A kormány felpörgetné az Otthon Start Programot, de közben olyan szabályokat vezetett be, amelyek miatt egyre több fejlesztő vakarja a fejét. Január 1-jétől ugyanis komoly bírság fenyegeti azokat az ingatlanfejlesztőket, akik nem tudják a megszabott határidőn belül felépíteni és eladni az Otthon Start-kompatibilis lakásokat. A cél egyértelmű: gyors építés, gyors értékesítés, nulla spekuláció. A mellékhatás viszont már most látszik: projektek zsugorodnak, lakásszámok csökkennek, vidéken pedig komoly fék került a rendszerbe.
Új szabály, régi probléma: gyorsítanának, de mennyire reális ez?
A decemberben kihirdetett jogszabálymódosítás lényegében az Otthon Startos kiemelt beruházásokat beemelte a magyar építészeti törvénybe. Ez önmagában nem lenne meglepő, csakhogy ezzel együtt szigorú és számonkérhető kötelezettségek is érkeztek.
A fejlesztőknek a kiemelés hatályba lépésétől számított hat hónapon belül be kell adniuk az építési engedélykérelmet. Ezután indul az igazi verseny az idővel: a jogerős engedély megszerzésétől számított három év áll rendelkezésre, hogy a lakások legalább 70 százaléka megfeleljen az Otthon Start 3 százalékos hitelprogram feltételeinek, és el is keljen. Ha három év alatt az értékesítés nem éri el az 50 százalékot, egy plusz év haladék jár, de ennél több nincs.
Mindehhez kötelező jelentések társulnak, amelyeket határidőre, hiánytalanul kell beadni. Ha ez nem történik meg, automatikusan jön a bírság.
A kormány szerint ez „komolysági faktor”
A Miniszterelnökség álláspontja szerint a szigor indokolt. Panyi Miklós stratégiai államtitkár úgy fogalmazott: ha az állam jelentős kedvezményeket ad, akkor jogos elvárás, hogy a fejlesztések ne csak papíron létezzenek, hanem gyorsan, valódi kínálatként jelenjenek meg a piacon.
A cél nem az, hogy „majd egyszer” épüljenek lakások, hanem hogy rövid időn belül, megfizethető áron kerüljenek piacra. A négyéves értékesítési időtartamot a kormány még nagy volumenű beruházások esetén is méltányosnak tartja. Ha valaki ennek ellenére bizonytalan, az államtitkár szerint jogos a kérdés: valóban komolyan gondolja-e a fejlesztést.
Lakást vennél Otthon Starttal? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!
A fejlesztők viszont mást látnak
Az ingatlanfejlesztők szerint a szabályozás papíron logikus, a gyakorlatban viszont komoly torzulásokat okozhat. Több szakember arra figyelmeztetett, hogy a 6 hónapos engedélyezési határidő csak egylépcsős, kisebb projektek esetén tartható. Több ütemben, akár 1000 lakással tervezett beruházásoknál ez már szinte kivitelezhetetlen.
A legnagyobb félelem azonban nem is az engedélyezés, hanem az értékesítési kényszer. Vidéken a piac egyszerűen nem képes olyan tempóban felszívni az Otthon Startos lakásokat, mint Budapesten. Több fejlesztő már most azt fontolgatja, hogy csökkenti a lakásszámot, vagy kisebb ütemekre bontja a projektet, mert nem akar több százmilliós bírságot kockáztatni.
Mennyi az annyi? Így néznek ki a bírságok a gyakorlatban
Ha a fejlesztő nem teljesíti a 70 százalékos arányt, lakásonként milliós büntetés jöhet:
Hatvan és hetven százalék közötti teljesítésnél lakásonként egy-három millió forint, ötven és hatvan százalék között három-öt millió, ötven százalék alatt pedig akár öt-tíz millió forint is lehet a bírság lakásonként.
A jelentési kötelezettségek elmulasztása sem olcsó mulatság. Az első mulasztás ötmillió forint, majd lépcsőzetesen emelkedik, egészen huszonöt millió forintig. A bírságokat a GVH szabja ki, és bár méltányosságra van lehetőség, ez nem automatikus.
Mi következik ebből a vásárlóknak?
Papíron az Otthon Start Program kínálata bővül: jelenleg közel 13 ezer új lakás tartozik a kiemelt projektek közé. A kérdés azonban az, hogy ezek közül mennyi fog ténylegesen megépülni, és mennyi projektet vágnak vissza vagy alakítanak át a fejlesztők a szigor miatt.
Ha kevesebb lakás épül, az pont azt az árletörő hatást gyengíti, amit a program eredetileg elérni szeretett volna. Így könnyen előállhat az a paradox helyzet, hogy a spekuláció kiszűrése közben a kínálat is beszűkül.
Nesze neked, Otthon Start
A kormány gyorsítana, a fejlesztők óvatosabbak lettek, a piac pedig kivár. A következő hónapok döntik el, hogy az Otthon Start valóban felpörgeti-e az újlakás-építéseket, vagy épp ellenkezőleg: visszafogja azokat a túl szoros határidők és a milliós bírságok miatt.
Egy biztos: aki most Otthon Startos lakást keres, annak nemcsak az árakat, hanem a projektek mögötti határidőket és kockázatokat is érdemes figyelnie.
