Úgy tűnik, őszre irányt váltott az ingatlanpiac: a hirdetők többsége az elmúlt időszakban nem emelte, hanem csökkentette árait. Míg tavasszal még sok helyen akadtak, akik próbálták tovább húzni az árakat, októberre az Ingatlantájoló aktuális adatai szerint a -5 százalék körüli korrekció lett a jellemző, de a nagyobb, 10 vagy akár 15 százalékos árcsökkentés sem ritka.
A piaci pesszimizmus első látásra meglepő, hiszen az elmúlt hónapokban a kormányzati lépések – az átalakított otthonfelújítási program, a kedvezményes CSOK Plusz-hitelek, a fiataloknak szánt Otthon Start, a nyugdíjpénztári megtakarítások és a SZÉP kártya lakáscélú felhasználása - mind-mind a kereslet élénkítését célozták. Logikus lenne, hogy mindez felfelé hajtja az árakat.
A valóságban viszont úgy tűnik, a a vevők döntéseit inkább a bizonytalanság, a zavaros jövőkép határozza meg, és a kormányzati programok nem tudták ellensúlyozni a reálkeresetek stagnálását.
Kisebb mozgások, más irányban
Bár a legtöbb hirdetésben csak néhány százalékos korrekció történt, a mozgások iránya jelentősen eltolódott az elmúlt fél évben. Októberben a leggyakoribb változás a -5 százalék körüli árengedés volt, és a hirdetések közel fele ebbe a tartományba esett. Tavaszhoz képest feltűnő, hogy eltűntek a nagyobb emelések: májusban még sokan próbálkoztak 10-15 százalékos áremeléssel, mostanra viszont inkább az óvatos csökkentés lett a norma.
A grafikon jól mutatja a hangulatváltást: a korábbi, enyhén pozitív eloszlás helyét egy szimmetrikusabb, de negatív irányba tolódó eloszlás vette át. A piac persze nem omlott össze, inkább csak finoman lejtmenetbe kapcsolt – a hirdetők többsége kisebb lépésekben, de folyamatosan igazítja lefelé az árat, hogy a vevők radarján maradjon.
Vegyes kép a megyék között – enyhe fővárosi élénkülés, vidéki visszahűlés
Ha megyei bontásban nézzük az árváltozásokat, árnyaltabb képet kapunk, mint amit az országos átlag mutat. Az elmúlt fél évben nem mindenhol ugyanabba az irányba mozdult a piac: miközben sok térségben nőtt az árcsökkentések aránya, néhány megyében és a fővárosban épp ellenkező folyamat látszik.Budapesten például enyhe pozitív fordulat történt – az áremelést jelző hirdetések aránya 38,8-ről 41 százalékra nőtt. Hasonló irányban mozdult el Fejér, Vas, Zala, Tolna és Békés megye is: ezekben a térségekben néhány százalékponttal nőtt az áremelők aránya, ami részben a helyi kereslet élénkülésére, részben a kínálat szűkülésére vezethető vissza.
Két megye – Szabolcs-Szatmár-Bereg és Borsod-Abaúj-Zemplén – pedig kiugróan optimista: itt több mint 10, illetve 20 százalékponttal nőtt az áremelők aránya.
Az ország többi részén viszont tovább hűlt a piac. Komárom-Esztergom, Pest, Somogy és Baranya megyében érezhetően visszaesett az árat emelők aránya, Hajdú-Bihar és Veszprém szintén enyhe gyengülést mutat májushoz képest.
Nem mindegy, mit árulunk – nagyobb engedések a házaknál és nyaralóknál
A mostani adatok alapján jól látszik, hogy nem minden ingatlantípus reagál egyformán a piaci bizonytalanságra. Budapesten az átlagos árváltozás a lakásonál volt a legkisebb és a telkeknél a legnagyobb.
Országos szinten markánsabb a különbség: míg a lakások ára csak -0,6 százalékkal mozdult lejjebb, a nyaralók tulajdonosai átlagosan 7 százalékkal csökkentették hirdetési áraikat.
A számok mögött többféle magyarázat is meghúzódhat. A lakások, különösen a kisebb, városi lakások iránt viszonylag stabil a kereslet, ezeket a legkönnyebb hitelből megvenni, és a kiadhatóság miatt a befektetők számára is vonzóak - bár az is igaz, hogy az így elérhető hozamok évek óta stabilan a jobb állampapírok szintje alatt maradnak.
A nagyobb, energiaigényesebb házak mindig nehezebben mozdulnak. A telekpiac is külön történet: a fejlesztések költségei egyre nőnek, a fizetőképes kereslet nem bővül (sőt), nem csoda, ha ez a szegmens csaknem befagyott. A nyaralók piaca érdekes kérdés, itt éppúgy elképzelhető, hogy a szezon végének hatását látjuk, mint az, hogy a befektetők fordultak el a hétvégi házaktól.
Budapesten óvatosabb, vidéken határozottabb korrekció
Ha külön a fővárost és az ország egészét nézzük, kiderül, hogy Budapesten jóval kisebb a szélsőség. A lakásoknál a hirdetések 69 százalékában csökkent, 31 százalékában viszont emelkedett az ár – vagyis a piac itt még mindig kiegyensúlyozottabb, mint országosan. A házak és telkek esetében viszont már négyből három hirdető lefelé ment az árakkal.
Országos szinten ennél erősebb a kontraszt: míg a lakásoknál a hirdetők 38 százaléka emelt, a nyaralók esetében ez csupán 13 százalék, míg az eladók 87 százaléka inkább engedett a hirdetési árból.
