Az újépítésű lakáspiac friss adatait böngészve ezúttal először arra voltunk kíváncsiak, vajon megjelent-e már bármilyen látványos nyoma a nagy kormányzati lakáshitel-programnak. Azonban az Otthon Start hatását itt igen nehéz lesz tetten érni: a kínálatnak csupán töredéke felel meg a feltételeknek. A jelenleg hirdetett budapesti újépítésű lakások mindössze 11 százaléka csúszik át a 100 millió forintos vételárplafon és az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát alatt.
Ugyan az eladó új lakások bő harmada olcsóbb, mint 100 millió forint, viszont a négyzetméterár átlépi a küszöböt. A piac másik fele pedig még ennyire sem „barátságos”: az eladásra kínált fővárosi új otthonok 52 százaléka egyik feltételnek sem felel meg.
Ha nagyon ironizálni szeretnénk, akár meg is nyugodhatunk: ezen a piacon az Otthon Start már biztosan nem fogja tovább felfelé tolni az árakat, hiszen a budapesti újépítésű lakások árai már most is az egekben járnak.
A 100 millió nem korlát, hanem nosztalgikus emlék
Ha már a hitelprogram hatóköre ilyen szűk, érdemes egy lépéssel hátrébb lépni, és megnézni: mennyire van kapcsolatban ez a szegmens a jövedelmi realitásoktól. A következő ábra azt mutatja meg, hogy az egyes kerületekben az eladásra kínált lakások mekkora része kerül többe, mint húsz évnyi medián nettó jövedelem (ez a legfrissebb adatok alapján 5,01 millió forint).
A belső pesti és a budai kerületek jelentős részében az újépítésű lakások döntő hányada már ebbe a kategóriába esik: nem egyszerűen „drága”, hanem gyakorlatilag teljesen elérhetetlen a medián jövedelmű vevők számára. A drága budai kerületekben a 100 millió forintos árplafon nem korlát, hanem nosztalgikus emlék.
A hetedik és a nyolcadik kerület érdekes sziget a város közepén: itt nem a négyzetméterárak alacsonyak, hanem az átlagos lakásméretek aprók: 51 és 56 négyzetméter. Ezek már egyébként jelentősen emelkedtek az utóbbi években, Erzsébetvárosban két-három éve még 40 négyzetméter körüli átlagokat láttunk.
A külsőbb kerületek árai valamivel árnyaltabb képet mutatnak, de itt sincsenek tömegével megfizethető új lakások. Ebben a kontextusban kicsit érthetőbb, miért nem várható látványos fordulat az Otthon Start bevezetésétől a fővárosi újépítésű piacon: nem a hitel hiányzik, hanem a vásárlóerő.
Az inflációtól rég elszakadtak az árak
A következő ábra azt mutatja, hogyan alakult a budapesti újépítésű lakások négyzetméterárának éves változása az inflációhoz képest.Miközben az infláció 2024–2025 során fokozatosan stabilizálódott, az új lakások négyzetméterárai makacsul magas tempóban emelkedtek. Ez nem egy-egy kiugró hónap eredménye, hanem hosszabb ideje fennálló trend, az árazást a fejlesztői árpozíció határozza meg.
Ez különösen azért érdekes, mert eközben a hitelpiaci környezet nem lett látványosan lazább, a bérleti piac egyáltalán nem tudja/tudta lekövetni ezt az ütemet, és őszintén szólva a jövedelmi oldalon pedig semmi sem indokolja ezt a tempót.
Magasan maradt árak, kevés kivétellel
A belső pesti és a budai kerületek élmezőnyében több helyen már 2,5–3 millió forint körüli átlagos négyzetméterárakkal találkozunk, miközben a külsőbb kerületek többségében is 1,2–1,7 millió forint körül alakul az árszint.
Ha viszont nem csak az átlagos kerületi négyzetméretárakat vizsgáljuk, hanem az átlagos kerületi új lakások teljes árát, jóval vegyesebb képet látunk.
Több területen is ellenkező a mozgás, emelkedő négyzetméterárak mellett kisebbek lettek a lakások (és emiatt összességében olcsóbbak is) például a II., a XI., a XII., a XV. és a XVII. kerületben is.
Eközben Óbudán nagyjából arányosan ugrottak 20 százalék körüli mértékben az árak - alighanem a nagy Big George projekteknek köszönhetően - a VII. és a XVIII. kerületben viszont jócskán meghaladta a lakásár növekedés a négyzetméterárak drágulását: itt megnőttek a lakások.
Ez egyébként szembemegy a teljes fővárosi képpel, hiszen az elmúlt egy évben a hirdetett új lakások átlagosan 8 százalékkal lettek kisebbek, és a tavaly ilyenkor látott 75,2 helyett most éppen 69,2 négyzetméteresek. Ez az átrendeződés szobaszámban nem érhető tetten, a kínálatnak ugyanúgy kétharmadát teszik ki az egy- és kéthálós lakások, és a többi méretkategória aránya sem változott a megszokotthoz képest.
Összkép: egy különutas piac
A friss adatok megerősítik amit hónapok óta látunk: nem az árak szintje változik, hanem legfeljebb az alkalmazkodás módja. Kisebb lakások, tudatosabb fejlesztői mix, egyes kerületekben projektfüggő kilengések – miközben az árak összességében stabilan az egekben maradnak.
