A Duna House ingatlantranzakciós adatai szerint 2025 végére országos szinten megindult a lakásárak korrekciója. A nominális lakásárindex 13 pontos visszaeséssel 387 pontra csökkent 2025 negyedik negyedévében, miközben a panel- és a téglaépítésű lakások árindexei többségében lefelé mozdultak el. Egy markáns kivétel azonban kirajzolódott: a budapesti panellakások ára az év végén is emelkedett.
Budapesten tovább erősödött a panelpiac
A fővárosi panelárindex 2025 negyedik negyedévében 458 pontról 465 pontra nőtt, ami nominális értelemben további drágulást jelent. Reálértéken az index 209 ponton állt, ami szintén növekedést mutat. Ezzel párhuzamosan a budapesti téglaépítésű lakások árindexe stagnáló pályára került, ami tovább javította a panellakások relatív pozícióját a fővárosi lakáspiacon.A budapesti panelpiac eltérő mozgását elsősorban szerkezeti tényezők magyarázzák. A panelek továbbra is az alsó és középső ársáv legnagyobb forgalmú termékei, miközben a téglaépítésű lakások ára sok kerületben már elérte a megfizethetőség felső határát. Ennek következtében 2025 végére a kereslet egyre markánsabban a panellakások irányába tolódott.
Vidéken már egyértelmű a korrekció
A fővárossal ellentétben vidéken már jól látható az árak visszarendeződése. Kelet-Magyarországon a panelárindex a harmadik negyedéves 454 pontról 417 pontra csökkent 2025 végére. Nyugat-Magyarországon a harmadik negyedévi 469 pontos szintről 477 pontra történő elmozdulás nominálisan stagnálást, reálértelemben viszont enyhe csökkenést jelez.A reálindexek alapján a keleti régiókban a panelárak már érzékelhetően vesztettek lendületükből, míg a nyugati országrészben az ármozgások gyakorlatilag megálltak. Ez éles kontrasztban áll a budapesti panelpiac folyamatos drágulásával.
Az Otthon Start hatása a panelekre terelte a keresletet
A panelpiac alakulásában az Otthon Start Program is érdemi szerepet játszott, különösen a fővárosban. A program által aktivizált vevői kör jelentős része nem az újépítésű szegmensben, hanem a használt, azonnal elérhető és könnyebben finanszírozható lakások között talált megfelelő kínálatot.Budapesten az újépítésű lakások kínálata jóval szűkebb a használt piachoz képest, miközben a négyzetméterárak sok esetben már a felső ársávban mozognak. Ennek eredményeként a kereslet a használt tégla helyett – vagy mellett – egyre inkább a panellakások felé fordult.
Mennyibe kerülnek most a budapesti panellakások?
A fővárosi panellakások átlagos négyzetméterára jelenleg 1,2 millió forint körül alakul. A legmagasabb árszintek a XI. és a XIII. kerületben jelentek meg, ahol az átlagos panelárak 1,3–1,4 millió Ft/m² között mozognak.A középső ársávba tartozó kerületekben – többek között a III., IX., XIV. és XV. kerületben – 1,2–1,3 millió Ft/m² közötti árszintek domináltak. A IV., X. és XXII. kerületben az átlagárak jellemzően 1,1–1,2 millió Ft/m² körül alakultak. A legolcsóbb budapesti panelpiac továbbra is a külső pesti kerületekben található: a XVII. kerületben átlagosan 900 ezer Ft/m², míg a XVIII., XXI. és XX. kerületben 900 ezer és 1 millió Ft/m² közötti árakon történtek az adásvételek.
A vidéki nagyvárosokban már érződik a fordulat
Vidéken a panellakások árai egyértelműen korrekciós pályára kerültek. A megyei jogú városok többségében 600–900 ezer Ft/m² közötti árszintek váltak jellemzővé, míg a legerősebb vidéki piacokon – például Győrben, Székesfehérváron és Debrecen egyes részein – 900 ezer és 1,1 millió Ft/m² közötti panelárakkal lehet számolni.Ezek az árszintek már több esetben alacsonyabbak a 2025 őszén tapasztalt csúcsoknál. Bár a kereslet továbbra is élénk, a vidéki panelpiacon nőtt az alku szerepe, és hosszabbodtak az értékesítési idők – ami szintén elkülöníti ezt a szegmenst a budapesti piactól.
Mire számíthatunk 2026-ban?
A Duna House várakozásai szerint a budapesti panelárak emelkedése 2026 első hónapjaiban még fennmaradhat, ugyanakkor a drágulás üteme mérséklődni fog. A vidéki csökkenő trendek késleltetve, de idővel a fővárosi panelpiacra is begyűrűzhetnek, így 2026 második felében inkább oldalazó, erősen szelektív ármozgások lehetnek jellemzők ebben a szegmensben.
