Bár a négyzetméterárak egy év alatt több mint 18 százalékkal emelkedtek a fővárosi újépítésű lakáspiacon, a kínálat nem csökkent – épp ellenkezőleg: 2025 augusztusában 9,5 százalékkal több új lakást hirdettek az Ingatlantájoló oldalán, mint egy évvel korábban. Ez az együttállás szokatlan, hiszen az árnövekedés általában a kínálat szűkülésével jár kéz a kézben.
A kínálat bővülése ugyanakkor nem mindenhol érzékelhető: míg egyes kerületekben (pl. a XII. és XIII.) megháromszorozódott a meghirdetett lakások száma, addig más városrészek szinte teljesen eltűntek a piacról. A kínálat területi koncentrációja tehát tovább fokozódik – és ez a lakásárakon is nyomot hagy.
A piaci trendek értelmezésénél fontos figyelembe venni, hogy a kisebb forgalmú kerületekben – ahol csak néhány új projekt fut – az egyedi, kiemelten drága fejlesztések erősen torzíthatják az átlagokat.
A legnagyobb árugrás azokban a belbudai kerületekben figyelhető meg, ahol a kínálat szűk, de a lokáció presztízse miatt a kereslet stabilan erős maradt. Az I. kerületben például egy év alatt közel másfélszeresére nőtt az átlagos négyzetméterár, ám a kínálat kicsi. Döbbenetes árakat látunk a II. és a XI. kerületben is, igaz, itt az újépítésű lakások többsége prémiumkategóriás beruházás, amelyek eleve magas árszinten jelennek meg a piacon.
A térkép sok mindent megmagyaráz
Az árak szempontjából az ellentétes pólust a külső pesti kerületek jelentik, ahol az átlagos négyzetméterár 1,1–1,3 millió forint között mozog. Itt viszont azt kell figyelembe venni, hogy ezek az új lakások gyakran családi házas vagy kertvárosi karakterű területeken valósulnak meg, ami nem minden vásárlói csoport számára vonzó. Ráadásul gyakran kicsit egyszerűbb műszaki tartalmat kínálnak, ami szintén magyarázza a megfizethetőbb árakat.
A legnagyobb súlyú kerületek – mint a XIII. és XI. – nemcsak a kínálat volumenét tekintve vezetnek, hanem az árnövekedésben is élen járnak. Ezek a városrészek évek óta a budapesti újlakáspiac meghatározó helyszínei, és a fejlesztők továbbra is aktívan jelen vannak. A kettős tendencia – az árak emelkedése és a kínálat bővülése – arra utal, hogy a vásárlói kereslet még mindig képes alkalmazkodni a magasabb árszintekhez, legalábbis bizonyos lokációkban és projekttípusoknál.
Luxus a hegytetőn és a Duna-parton – így néz ki egy milliárdos új lakás Budapesten
A legmagasabb négyzetméterárat a XII. kerület egyik új fejlesztése érte el: ez közel 5,7 millió forint. A privát zsákutcában, panorámás környezetben épülő projekt prémium műszaki tartalommal készül: mennyezeti hűtés-fűtés, kőzetgyapot szigetelés, alumínium nyílászárók és egyedi lakberendezői tervek várják a vastag pénztárcájú vevőt. A legfelső szinten elhelyezkedő penthouse lakás saját tetőkerttel, három oldalról körbejárható panorámás terasszal és jakuzzi előkészítéssel várja új tulajdonosát.
Abszolút értékben azonban a XIII. kerület egyik különleges lakása viszi a prímet: a Vizafogón, egy új társasház legfelső szintjén kínált, közel 1,4 milliárd forintos luxuslakás négy szobával, belső lifttel, saját tetőmedencével és wellness részleggel kelleti magát. A több mint 270 négyzetméteres otthonhoz kizárólagos használatú zöldkert, grillterasz, szauna és napozó is tartozik, a belsőépítész által megálmodott enteriőrben pedig különleges egyedi bútorok, biokandalló és csúcskategóriás gépesítés is helyet kapott.
A pénzromlás megállt, az árak nem – mi hajtja még mindig felfelé az új lakásokat?
Az újépítésű árak immár nyolcadik hónapja emelkednek érezhetően az infláció felett. Ez a trend különösen feltűnő annak fényében, hogy tavaly ilyenkor még nagyon más képet láttunk. A fordulat 2024 végén kezdődött, majd tavasszal gyorsult be igazán.
Bár az inflációs környezet a korábbi évekhez képest többé-kevésbé normalizálódott, az újlakások árszintje továbbra is lendületesen kapaszkodik felfelé – ami hosszabb távon újra felveti a megfizethetőség kérdését.
Egy élet sem lenne elég? Ennyit dolgozna Átlag János egy új lakásért
Ezt pedig mi sem mutatja meg jobban, mint jól ismert barátunk Átlag János. Ő az a képzeletbeli honfitársunk, aki minden hónapban félre tudja tenni a teljes nettó mediánbérét, vagyis jelenleg 391 ezer forintot. Jánosnak az augusztusi árakon 28,3 évet kellene dolgoznia egy átlagos fővárosi új lakásért.
A legjobb helyzetben a VII. kerületben lenne, ahol egy ilyen lakás „csak” 14 évnyi munkabérbe kerülne, míg a legrosszabb kilátások a II. és a XII. kerületben vannak: itt a 67–70 évnyi takarékoskodás is kevés lenne egy átlagos ingatlan megszerzéséhez.
A realitás tehát továbbra is az, hogy az újépítésű kínálat zöme nem az átlagbérből élők számára épül. Bár az egyes kerületek között jelentős különbségek vannak – a legdrágább és a legelérhetőbb városrészek között ötszörös szorzó is előfordul –, még a „megfizethetőbb” kerületekben is legalább 18–25 évnyi keresetet kellene félretenni, ha valaki önerőből szeretné megvásárolni első lakását - ráadásul ehhez a havi fixből még nem is költüttünk….
A KSH által legutoljára publikált 4,6 százalékos éves inflációt a hirdetési árak a legtöbb kerületben jóval meghaladták. A belső pesti kerületekben – különösen a VIII., IX., XIII. vagy XIV. kerületben – összhangban azzal, hogy ezek a városrészek hagyományosan az újlakáspiac húzóterületei.
Nem teljesített rosszul a budai “másodosztály”, a III. és a XI. kerület árai természetesen nem versenyeznek a luxuskerületekkel, de stabilan infláció fölött drágulnak
