Sokan várják, mások félnek tőle, de egyre több jel utal arra, hogy a magyar lakáspiacon közeleg a kijózanodás pillanata. Az Otthon Start Expo egyik legnagyobb érdeklődést kiváltó kerekasztal-beszélgetésén szakértők beszéltek arról, meddig tartható az Otthon Start Programban meghatározott 1,5 millió forintos négyzetméterár, és mikor kerülhetnek nyomás alá az eddig szárnyaló lakásárak - írja oldalán az Economx.
Az „A tervezőasztaltól a kulcsátadásig – hogyan fejleszt a magyar? Mi készül 2026-ban?” című panelben iparági vezetők és döntéshozók egyetértettek abban: a kereslet továbbra is erős, de a kínálat szűk, különösen a jó minőségű és jó lokációjú lakások esetében. Ez a kettősség tartja fenn egyelőre a magas árakat.
Mikor jön a nagyobb kínálat?
A szakértők szerint az új társasházi projektek átfutása 2-3 év, míg a családi és ikerházaknál nagyjából egyéves ciklussal lehet számolni. Ez azt jelenti, hogy 2027 körül jelenhet meg érdemben nagyobb mennyiségű új lakás a piacon. A beszélgetésen Balla Ákos, a Bayer Property értékesítő igazgatója, Barna Krisztina, a Mester-Építő Kft. értékesítési igazgatója, Csepeti Ádám stratégiai ügyek koordinációjáért felelős helyettes államtitkár és Rácz Dóra, a BAM Group fejlesztési igazgatója elemezték, mit jelent ez a lakásvásárlók és a befektetők számára.
A lényeg: az igazi fordulópont még előttünk van, de már most kirajzolódnak az ármozgások irányai.
Új szabályok, új lehetőségek – de nem mindenhol
Az új társasházi építményi jog lehetővé teszi, hogy akár már a tervezőasztalról lakást vásároljunk, és az Otthon Start Program keretében hitelt vegyünk fel. Ez a fejlesztőknek kiszámíthatóbb piacot, a vevőknek korábbi belépést jelent.
Csakhogy a 1,5 millió forintos négyzetméterár nem mindenhol tartható. A szakértők szerint itt jön a klasszikus ingatlanpiaci igazság: lokáció, lokáció, lokáció. Az építési telek ára alapjaiban dönti el, hogy hol lehet megfizethető újlakásokat építeni, és hol nem.
Budapest és vidék – két külön világ
A fővárosban elsősorban a barnamezős területek jelenthetnek megoldást, Kőbányától Csepelig. Ezeken a helyszíneken még elképzelhető az OSP árkorlátján belüli fejlesztés. A kormányzat azonban nem csak Budapestre koncentrál: Debrecenben, Szegeden, Pécsett és Győrben is komoly lakásfejlesztési hullám indulhat.
Ráadásul nem csak a több száz lakásos óriásprojektek számítanak. A 4-8 lakásos kisebb fejlesztések vidéken kulcsszerepet kaphatnak, különösen ott, ahol a banki finanszírozás eddig nehézkes volt.
És mi lesz a használt lakásokkal?
A várhatóan 2027-2028-ban megjelenő új lakásmennyiség óhatatlanul hatni fog a használt lakások piacára is. A szakértők szerint nem klasszikus áresés, hanem árkorrekció jöhet: a túlárazott lakások visszacsúszhatnak a realitások szintjére.
Ez különösen igaz lehet a panellakásokra, amelyek az elmúlt években látványosan drágultak. Ott, ahol új lakóparkok jelennek meg a lakótelepek közelében, az árak előbb-utóbb egymáshoz igazodnak.
Bezuhannak az árak? Nem egészen
A beszélgetés egyik legfontosabb tanulsága: az ingatlanárak ritkán esnek, jellemzően csak súlyos gazdasági válságok idején. Amit most látni lehet, az inkább konszolidáció. Több alku, kevesebb licitálás, és reálisabb árak – főleg ott, ahol az eladók túllőttek a célon.
A kérdés tehát nem az, hogy összeomlik-e a piac, hanem az, hogy ki tud időben alkalmazkodni az új egyensúlyhoz.
