Óriási fordulat a Future of Construction 2025 konferencián: kiderült, miért ragad be mindenki a használt lakásoknál és milyen új szabály söpörheti el a fejlesztéseket 2026-ra - tájékoztatott a Portfolio.
Az idei Portfolio Future of Construction 2025 délutáni szekciója olyan őszinte mondatokat hozott, amelyek ritkán hangzanak el a színpadon: az Otthon Start Program ugyan brutálisan beindította a keresletet, de egyelőre teljesen félremegy, és nem az új lakásokat pörgeti – sőt, akár még tovább drágíthatja a használtakat is.
Rákosrendező: megvan Budapest új „szupernegyede”?
Vitézy Dávid friss víziót villantott a Rákosrendező területéről:
-
egy 81 hektáros, szinte teljesen autómentes,
-
„15 perces város” koncepcióra épülő,
-
megfizethető lakásokat és spontán erdős parkot ígérő óriásfejlesztést.
A nemzetközi pályázat 43 indulója közül már csak 16 maradt versenyben – a végső győztest 2025. március 31-ig hirdetik ki. Ez lesz a következő Városliget vagy Marina-part? A tét óriási.
„Aki nem kommunikál, azt mások kommunikálják le” – az építőipar új szabálya
Kincses Péter (ÉVOSZ) szerint 2025-re egyértelmű:
-
kommunikáció nélkül nincs munkaerő,
-
nincs bizalom,
-
és nincs válságállóság.
A cégeknek saját hírforrássá kell válniuk, különben mások mondják el róluk a történetet – sokszor nem túl hízelgő formában.
Rozsdaövezetek reneszánsza: brutális adatbázis készül
A Gubahámori és a PAD Alapítvány megmutatta, hogyan lehet a barnamezős területeket újra aranybányává tenni.
December közepén jön az első régiós rozsdaövezeti adatbázis, amely:
-
feltérképezi az anyagállományt,
-
infrastruktúrát, zöldfelületeket,
-
és tenderelőnyt adhat „zöld pontok” formájában.
A cél: olcsóbb, gyorsabb, környezettudatosabb városépítés. Magyar példák: Miskolc, több budapesti iparterület, és egy 120 hektáros brnói projekt.
Jogi sokkoló: aki nem dokumentál, az bukik
Lajos Levente ügyvéd nem kertelt: a jogviták biztosan jönnek – a kérdés csak az, ki készül rá tudatosan.
Kulcspontok:
-
minden dokumentum számít,
-
vita esetén azonnali ügyvéd és szakértő bevonása,
-
5 napos határidők a fedezetkezelőnél,
-
és akár a birtokvisszatartás is fegyver lehet a kifizetésig.
Aki nem készül fel, milliókat bukhat.
**És akkor jött az a mondat, amit senki sem akart hallani:
„A kereslet 95%-a használt lakásra megy.”**
A finanszírozói panelben jött a feketeleves:
Az Otthon Start nem az új lakásokat pörgeti – hanem a használtakat.
Nagy Gergely (OTP) és Dancs Péter (MBH) szerint:
-
a hitelek szinte mind használt lakásra mennek,
-
a program „kényszerből” ebbe az irányba tolja a vevőket,
-
miközben pontosan az új, energiahatékony lakásokat kellene támogatni.
Budapesten már látszik némi lehűlés, de vidéken továbbra is tombol a kereslet.
A MNB szerint a tényleges konverzió késéssel látszik: most még csak a „roham” előjelei jelennek meg az adatokban.
Építményi jog – a 2026-os nagyfordulat a lakáspiacon?
Az új társasházi építményi jogról kiderült:
-
előzetes társasház jön létre papíron már az építés előtt,
-
a vevő „jövőbeni tulajdonjoga” bejegyezhető,
-
átruházható, jelzálogolható,
-
és ha a projekt bedől, nem a vevő viszi el a kárt.
Ez radikálisan csökkentheti a beruházói kockázatokat – és több új fejlesztést engedhet elindulni.
Ha nem lesz több telek, nincs 1,5 milliós új lakás – ezt kimondták a fejlesztők
A konferencia utolsó panelje az Otthon Start árküszöbére, az 1,5 millió Ft/m²-re fókuszált. A szakma egyöntetűen kimondta:
Nem a kivitelezés drága – a telek, a szabályozás és a bürokrácia viszi el az árakat.
A fejlesztők szerint:
-
olcsóbb barnamezős telkek célzott megnyitása,
-
lazább övezeti szabályok,
-
magasabb beépíthetőség,
-
gyorsabb engedélyezés
lenne a kulcs.
Ezek kombinálásával akár 1,05 M Ft/m² is elérhető lenne új építésű lakásoknál – állította Kiss Gábor (Metrodom).
De a 2026 végén kifutó 5%-os áfa óriási bizonytalanságot okoz. Ha ezt nem hosszabbítják meg, a 1,5 milliós álom szertefoszlik.
„Extraprofit? Ugyan már.”
A fejlesztők visszautasították az extraprofit-vádakat:
a valós profit átlag 15%, brutál kockázat mellett.
A kínálat alkalmazkodása lassú – így a támogatás ma még a használt lakásoknál csapódik le, nem az új építéseknél.
Összegzés: a lakáspiac visszaszól
A 2025-ös Otthon Start-láz első igazi tanulsága: a rendszer jelenleg mást finanszíroz, mint amit a kormány szándékolt.
A kereslet felfutott, az új lakások viszont nem követték – így a piac használtakba menekül. Ha nem lesz gyors és következetes szabályozás, a program hatása pont az ellenkezője lehet annak, mint amit várnak tőle:
drágább használt lakások, és lassabb újfejlesztési boom.
