Az elmúlt időszak lakáspiaci mozgásait egyetlen tényező határozta meg igazán: az Otthon Start Program. A kedvezményes, 3 százalékos kamatozású hitel olyan keresleti hullámot indított el, amely gyakorlatilag azonnal felszívta a feltételeknek megfelelő ingatlanokat a piacról. A legkeresettebb lakástípusoknál néhol napok, másutt hetek alatt kiürült a kínálat.
A vevők nem válogattak: ami belefért a hitelbe, az el is kelt
A vásárlók döntő többsége kifejezetten az Otthon Start paramétereihez igazította a keresést. A legnagyobb érdeklődés a azonnal költözhető, kisebb alapterületű, jó állapotú lakások iránt mutatkozott. Ezek eleve a piac legnépszerűbb kategóriái közé tartoztak, így a támogatás hatására a kínálatuk különösen gyorsan apadt el.A tapasztalatok szerint a program ugyan még lehetőséget adott nagyobb vagy felújítandó ingatlanok megvásárlására is, de ezek iránt már jóval visszafogottabb volt az érdeklődés. A vevők egyre inkább kerülték azokat a lakásokat, amelyek az alacsony kamat ellenére is további jelentős ráfordítást igényeltek volna.
Dél-Budán még „belefértek” a házak is – de csak egy ideig
A dél-budai kerületekben az ingatlanállomány meglepően nagy része megfelelt az Otthon Start feltételeinek. Egyes városrészekben a kínálat közel fele potenciálisan finanszírozható volt a program keretében, így családi házak is elérhetővé váltak 150 millió forint alatti árszinten.Ez a helyzet azonban gyorsan megváltozott. A programra optimalizált ingatlanok iránti kereslet itt is megugrott, és még az újépítésű lakások egy szűk, de jól behatárolható része is bekerült a keresett kategóriába. A fejlesztők egy része tudatosan igazította a kínálatot a hitelfeltételekhez, ami tovább fokozta a keresletet.
Zuglóban és a XVI. kerületben szó szerint „eltűntek” a jó lakások
A XIV. és XVI. kerületben a piac különösen gyorsan reagált. A 46–49 négyzetméteres panellakások, valamint a hasonló méretű téglalakások voltak a legkeresettebbek, és ezek rövid időn belül teljesen elfogytak.A kínálat kiürülése után a piacon jellemzően már csak felújítandó, sokszor túlárazott ingatlanok maradtak. Ezeknél a vevőknek 5–10 millió forintos plusz felújítási költséggel kellett volna számolniuk, ami már jelentősen csökkentette a vásárlási kedvet.
A családi házak esetében az Otthon Start hatása ebben a két kerületben jóval gyengébb volt. A felújítandó házak ára gyakran már 100 millió forint körül mozgott, míg a jobb állapotú ingatlanok elérték a 150 millió forintos szintet, ahol az 50 millió forintos hitel már nem jelentett valódi megoldást.
Belső kerületek: befektetők és családok más-más lakásokat vittek
A belsőbb városrészekben eltérő vevői logika érvényesült. Az V. kerületben továbbra is a befektetők domináltak, akik elsősorban 30–45 négyzetméteres lakásokat kerestek rövid vagy hosszú távú kiadásra.A XIII. kerületben ezzel szemben a családok jelentek meg nagyobb számban, jellemzően 2–3 szobás, 60–80 négyzetméteres lakásokat vásárolva. Ugyanakkor a befektetők itt sem tűntek el: az 1–2 szobás, jó közlekedésű lakások iránt folyamatos maradt az érdeklődés.
Kisebb lakások vitték a piacot a XVIII. kerületben is
A XVIII. kerületben a kereslet egyértelműen a kisebb alapterületű lakások felé tolódott. A garzonok, az 1+1 félszobás lakások, valamint az 50–60 négyzetméteres panelek voltak a legkeresettebbek. Téglalakásból ezekben a méretekben már jóval szűkebb volt a kínálat.A családi házaknál a 70–80 millió forintos ársáv bizonyult a legnépszerűbbnek, ezek azonban jellemzően komoly felújítást igénylő ingatlanok, amelyek további több tízmilliós ráfordítást követelnek. A vevők egyre óvatosabban közelítettek ezekhez a lehetőségekhez, ami hosszabb értékesítési időket eredményezett.
Velencei-tó és Balaton: az Otthon Start átrajzolta a keresletet
A Velencei-tónál a támogatott hitel látványosan átrendezte a piacot. Miközben az Otthon Start feltételeinek megfelelő lakóingatlanok iránt ugrásszerűen nőtt a kereslet, az azonos méretű és adottságú hétvégi házak iránti érdeklődés gyakorlatilag eltűnt, és több esetben árcsökkenés is megjelent.Ezzel párhuzamosan élénkült a telkek piaca is, mivel a fejlesztők egy része kifejezetten a támogatásra alkalmas lakóingatlanok építésében látott lehetőséget.
A Balatonnál szintén szűk keresztmetszet alakult ki: az 50–70 millió forintos, 50–70 négyzetméteres használt lakások iránt nőtt meg leginkább az érdeklődés, mivel ezek feleltek meg leginkább a hitelfeltételeknek. Emellett a 28–35 négyzetméteres, vízparthoz közeli garzonok is keresettebbé váltak.
Összkép: a kínálat nem bírta a tempót
Az Otthon Start Program rövid idő alatt látványosan átalakította a keresleti oldalt. A támogatásra alkalmas lakások gyorsan eltűntek a piacról, miközben a kevésbé megfelelő, felújítandó vagy túl drága ingatlanok iránt visszafogottabb maradt az érdeklődés.A piac ezzel egy új szakaszba lépett: a vevők továbbra is aktívak, de egyre tudatosabban válogatnak, miközben a kínálat egyre nehezebben tud lépést tartani az Otthon Start által generált kereslettel.
