A kiadó lakások piacán a felsőoktatási ponthatárok kihirdetése mindig fontos időszak: hirtelen megjelenő nagy kereslet, na és persze az ezt lefölözni vágyó kínálat mozgatja az árakat. Idén különösen izgatottan vártuk a júliust, mert az elmúlt hónapokban mintha mély álomba szenderült volna a kiadó ingatlanok piaca: alig volt mozgás, az árak pedig az év eleji szinthez képest inkább lefelé mozdultak.
A ponthatárok előtti időszakot így afféle vízválasztónak tekintettük - arra számítottunk, hogy ha valamikor, hát most megmozdul a bérleti piac. A feltételezésünk az volt, hogy ha július közepéig sem indul be a nyári roham, akkor az már komoly jelzés: az albérletárak őrült száguldása lelassult, vagy akár meg is állt.
Nos, kevesebb mint egy héttel a ponthatárok kihirdetése előtt úgy tűnik, hogy a nagy áttörés elmaradt. A piac továbbra is kivár, és a számokból egyelőre nem látszik érdemi fordulat.
A főváros és Debrecen viszik a prímet: többszörös különbség az árakban
Megnéztük, az ország különböző részein jellemző átlagos kiadó négyzetméterárat. Nem meglepő, hogy továbbra is Budapest áll az élen: 5819 Ft/m²-es átlagos bérleti díjjal toronymagasan vezeti a mezőnyt. A második helyen Hajdú-Bihar megyét találjuk 4945 Ft/m²-rel.Kiemelkedik még a mezőnyből a Balaton két partja (Veszprém: 4116 Ft/m², Somogy 4113 Ft/m²), ám csak a fővároshoz közeli részen, Zala megye ezzel szemben a mezőny másik vége felé árválkodik.
Jól tartja magát Pécsnek (és az egyetemistáknak) köszönhetően Baranya (4075 Ft/m²), Szeged környékén viszont valamivel szerényebb árakat látunk.
Összességében a nyugati országrész jellemzően drágább, a bérleti díjak magasabbak a gazdaságilag erősebb térségekben, miközben a kisebb megyeszékhelyek vagy egyetemi vonzáskörzeten kívüli területek jóval mérsékeltebb árakat produkálnak.
A méret (és a város) számít - hatalmas árkülönbségek a lakástípusok között
A lakásméret alapján lebontott albérletárak látványosan mutatják, hogy Budapest továbbra is egy külön dimenzióban mozog. Az egyszobás lakások esetén is jól kirajzolódik a különbség, ám igazán látványossá a nagyobb méretű ingatlanoknál nyíik az olló.
Az utóbbi években megfigyelhető volt, hogy a debreceni árak minden kategóriában közelítenek a fővárosihoz, ez a felzárkózás az utóbbi hónapokban kicsit megtorpanni látszik - ám a hajdúsági megyeszékhely egyértelmű ezüstérmét egyelőre egyetlen más régió sem fenyegeti.
Egy teljes fizetés is kevés lehet - főként, ha nem a legolcsóbb lakást választjuk
Miközben sokan ösztönösen a hirdetésekben szereplő átlagos bérleti díjakkal kalkulálnak, a valóságban sokkal többet mond a medián érték - az az ár, aminél pont ugyanannyian hirdetnek olcsóbb és drágább lakást. A fenti grafikonból látszik: Budapesten az átlagos bérleti díj 444 ezer forint, míg a medián csak 310 ezer. Ennek az az oka, hogy a prémium lakások “aránytalanul” drágák - akár havi 4-5 millió forintot is kérnek értük - ezek erősen felfelé húzzák az átlagot, miközben a többség ennél jóval reálisabb áron próbál boldogulni.
Debrecenben is hasonló a helyzet: bár a hirdetések átlagára 310 ezer forint, a medián már „csak” 260 ezer. Szegeden és Pécsett viszont szinte teljesen egybeesik a két érték - ott kisebb az olló a legdrágább és a legolcsóbb albérletek között, vagyis egyenletesebb az árképzés.
A legfontosabb tanulság viszont a piros vonal: ez mutatja a legutóbbi hivatalosan közölt nettó mediánbért (391 ezer forint májusban). És ez bizony azt jelenti, hogy Budapesten egy átlagos fizetésből ma már nem lehet egyedül albérletet bérelni - még a medián ár sem fér bele, ha a lakás és a rezsi mellett enni is szeretnénk. Debrecenben még valamivel kedvezőbb a helyzet, de ott is épphogy kicentizhető a medián albérlet egy nettó bérből. A kisebb egyetemi városokban valamivel jobb a helyzet - de persze ehhez jó lenne a kereseteket is regionális szinten látni, ám ilyen adatokat havonta a KSH nem közöl.
Még a ponthatárok sem ébresztik fel Csipkerózsikát
Az elmúlt években szinte megállíthatatlanul emelkedtek az albérletárak: Budapest például 2022 januárja és 2025 januárja között több mint 50 százalékos drágulást produkált. A többi város is hasonló pályát járt be - Debrecen különösen látványosan, ahol az átlagos bérleti díj gyakorlatilag a duplájára nőtt három év alatt.Ám 2025 eleje óta nagyot fordult a helyzet: Budapesten enyhe csökkenést látunk, Debrecenben, Szegeden és Pécsett pedig lényegében stagnálnak az árak. Ez a jelenség különösen szembetűnő Debrecen esetében, ahol a meredek emelkedést lapos görbe váltotta. És hiába vártuk, a korábban mindig őrült pörgést hozó július sem rázta fel a piacot.
Szokták mondani, hogy a bérleti árak hosszabb távon a nettó béreket követik, míg az újépítésű lakások a kivitelezési költségekhez igazodnak. Könnyen lehet, hogy most is ez történik: a kereslet nem bír el ennél magasabb szinteket, és ezt most már a hirdetési árakon is kezdjük látni. A kínálat nem tud (vagy nem mer) tovább emelni, ami akár több is lehet, mint átmeneti megtorpanás. Kivéve persze, ha a belengetett 50 milliós kvázi ingyenpénz jelentős mennyiségű új kiadó lakásban manifesztálódik, mert akkor az egy időre megint gondoskodik majd az árak felfelé csavarásáról.
Most vagy soha? A piac lélegzetvisszafojtva vár
A ponthatárok kihirdetése mindig kulcspillanat a bérleti piacon - és bár a július közepi adatok alapján még semmi nem indult be igazán, nem kizárt, hogy a valódi roham csak a napokban kezdődik.Ám a számok alapján valószínűbbnek tűnik, hogy a korábbi évek őrült árnövekedése kifulladt, és a bérleti piac legalább egy kicsit alkalmazkodik a fizetőképességhez. Ha pedig ez a trend megmarad a ponthatárok utáni napokban is, akkor kimondhatjuk: tényleg itt a trendforduló.
