Az Otthon Start program felfűtötte a keresletet, de a megugró árak és a banki értékbecslések most sok vásárlót visszariasztanak.
Az Otthon Start állami kamattámogatott hitel kezdetben látványos élénkülést hozott Budapest XIV. és XVI. kerületének ingatlanpiacán. Az első hetekben gyakorlatilag eltűntek a feltételeknek megfelelő lakások a piacról, de a vevők most megtorpantak. Miért? Mert az árak egyre abszurdabb szintre kúsztak – ráadásul a bankok sokszor nem is értékelik ennyire ezeket az ingatlanokat.
Árrobbanás néhány hónap alatt
Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának vezetője szerint az Otthon Start „még el sem indult, de máris hatott”. Már a bejelentés másnapján érezhető keresletnövekedés indult el, augusztusban pedig az árak is meglódultak:- Egy 50 millió forintos lakás ára pár hónap alatt 55–60 millió forintra nőtt.
- Ez 10–15%-os drágulás mindössze pár hét leforgása alatt.
A vásárlók leálltak – nem vakmerőségből, hanem számolásból
A túlárazott, felújítandó lakások elbizonytalanították a vevőket. Egy sokszor irreálisan magas hirdetési árra még 5–10 millió forint felújítási költség is rájön, ami már sokaknak nem fér bele – főleg, ha a bank alacsonyabb értéken becsüli meg az ingatlant.Bár a vevők próbálnak alkudni, sok eladó még mindig az 1,5 milliós négyzetméterárhoz ragaszkodik, így rengeteg ingatlan egyszerűen beragad a piacon.
Zuglói árak 2025 végén – panel és tégla lakások
- Panel (46–49 m²): 55–62 millió Ft
- Téglalakás: ennél drágább, de a különbség csökken
- Újépítésű lakás: 1,3–1,7 millió Ft/m² között
A családi házak kimaradtak a buliból
A kedvezményes hitel nem mozgatta meg a családi házak piacát. Miért?- Egy felújítandó ház ára gyakran 100 millió Ft körül van
- A jobb állapotúaké 150 millió Ft fölé is mehet
- A maximálisan felvehető 50 milliós hitel ehhez kevés
Készpénzes vevők előnyben
Az Otthon Start vevők nagy része maximális hitelösszeggel kalkulál, így érzékenyek a banki értékbecslésekre. Ezzel szemben a készpénzes befektetők azonnal tudnak fizetni – ezért könnyebben alkudnak, és sokszor leelőzik a hiteles vevőket.És a bérleti piac?
Érdekes módon, miközben az árak emelkedtek, a bérleti díjak csökkentek:- A korábban 220–230 ezer Ft-ért kiadható kétszobás tégla lakásokra már 200 ezer Ft alatt sincs nagy kereslet
- Ennek oka a csökkenő bérlői kereslet és a bővülő kínálat
Mire számíthatunk a következő hónapokban?
Sebestyén Tamás szerint:- További áremelkedés már nem várható a XIV. és XVI. kerületben – a kínálati árak elérték a plafont
- A kereslet viszont megmaradhat – legalább a 2026-os választásokig
- Az Otthon Start-os vevők még egy ideig aktívak maradnak, de az eladók nem tudnak tovább árat emelni
Összefoglalva:
- Az Otthon Start komoly lökést adott a piacnak
- Az árak elszálltak – sok vevő emiatt hátralép
- A banki értékbecslések és felújítási költségek visszahúzzák a lendületet
- A készpénzes vevők most előnyben vannak
- A kereslet él, de az árak elérték a határt
