Az új építésű lakások piacán szeptemberben is folytatódott a hónapok óta tartó trend: egyre kevesebb az elérhető ingatlan, miközben az árak változatlan lendülettel száguldanak felfelé.
A kínálati oldalon látványos hullámzás figyelhető meg abban is, hogy mikor melyik kerületekben van a legtöbb új lakás. Míg a XIII. és a XI. kerületben jelentősen nőtt a kínált új lakások mennyisége, a korábban a kínálatban dominánsan jelenlévő Óbudán és Ferencvárosban most éppen jóval kevesebb a hirdetett új otthon.
Nincs megállás
A budapesti újépítésű lakások átlagos hirdetési négyzetméterára szeptemberben már 1,88 millió forint volt, szemben az egy évvel korábbi 1,53 millió forinttal – vagyis a drágulás éves szinten közel 23 százalék.
A kerületi bontás jól mutatja, hogy a fővároson belül is óriási különbségek vannak. Az I.és a XII. kerületben már 3 millió fölé kúsztak a négyzetméterárak, de a II. és az V. kerületben is a 2,5 milliós ligában járunk. Itt persze egyértelműen a budai hegyvidéki és a Duna-parti prémium árakat látjuk.
Ugyanakkor még a hagyományosan olcsóbb külső kerületekben is egyre magasabb árakkal találkozhatunk: a XVII., XIX. vagy XXIII. kerületben is 1–1,3 millió forint közötti négyzetméterár az átlag.
Átlag János és a húsz évnyi fizetés
Szinte minden hónapban megnézzük, hogy képzeletbeli barátunk, Átlag János hány évnyi közepes nettó fizetéséből tudna lakást venni Budapesten. Most azonban csavartunk a kérdésen: azt vizsgáltuk, hogy a jelenleg eladó új lakások mekkora részére (nem) lenne elég húsz évnyi teljes nettó kereset.
Az eredmény kijózanító. A legtöbb kerületben a kínálat többsége messze meghaladja ezt a küszöböt, vagyis még két évtizednyi jövedelem felhalmozása sem lenne elég a vásárláshoz. A belvárosban és a prémium budai részeken gyakorlatilag nem is találni olyan lakást, ami beleférne ebbe a kategóriába, de a külsőbb kerületekben sem rózsás a helyzet: ott legfeljebb a kínálat kisebb része férne bele a „20 évnyi keresetből” szintbe.
Ez jól mutatja, hogy a piac teljesen elszakadt a medián keresetektől, és a hirdetett új építésű lakások ma már szinte kizárólag a tehetősebb, sokszor befektetőként jelenlévő vásárlói réteget célozzák. Az átlagos budapesti bérből élők számára az új lakások megszerzése inkább illúzió, mint reális lehetőség.
Modern fűtés = drága lakás
A modern fűtési megoldásokkal (geotermikus, fancoil, stb) szerelt lakások látványosan drágábbak, mint az elektromos vagy régebbi rendszerekkel (konvektor, cirkó, távfűtés, stb.) működők. Ez nem pusztán technológiai előny: a fejlesztők gyakran a prémium kategóriás projekteknél alkalmaznak korszerű megoldásokat, így a fűtési típus egyfajta árkategória-jelzőként is működik.
Lakásméret és kínálat
Továbbra is a két- és háromszobás lakások viszik a prímet, ezek teszik ki a hirdetések több mint kétharmadát. Ez jól illeszkedik a vásárlói igényekhez: ezek a méretek elég tágasak egy kisebb család számára, ugyanakkor még nem csúsznak át a luxuskategóriába. A nagyobb, négy-öt szobás lakások alig vannak jelen, és bár bizonyára számtalan család örömmel lakna ilyenben, az alacsony arány tükrözi a fizetőképes kereslet hiányát.
Az infláció felett szárnyalva
A budapesti új építésű lakások áremelkedése messze túlszárnyalja az inflációt: míg az árindex hónapok óta 4–5 százalék körül mozog, addig a lakások éves drágulása szeptemberben már több mint 22 százalék volt.
Az új építésű szegmens teljesen külön pályán mozog, ahol a fizetésekhez, vagy akár az általános gazdasági folyamatokhoz igazodó „fékről” már rég nem beszélhetünk. Aki ma új lakásban gondolkodik, annak nem az inflációs adatokat érdemes figyelnie, hanem azt, mennyire tud lépést tartani a szinte hónapról hónapra új szintre kapaszkodó árakkal.
