befektetők megjelenését jelentette a piacon, hanem a már meglévő portfóliókat alakították át sokan. A befektetési célú vásárlók arányának növekedése pedig egy másik okkal, a saját célú vásárlások csökkenésével is magyarázható.
A BEFEKTETŐK SOK ESETBEN A NAGYOBB INGATLANJAIK HELYETT INKÁBB A KISEBB, KORSZERŰBB, KÖNNYEBBEN KIADHATÓ LAKÁSOK FELÉ FORDULTAK.
Mivel a befektetési célú lakásvásárlásoknál a hozamok egyrészt a lakás árának várható növekedéséből, másrészt pedig a kiadásból származó bevételekből állnak össze, a lakások árának nominális emelkedése kulcsfontosságú. Amennyiben ez minimálisra csökken, a befektetési célú lakásvásárlás hozama jelentősen alacsonyabb lehet a közeljövőben. Noha a lakásvásárlás a magas inflációs környezetben is vonzó befektetési lehetőség marad, a jelenlegi helyzetben más eszközök is vonzóvá válhatnak a befektetők számára.
A szakértők egyetértenek abban, hogy idén visszafogottabb kereslet várható a lakáspiacon az előző évekhez képest, különösen a korszerűtlenebb és nagyobb ingatlanok iránt lehet sokkal kisebb az érdeklődés, míg a korszerűbb, kisebb ingatlanok továbbra is gyorsabban vevőre találhatnak. 2023 egészében a korábbiaknál jelentősen kevesebb tranzakcióra lehet számítani, és amíg a hitelkamatok nem mérséklődnek, ez vélhetően így is marad.
Eltérő irányok: nominál vagy reál?
A hirdetési adatokon 2023 első hónapjaiban egyértelműen látszik a kínálat bővülése és a gyengülő kereslet. Az idei első negyedévben az árak minden bizonnyal stagnálni fognak, de egyes szegmensekben akár visszaesés is elképzelhető.A dinamikus növekedés várhatóan az év második felében sem tér vissza, így 2023 egészére nominálisan csak enyhe árnövekedés valószínűsíthető, reálértéken pedig a lakóingatlanok árának csökkenésére lehet számítani, vagyis a nominál és a reálárak az előttünk álló időszakban eltérő előjelűek lehetnek.
A kedvezőtlenebb piaci körülmények ugyanakkor elhozhatják a lakások túlértékeltségének korrekcióját. Az MNB legutóbbi lakáspiaci jelentése szerint ugyanis 2022 második negyedévében országos viszonylatban a lakásárak 21,5 százalékkal tértek el felfelé a fundamentálisan indokolt szintjüktől. A túlértékeltség az azt megelőző pár negyedévben, 2021 második negyedévét követően ugrott meg. Budapesten a túlértékeltség 10 százalékos volt.
A gazdasági növekedés lassulása, a reáljövedelmek csökkenése, a megemelkedett hitelkamatok miatti keresletcsökkenés - különösen a saját célú vásárlók körében - viszont mind afelé mutat, hogy ez a túlértékeltség az előttünk álló időszakban csökkenhet, ráadásul mostanra a korábban bevezetett családtámogatások is jelentősen leértékelődtek, így azok sem jelentenek támaszt a csökkenő keresletnek. A mostani piac tehát egyértelműen a befektetőké, akik viszont sok esetben már eleve az ingatlanpiacon lévő tőkét mozgatják a különböző típusú és elhelyezkedésű lakóingatlanok között, így az idei évben az ő döntéseik alakíthatják leginkább a hazai lakáspiacot.
