Úgy tűnik, a bérleti piac elérte a határait: októberben csökkent az átlagos hirdetési ár több nagyvárosban is. A trendforduló különösen figyelemre méltó, hiszen az elmúlt években szinte töretlenül emelkedtek a bérleti díjak – most viszont a fizetőképesség korlátai egyre érezhetőbben fékezik a piacot.
Miközben az újépítésű lakások ára továbbra is száguld, a bérbeadók szembesülnek azzal, hogy a hozamok hónapról hónapra romlanak: hiába nőnek a vételárak, ha a bérleti díjak nem tudják tartani a lépést. A mostani csökkenés nem váratlan, a bérleti piac az év eleje óta halványan muzsikál, ez akár a realitások visszatérésének első jele is lehet.
Megtorpant a bérleti díjak emelkedése
A bérleti piac lendülete októberre látványosan megtört. Az átlagos hirdetési árak Budapesten 436 ezer forintra csökkentek, ami közel 10 százalékos visszaesést jelent az augusztusi csúcsértékhez képest. Ez különösen figyelemre méltó annak fényében, hogy az elmúlt két évben gyakorlatilag folyamatos volt az áremelkedés: a 2022 eleji 300 ezres fővárosi átlagból mára majdnem másfélszeres szint lett.
Az egyetemi városokban is hasonló tendenciák látszanak. Debrecenben a nyári, 328 ezres átlag után 303 ezer forintra estek a hirdetési árak, gyakorlatilag eltűnt az év első felében felhalmozott drágulás. Pécsen és Szegeden ezzel szemben kisebb ingadozások figyelhetők meg, de a növekedés itt is megállni látszik: az árak 220–230 ezer forint körül stabilizálódtak.
Az átlagember fizetőképessége elérte a határait
A bérleti díjak megtorpanása nem meglepő, ha a fizetések felől nézzük a kérdést. Régi barátunk, Átlag János évek óta alig tud lépést tartani az árakkal. A legfrissebb adatok szerint a medián nettó kereset országosan 399 ezer forint körül alakul, miközben egy átlagos fővárosi albérletért 436 ezret kérnek havonta. Vagyis a legtöbb bérlő számára ma már egy teljes fizetés sem fedezi a lakhatás költségét, nemhogy a rezsit vagy az egyéb kiadásokat.
A vidéki városokban némileg kedvezőbb a helyzet, ám egy bérelt lakás havi költsége ott is komoly teher. A grafikon egyértelművé teszi, hogy a bérleti piac már nem elsősorban a kínálati oldalról, hanem a keresleti korlátoktól függ – és ez magyarázza, miért fordult most lejtőre az ártrend.
A legkisebb lakások továbbra is aranyárban mennek
A lakásméret szerinti bontásból jól látszik, hogy a bérleti díjak mérséklődése nem egyformán érinti az egyes kategóriákat. A legkisebb, egyszobás lakások továbbra is kiugróan drágák: Budapesten átlagosan 211 ezer forintba kerül egy ilyen havonta. Ez nem véletlen – a kisebb lakások iránti keresletet az utóbbi időben a lakhatási költségek emelkedése, a fiatal bérlők pénzügyi mozgásterének szűkülése és az egyre több egyedül élő bérlő táplálja.
Ezzel szemben a nagyobb alapterületű, három-négy szobás lakásoknál a drágulás megtorpant, sőt egyes városokban enyhe korrekció is látszik. A vidéki városok árszintjei ugyan jóval alacsonyabbak, de az arányok hasonlóak.
A bérleti piacot továbbra is a kisebb lakások uralják
A fővárosban a kiadó lakások több mint fele legfeljebb kétszobás: a 1,5–2 szobás lakások aránya önmagában 39 százalék, az egyszobásoké pedig 15 százalék. Eközben tízből csupán két hirdetés vonatkozik három szobásnál nagyobb lakásra.
Országos szinten a kép hasonló, bár hajszálnyival több a kisebb alapterületű ingatlan: az egy- és kétszobások együtt az összes kiadó lakás 55 százalékát adják.
Mi jöhet ezután? – a piac higgadtabb üzemmódba kapcsol
Az őszi adatok alapján úgy tűnik, hogy a bérleti piac túlfűtött időszaka véget ért. A hirdetők visszavettek a lendületből, miközben a fizetőképesség határai minden szegmensben jól kirajzolódnak: a bérlők egyre tudatosabban választanak, és inkább kisebb, kompromisszumos megoldásokat keresnek a korábbi nagyobb lakások helyett.A befektetők számára mindez azt jelenti, hogy a hozamok tovább szűkülnek, hiszen a bérleti díjak nem követik az újépítésű árak emelkedését. A következő hónapok így a kivárásról és az új egyensúly kereséséről szólhatnak.
