A Bankszövetség legfrissebb javaslata az 5%-os önkéntes THM-plafonról elsőre kedvező lehetőségnek tűnik, de a szigorú feltételek miatt sok kérdést vet fel. Vajon léteznek olyan ingatlanok, amelyek megfelelnek az előírásoknak? És mit jelent ez a gyakorlatban a hitelfelvevők számára? Mutatjuk az MNB és a Bankmonitor értékelése alapján!
Mik az 5%-os THM-plafon feltételei?
Az ajánlás alapján az 5%-os THM csak szűk kör számára lesz elérhető, szigorú feltételek mellett. Íme a legfontosabb kritériumok:- 35 év alatti hiteligénylők, akik első lakásukat vásárolják.
- Kizárólag zöld, energiahatékony ingatlanok („A+” vagy jobb besorolás, max. 68 kWh/m²/év primer energiaigény).
- Az ingatlan alapterülete legfeljebb 60 négyzetméter lehet.
- A négyzetméterár nem haladhatja meg az 1,2 millió forintot.
Mekkora eséllyel találunk ilyen ingatlant?
Az 1,2 millió forintos négyzetméterár-korlát komoly akadályt jelent, különösen a fővárosban:- A KSH adatai szerint 2024. harmadik negyedévében az új lakások átlagos négyzetméterára Budapesten 1,48 millió forint volt.
- Vidéken az országos átlag is 1,21 millió forint/m², ami szintén meghaladja a meghatározott plafont.
THM vagy kamatplafon? Mi a különbség?
Az ajánlás szerint az 5%-os plafon a kamatra vonatkozik, nem pedig a teljes hiteldíj-mutatóra (THM). Ez azt jelenti, hogy a THM értéke kicsivel magasabb lehet, akár 5,2-5,3% is.Mit jelent ez a gyakorlatban?
- A kedvezményes kamat csak a futamidő első 5 évében lenne érvényes.
- Az 5 év után a kamat egy magasabb értékre emelkedne, például 6,5%-ra, ami jelentősen növeli a hitelterheket.
Mennyire korlátozott a hitelképesség?
A kamatplafonnal érintett hitelek esetében a jövedelem terhelhetősége szigorúbb lehet:- 5 éves kamatperiódusú hitelek esetén az alacsonyabb jövedelem (600 ezer forint alatti) csak a 35%-ig terhelhető.
- Legalább 10 évig fix kamatozású hiteleknél ez az arány 50-60%, ami nagyobb hitelösszeget tesz elérhetővé.
Mit jelent ez a befektetők és vásárlók számára?
- Energiahatékonysági elvárások: Az előírt energetikai szint miatt a program elsősorban új építésű vagy prémium használt ingatlanokat érint, amelyek amúgy is magasabb árkategóriába esnek.
- Négyzetméterár-korlát: Az 1,2 millió forintos plafon nehezen tartható a jelenlegi piaci környezetben.
- Jövőbeli kamatemelkedés: Az 5 év után várható kamatnövekedés a havi törlesztőrészleteket is drasztikusan megemelheti, ami újabb kihívást jelent a hitelfelvevőknek.
️ Léteznek ilyen ingatlanok?
Természetesen előfordulhatnak a feltételeknek megfelelő lakások, de számuk elenyésző:- Az olcsóbb régiókban vagy kisebb méretű, speciális energiahatékonyságú új építésű lakások lehetnek a célpontok.
- A modern, energiahatékony használt lakások viszont nem sokkal olcsóbbak az új építésűeknél, így ezek sem jelentenek könnyű megoldást.
Összegzés: álom vagy valóság az 5%-os kamat?
Az 5%-os kamatplafon elsőre kedvező ajánlatnak tűnik, de a feltételek szűkössége miatt csak kevesen élhetnek vele. Az 1,2 millió forintos négyzetméterár és a szigorú energetikai elvárások miatt a lehetőség inkább csak marketingfogásnak tűnik, mint valódi megoldásnak a lakáspiaci problémákra.Források:
- Bankszövetség hivatalos közleménye
- KSH ingatlanpiaci statisztikák
- Bankmonitor szakértői elemzése
