Január végén a használt lakások és házak piacán is egyre nehezebb megkerülni azt a kérdést, amely az elmúlt hónapokban a kiadó ingatlanoknál már markánsan megjelent: vajon a bérleti piacon tapasztalt lassulás elkezdi-e utolérni a használt adásvételi szegmenst is, vagy egyelőre csak átmeneti kivárást látunk a vevői oldalon.
Az árak mindenesetre decemberhez képest enyhe korrekciót mutatnak. A rövid távú mozgások azonban csak a kép egyik felét adják. Ha egy éves távlatban nézzük a használt piac teljesítményét, már jóval vegyesebb képet kapunk: egyes szegmensekben továbbra is érezhető az áremelkedés lendülete, míg máshol nem csak a reál árak csökkentek, de a nominális négyzetméterárak is.
Ezen a visszatekintő grafikonon jól kirajzolódik, hogy a használt ingatlanok piacán az elmúlt bő egy évben összességében emelkedő pálya volt jellemző, de a mostani január egyértelmű törést mutat ebben a trendben.
A korrekció nem egyetlen szegmensre korlátozódik, ami inkább utal általános piaci óvatosságra, nem pedig egy szűkebb szegmens problémáira. Kérdés, hogy a lassulás a következő hónapokban folytatódik-e, vagy csak átmeneti kivárásról van szó.
Két év, két teljesen más történet
Amikor két év/év árváltozást helyezünk egymás mellé (2024 elejéről 2025 elejére vs 2025 elejéről 2026 elejére) nagyon feltűnő, mennyire nem egységes a piac mozgása.
Míg 2024/2025-ben elsősorban a lakáspiacon volt látványosabb az áremelkedés – különösen országos szinten –, addig 2025/2026-ra a hangsúly egyértelműen áthelyeződött a házak irányába.
Ha ennél is mélyebbre megyünk, és az ingatlantípusokat állapot szerint bontjuk tovább, azonnal világossá válik, miért nincs értelme „magyar ingatlanpiacról” beszélni. Az árkülönbségek nemcsak Budapest és vidék között jelentősek, hanem az egyes állapotkategóriákon belül is drámai eltérések vannak.
Az újszerű vidéki házak átlagos négyzetméterára Budapesten egy felújítandó ház árához is kevés lenne. Budapest nem egyszerűen drágább, hanem teljesen más ligában játszik.
Ebben természetesen benne van az is, hogy az országos adatokban erősen felülreprezentáltak a kistelepülések, ahol eleve alacsonyabb árszintek jellemzők. Ezzel szemben Budapesten a saját családi ház kínálata szűk, és a házak eleve prémiumterméknek számítanak – még gyengébb állapotban is.
A kínálat szerkezete sok mindent megmagyaráz
A kínálat összetételében Budapest teljesen kilóg az országos mintából: a fővárosban az eladó lakóingatlanok csaknem négyötöde lakás. A legtöbb megyében éppen fordított a helyzet.
A kínálati szerkezet különbsége miatt a „vidéki ház” és a „budapesti ház” valójában két teljesen eltérő termék: más a lokáció, más a kereslet, más az elérhető kínálat, és ebből következően más az árszint is.
Hasonlóképpen érdemes árnyalni a panel kontra tégla kérdést is.
Budapesten a panelek aránya kisebb, és bár a hét százalékpontos különbség elsőre nem tűnik óriásinak, valójában azt is jelenti, hogy vidéken csaknem másfélszer akkora a panelek aránya a piacon. Ez a nagyobb jelenlét valamelyest ki is egyenlíti a panel–tégla közötti árkülönbséget a vidéki nagyvárosokban.
Érdekes azt is látni, hogy mennyire nem egységes a használt és az újépítésű lakások átlagos négyzetméterárai közötti különbség. Persze az alábbi képet mindenki szódával fogyassza, mert a hirdetési piacon csak pillanatképeket látunk, az pedig, hogy éppen milyen használt otthonokat töltenek fel az eladók jóval erősebben ingadozik, mint a lassabban mozgó újépítésű piac.
Mindenesetre érdekes látni, hogy míg egyes kerületekben az árak szinte összeérnek, máshol, főleg a budai prémium lokációkban elképesztőek a különbségek. Az újépítésű és a használt lakások közötti egy-másfél millió forintos eltérés már egész jó motiváció egy nagy felújításhoz is.
