Már áprilisban feltűnő volt, hogy megtört a kiadó ingatlanok árainak meredek emelkedése, és most, a májusi adatok alapján úgy tűnik, hogy ez a trend nemcsak pillanatnyi megtorpanás volt. Az árak májusbn sem kapaszkodtak tovább, sőt, néhol apró árcsökkenés is megfigyelhető. Mindez különösen izgalmassá teszi a következő két hónapot, hiszen július második felében, a felsőoktatási ponthatárok kihirdetésekor szokott új lendületet kapni a bérleti piac.
Ha akkor sem történik látványosabb mozgolódás, az egyértelmű jele lehet annak, hogy valódi fordulat következett be: véget ért az elmúlt évek szédületes drágulása, és új időszámítás kezdődik a kiadó lakások piacán.
Budapest továbbra is kiemelkedően drága, de Debrecen is kezd felzárkózni
A májusi adatok alapján nem tapasztalunk különösebb meglepetést a nagyobb egyetemi városok albérletáraiban: Budapest továbbra is toronymagasan vezet, különösen a nagyobb méretű, 3,5–4 szobás lakások esetében, érdekes viszont, hogy a garzonok és egyhálószobás lakások kategóriájában Debrecen szinte felzárkózott a főváros mellé.
Szeged és Pécs viszont továbbra is a megfizethetőbb városok közé tartoznak. Összességében egyértelmű, hogy aki bérelt lakásban lakik, és megengedheti magának, hogy rugalmasan válasszon lokációt, az komoly összegeket spórolhat a havi lakbéren, ha nem ragaszkodik a fővároshoz vagy Debrecenhez.
Nem mindegy, hogy átlag vagy medián – és most meg is mutatjuk, miért
A fenti grafikon világosan szemlélteti a különbséget az átlag és a medián bérleti díjak között, és hogy miért nem szabad őket összekeverni.
- Az átlag úgy számolódik, hogy összeadjuk az összes hirdetés bérleti díját, majd elosztjuk a hirdetések számával. Ez az érték azonban érzékeny a szélsőségesen drága (vagy éppen túlságosan olcsó) ingatlanokra, így ha például sok luxusingatlan is szerepel a listában, az felfelé húzza az átlagot. Mivel a kiadó piacon mindig szép számmal vannak jelen nagyon exkluzív lakások, az átlag kissé félrevezető lehet.
- A medián viszont azt az értéket mutatja, ami a középmezőnyben van: a hirdetések fele ennél olcsóbb, a másik fele drágább. Ez sokkal jobban tükrözi, hogy mire számíthat egy átlagos bérlő, amikor lakást keres.
Ez a különbség különösen fontos akkor, ha általános következtetéseket szeretnénk levonni a piacról: a medián sokkal közelebb áll a mindennapi valósághoz.
Szeged és Pécs: marad valami a hó végére is
Nemcsak az albérletárak abszolút szintje számít, hanem az is, hogy mekkora részt visz el a havi keresetünkből a lakhatás. A fenti grafikon a medián bérleti díjakat és a medián nettó keresetet veti össze négy városban – és az eredmény sokatmondó. (A medián kereset hasonlóképpen azt a nettó fizetést jelenti, amit egy “közepesen” jól kereső ember visz haza, aki az ország dolgozói között fizetésével a középmezőnyben van.)
Budapesten a medián albérlet 320 ezer forint, míg a medián nettó kereset 371 ezer forint – vagyis a fizetés több mint 86%-át felemészti a lakhatás. Ezzel szemben Pécsett és Szegeden az albérlet csak nagyjából a fizetés felét viszi el, így az ott élőknek lényegesen több mozgásterük marad.
Debrecen valahol a kettő között helyezkedik el: az árak már közelítik a fővárosi szintet, de a keresetek nem nőttek olyan mértékben, így az arány itt is kedvezőtlenebb.
Ez az összevetés jól mutatja, hogy egy átlagos honfitársunk számára önállóan lakást bérelni Budapesten és Debrecenben jókora kihívás, míg Szegeden és Pécsett viszonylag reális opció.
Garzonrobbanás a bérleti piacon
Bár az újépítésű lakóprojektek kínálatában a garzonlakások aránya általában 9–10 százalék körül mozog, a budapesti kiadó lakások piacán minden hatodik hirdetés egyszobás lakásra vonatkozik. Magyarul: a garzonok aránya a bérleti kínálatban majdnem kétszer akkora, mint az új lakásoknál.
Eközben a nappali plusz két hálószobás lakásoknál fordított a helyzet, ez a kategória jóval kevésbé van jelen albérletként, mint eladó új lakásként (26% vs 36%).
Ez a különbség két dologra utal. Egyfelől, a a bérleti piac nem egyszerű tükörképe a beruházói szándékoknak, másfelől pedig a befektetési és a lakhatási céllal vásárlók jelentősen eltérő logika mentén gondolkoznak. Persze sok egyszobás lakás nem újépítésű, ám megfigyelhető az is, hogy a régi polgári lakásokból leválasztott garzonok is szinte mind kiadásra készülnek.
Megtorpant a lendület?
Az elmúlt évek szinte megszakítás nélküli drágulása után 2025 májusára látványosan lelassult az albérletárak emelkedése – sőt, több városban enyhe visszarendeződés is megfigyelhető. A grafikon jól mutatja a tendenciát:
Ez egybecseng azzal, amit az év eleje óta figyelhetünk: a bérleti piac nem nő tovább automatikusan, a kereslet bizonytalansága és a bérlők fizetőképessége egyre nagyobb korlátot jelent. Ha a ponthatárok kihirdetését követően sem indul be újabb hullám, akkor kimondhatjuk: túl vagyunk a bérleti boom tetőpontján, és jelentős gazdasági fellendülés / reálbérnövekedés nélkül valószínűtlen, hogy az árak tovább emelkedhetnének.
