Látványos ellentmondás rajzolódott ki a budapesti irodapiacon 2025-ben. Miközben történelmi mélypontra zuhant az új, spekulatív irodafejlesztések volumene, a kereslet továbbra is erős maradt, az üresedési ráta pedig csökkent - derül ki a Portfolio cikkéből. A piac működését azonban már nem az új fejlesztések, hanem egészen más tényezők tartották életben.
Rekordalacsony új kínálat: gyakorlatilag leálltak a spekulatív fejlesztések
2025-ben mindössze 5060 négyzetméternyi új, spekulatív iroda készült el Budapesten. Ez a szám példátlanul alacsony, és egyértelműen jelzi, hogy a fejlesztők kockázatvállalási kedve gyakorlatilag eltűnt ebből a szegmensből.Összehasonlításképp: a negyedik negyedévben két, saját használatra épített irodaház is átadásra került, összesen több mint 50 ezer négyzetméteren. Ez jól mutatja, merre tolódott el az irodapiac fókusza.
A kereslet nem omlott össze – sőt, történelmi csúcs közelében maradt
Az alacsony kínálat ellenére a keresleti oldal meglepően stabil volt. A teljes éves tranzakciós volumen 505 850 négyzetmétert tett ki, ami enyhén meghaladta az elmúlt öt év legjobb eredményét.Még beszédesebb adat, hogy a nettó bérbeadás 37 százalékkal nőtt éves alapon. Ez arra utal, hogy a cégek nem kivonultak a piacról, hanem átstrukturálták irodahasználati döntéseiket.
Csökken az üresedés – egyre kevesebb a szabad iroda
A budapesti irodapiac üresedési rátája 12,5 százalékra mérséklődött 2025 végére. A belvárosi (CBD) terület kivételével minden alpiacon csökkenés volt tapasztalható.Ez a tendencia világos üzenetet hordoz: a korlátozott új kínálat és a stabil kereslet együttese szűkíti az elérhető szabad irodaterületeket, különösen a jó minőségű, korszerű épületek esetében.
Nem új bérlők vitték a piacot, hanem a meglévők maradtak
A bérleti tranzakciók szerkezete is jelentősen átalakult. 2025-ben a piacot elsősorban szerződéshosszabbítások mozgatták, az átlagos ügyletméret 1000 négyzetméter körül alakult.Ezzel párhuzamosan egyre nagyobb szerepet kaptak a saját használatú, vállalati székházprojektek, amelyek ma már a céges ingatlanstratégiák kulcselemei közé tartoznak.
Mi jöhet ezután? A piac nem halt meg, csak irányt váltott
A szakértők szerint a budapesti irodapiac 2025-ben nem összeomlott, hanem alkalmazkodott. A hangsúly egyre inkább a bérlői igényekre szabott (built-to-suit) fejlesztések felé tolódik, miközben a klasszikus spekulatív építkezések háttérbe szorulnak.Ez a trend 2026-ban már érezhetőbb hatással lehet a kínálatra, különösen akkor, ha a gazdasági környezet stabilizálódik és a vállalatok hosszabb távra terveznek.
