Az őszi hónapok elejére érezhetően visszafogottabb lett az újépítésű lakások hirdetési aktivitása: az aktív projektek száma alacsonyabb, mint az év első felében, ugyanakkor éves összevetésben a kínálat mennyisége szinte alig változott. A piac tehát nem szűkült tovább, inkább átrendeződött – néhány korábbi nagy fejlesztés kifutott, az új ütemek pedig még nem kerültek piacra.
Árakban viszont annál látványosabb az elmozdulás. A legtöbb városrészben ismét emelkedtek az átlagos négyzetméterárak, és bár a drágulás üteme elmarad a tavalyi rekordoktól, a trend egyértelműen felfelé mutat.
Közben lokációs szinten is izgalmas átrendeződés látszik. Óbudán például több nagy projekt kifutott, az új ütemek hirdetése pedig még várat magára, így a kerület súlya átmenetileg csökkent. A XIII. kerület viszont új lendületet kapott, köszönhetően néhány nagyobb fejlesztés elindulásának – ezzel ismét a főváros egyik legaktívabb újépítésű központjává vált.
Új lendület a drágulásban – a fővárosi átlag már megközelíti a 2 milliót
Bár a kínálat visszafogottabb, az árak ismét felfelé indultak: a budapesti újépítésű lakások átlagos négyzetméterára szeptemberben 1,9 millió forint körül alakult, ami 19 százalékos éves drágulást jelent. Szinte minden kerületben emelkedés figyelhető meg, de az ütem erősen eltérő.
A legdrágább városrészek továbbra is az I., II. és XII. kerületek, itt jellemzően kevés új projekt fut, ám a prémium szegmensben zajló értékesítések húzzák felfelé az átlagot. A XIII. kerület szintén erősödést mutat: a nagyobb fejlesztések újraindulása érezhetően megemelte az árszintet, 1,9 millió forint környékére.
A pesti peremkerületekben ezzel szemben továbbra is 1,2–1,3 millió forint körül mozog a kínálati átlag, de a drágulás itt is tetten érhető, mostanra eltűntek az egymillió forint alatti ajánlatok.
Kerületenként eltérő célcsoportokra terveznek a fejlesztők
A szobaszám szerinti bontásból jól látszik, hogy a budapesti újépítésű piac szinte kerületenként külön világ. A kategóriákat ezúttal nem pusztán szobaszám, hanem hálószobaszám szerint érdemes értelmezni – a garzonok mellett megkülönböztethetők a nappali + egy, kettő vagy három hálós lakások, illetve a nagyobb családi otthonok is.A legkisebb fővárosi kerületben (VII.) feltűnően magas a garzonok aránya, ami összhangban van azzal, hogy mindig itt a legkisebb az újépítésű lakások átlagos mérete. A fejlesztések többsége kifejezetten befektetői igényekre reagál, a bérbeadásra szánt, kis alapterületű lakások dominálnak.
A II. és III. kerületben ezzel szemben látványosan nagyobb a három vagy több hálószobás lakások aránya, itt a prémium, családokra szabott kínálat az erősebb. A XII. kerületben viszont meglepően visszafogott a nagyobb lakások aránya – ott inkább kisebb, de kimondottan magas árfekvésű projektek jellemzők.
A XI., XIII. és XIV. kerületben az egy és két hálós lakások a meghatározóak, ami azt jelzi, hogy ezek a városrészek kiegyensúlyozott keresletre építenek: egyszerre célozzák a fiatal párokat, a befektetőket és a kisgyermekes családokat.
A kertvárosi kerületekben ezzel szemben egyértelműen a tágasabb, több hálószobás családi otthonok felé tolódik a kínálat. A fejlesztők itt elsősorban olyan vevőkre számítanak, akik hosszabb távra, akár több gyerekkel terveznek beköltözni.
Ha a teljes budapesti kínálatot vizsgáljuk, egyértelmű, hogy a középméretű lakások adják az újépítésű piac gerincét. A nappali + két hálós elrendezés messze a leggyakoribb, ezt követik az egy hálószobás lakások, míg a garzonok és a nagyobb, három-négy hálós otthonok csak kisebb arányban vannak jelen.
A piac nem a nagyvonalú családi otthonokról, hanem a racionális kompromisszumokról szól. Az igazán nagy, 4+ szobás lakások kínálata a legszűkösebb, ami biztosan a fizetőképesség korlátait is tükrözi. A kereslet jellemzően a kompakt, de élhető lakásokra koncentrálódik, amelyek még elérhetők (nem teljesen elérhetetlenek) a középosztály számára, miközben bérbeadásra is alkalmasak.
Az újépítésű árak ismét az infláció fölé kerültek
Az elmúlt hónapokban újra felgyorsult az árnövekedés, és messze meghaladja a 4–5 százalékos inflációt, vagyis az árak ismét reálértelemben is emelkednek.A drágulás üteme különösen a tavaszi megtorpanás után lett látványos: a fejlesztők a nyár második felében sorra emelték a hirdetési áraikat, miközben a kínálat érdemben nem bővült. Ez arra utal, hogy a piac továbbra is kínálati oldalon feszes, és a fejlesztők egyelőre nem kényszerültek engedményekre.
