A használt ingatlanok piacán az ország különböző részei között jelentős eltérések vannak mind az eladó ingatlan típusai, mind azok ára között, és persze óriási az eltérés a hirdetett portéka állapota szerint is. A szeptemberi helyzetkép alapján az árak emelkednek a használtpiac szinte minden szegmensében, ám a növekedés ütemében is nagy változatosság figyelhető meg a különböző ingatlantípusok között.
A hirdetett használt ingatlanok minősége vegyes képet mutat. A kínálat 31 százaléka újszerű állapotú, akár azonnal költözhető. A felújított lakások aránya szintén jelentős, 30 százalék. Ugyanakkor a hirdetésekben szereplő ingatlanok 23 százaléka átlagos állapotú, ezek biztosan valamennyi korszerűsítést igényelhetnek, míg 16 százalék felújításra szorul.
Az ingatlanok állapota természetesen szoros összefüggésben van az árakkal. A skála egyik végén az újszerű budapesti lakásokat találjuk, ahol az átlagos hirdetett négyzetméterár 1,38 millió forint. A másik véglet a felújítandó házak átlagára országosan, ami 328 ezer forint. Utóbbi adatot valamennyire torzítja, hogy a felújítandó hirdetések között jócskán találni valójában bontandó állapotú házakat is.
Az árak alakulása jól mutatja, hogy egy felújítás milyen értéknövekedést hozhat, és egyúttal a vevők számára is segíthet dönteni, hogy milyen felújítási beruházás fog várhatóan megtérülni, és mi az a költség, amit már nem érdemes bevállalni. Bár itt is fontos megjegyezni, hogy az átlagár csak egy irányjelző, és az egyedi esetek, lokációk és otthonok között óriási eltérések lehetnek.
Mindenesetre az adatok azt mutatják, hogy ha valaki élvezi a felújítással járó tervezést-szervezést, annak egy négyzetméterenként 3-400 ezer forintos renoválás még racionális döntés lehet.
Azt is megnéztük, hogyan mozogtak az árak az elmúlt évben az eladásra hirdetett használt ingatlanok piacán. A teljes országban az eladó lakások négyzetméterára 13 százalékkal emelkedett, Budapesten ez az arány egy kicsit magasabb, 14 százalék. Az inflációval összehasonlítva (3,4%) a lakások hirdetési árában jelentős reálnövekedés látszik.
A házak esetében nem ilyen egyértelmű a helyzet. Az országos 7 százalékos emelkedés még mindig viszonylag pozitív, a budapesti helyzet viszont kevésbé dinamikus képet mutat, itt az eladó házak négyzetméterárának 4 százalékos drágulása éppen csak a fogyasztói árak emelkedése fölött van.
Ha az árváltozást a különböző állapotkategóriákban vizsgáljuk, eltérő növekedési görbéket látunk. Az újszerű piac kicsit lassabb volt az elmúlt évben (+3 százalék), a felújított szegmens viszont 10 százalék fölötti növekedést hozott. A jó állapotú és a felújítandó csoport növekedése 7 és 3,6 százalékos volt.
Az elmúlt évben országosan a lakások négyzetméterára 768 ezer forintról 871 ezer forintra emelkedett, míg Budapesten ez egymillió forintról 1,16 millióra nőtt. A házak esetében is hasonló trend figyelhető meg, ahol országosan 480 ezer forintról 512 ezerre emelkedett az ár, Budapesten pedig 848 ezer forintig kúszott fel mostanra a használt házak átlagos négyzetméterára.
Az újlakások és használt lakások árai közötti különbség Budapesten különösen szembetűnő. Az újépítésű ingatlanok négyzetméterára minden kerületben jelentősen meghaladja a használt ingatlanokét, a legnagyobb eltérést a drága budai városrészekben látjuk.
Ha még tovább bontjuk az árakat állapot szerint, érdekes különbségekre bukkanunk. A XII. kerületben az új építésű ingatlanok négyzetméterára 2,76 millió forint, az újszerű lakásoké 2,3 millió, míg a felújítandók ára négyzetméterenként átlagosan 1,18 forint. A gigantikus különbségben sokszor nyilván a lokáció is szerepet játszik, ám jól mutatja, hogy egy megfelelő adottságú felújítandó lakás itt remek befektetés lehet.
Érdekes kontraszt, hogy egyes külső kerületekben a két szélső kategória négyzetméterárai között jóval kisebb a különbség. Ebben az alacsonyabb telekárak mellett az új lakások/épületek eltérő felszereltsége is szerepet játszhat. A legdrágább kerületekben már szinte magától értetődő a lakókat kiszolgáló medence, szauna, konditerem, a kevésbé “úri” környékeken ezek nem térülnének meg.
A megyék között jelentős eltérések mutatkoznak az eladó ingatlanok összetételében is.
Budapesten a kínálat zöme lakás, ami nem meglepő egy nagyvárosban. Vidéken viszont a házak aránya jóval magasabb, érdekes, hogy a legkevesebb lakás éppen Pest megyében van, ahol csak minden tizedik eladó otthon nem önálló ház.
A téglalakások továbbra is dominálják a kínálatot, különösen Budapesten, ahol a hirdetések 89 százaléka téglalakás. A vidéki városokban ez az arány kicsit kiegyenlítettebb, de ott is a téglaépítésű lakások vannak túlsúlyban 78 százalékkal.
Ami az árakat illeti, Budapesten a panellakások négyzetméterára 876 ezer forint, míg a téglalakásoké jóval magasabb, 1,2 millió forint. Vidéken ugyanez a különbség valamivel kisebb, de még mindig számottevő: a panelek 563 ezer forintos négyzetméterárával szemben a téglalakások 729 ezer forintos ára áll.
