Az elmúlt hónapok adatai egyre világosabbá teszik: a kiadó ingatlanok piacának lendülete kimerült. Az árak a legtöbb régióban stagnálnak vagy csökkennek. A fordulat jeleit valójában már 2025 első felében érzékelni lehetett, de akkor még nem volt egyértelmű, hogy pusztán egy kisebb korrekcióról van szó a korábbi, rendkívüli mértékű drágulás után, vagy egy markánsabb trendváltás kezdetéről.
A kép azért is volt zavaros, mert az újépítésű lakások árai továbbra is őrült tempóban száguldottak, miközben a reálkeresetek alig-alig nőttek. Ennek következtében a kiadó lakások éves hozama folyamatosan zsugorodott - a befektetői logika egyre kevésbé támasztotta alá az aktuális árszinteket.
2025 második felében aztán az ingatlanpiac más szegmensei is a trendforduló felé kezdtek mutatni: a használt lakások piaca megtorpant, a tranzakciók száma érezhetően visszaesett, az újépítésű lakások reálár-növekedése pedig lelassult. Az idei első negyedév már egyértelmű: nem kis korrekcióról, hanem érdemi piaci átrendeződésről beszélhetünk.
Hogy mindez hogyan rajzolódik ki a számok szintjén, azt jól mutatja az alábbi grafikon, amely a négy nagy egyetemi város átlagos kiadó lakás hirdetési árait követi nyomon 2022 elejétől:
Mennyibe kerül egy albérlet?
A historikus trend mellett érdemes megvizsgálni, hogyan alakulnak az árak a lakás mérete szerint, hiszen egy egyedülálló fiatal és egy család teljesen más szegmensben keres.A négy egyetemi régió összehasonlításából jól látszik, hogy Budapest drágasága a lakásméret növekedésével egyre markánsabbá válik. Egy egyszobás garzon esetén a fővárosi átlagár (218 ezer Ft) még „csak" mintegy 60 százalékkal haladja meg a legolcsóbb Pécsett (134 ezer Ft), ám a 3,5–4 szobás kategóriában Budapest a maga 762 ezer forintos átlagával már több mint kétszerese a szegedi árszintnek.
Az adatokat ugyanakkor óvatosan kell kezelni: a nagyobb, 3-4 szobás kiadó lakásokból viszonylag kevés hirdetés szerepel az adatbázisban - a panziókat, munkásszállásokat, napi áron kínált nyaralókat és kiadó szobálat igyekeztünk kiszűrni, hiszen ezek nem a megszokott értelemben vett kiadó ingatlanok -, ám a nagyobb lakásoknál az átlagok így is jobban ki lehetnek téve néhány kiugróan drága hirdetések torzító hatásának.
Átlag vs. medián: melyik mutatja jobban a valóságot?
Az eddigi elemzésekben átlagárakkal dolgoztunk - de vajon az átlag mindig jó mérőszám? Nem feltétlenül. Elég néhány kiugróan drága luxuslakás a hirdetések között, és az átlag máris felfelé torzít, ezért érdemes az átlag mellé odatenni a mediánt is.A medián azt az árat jelöli, amelynél a hirdetések fele olcsóbb, fele drágább - vagyis a tényleges „középső" értéket. Nem érzékeny a kiugró értékekre: ha egy régióban megjelenik tíz luxuslakás havi egymillióért, az átlagot feltolja, de a mediánt alig mozdítja el.
Az adatokból jól látszik, hogy a vidéki városoknál az átlag és a medián viszonylag közel áll egymáshoz: Szegeden nagyjából 5, Pécsett olyan 10 százalék körül van a különbség, itt valószínűleg kevesebb a szélsőség. Debrecenben már nagyobb a rés: az átlag (322 ezer Ft) és a medián (250 ezer Ft) között 72 ezer forintos, bő 20 százalékos eltérés mutatkozik.
A legszembetűnőbb különbség Budapesten látható: az átlag 420, a medián 320 ezer forint - ez 100 ezer forintos, közel 24 százalékos eltérés. Itt a prémium szegmens jelentősen torzítja az összképet, ha valaki “átlagos” budapesti albérletet keres, a 320 ezres medián valószínűleg közelebb áll a valósághoz, mint a 420 ezres átlag.
És mennyit keresünk?
Az árak önmagukban csak számok, csak akkor jelentenek valamit, ha a jövedelmekhez mérjük őket. A grafikonon a piros vonal a KSH által legutóbb publikált (2025. decemberi) nettó mediánbért jelöli: 427 500 forintot. Ez az az összeg, amelynél a dolgozók fele kevesebbet, fele többet keres.
Az összevetés ijesztő képet fest. Budapesten az átlagos hirdetési ár (420 ezer Ft) gyakorlatilag elnyeli a teljes mediánbért — tehát egy átlagos keresetű dolgozó elméletileg a fizetése 98 százalékát kellene albérletre fordítsa. De még a reálisabb mediánár (320 ezer Ft) is a jövedelem 75 százalékát viszi el. Ilyen arányok mellett érthetővé válik, miért kényszerülnek sokan társbérletre vagy maradnak felnőttként is a szülői házban.
A vidéki egyetemi városok egy kicsit kedvezőbb képet mutatnak, Szegeden és Pécsett a mediánárak (210, illetve 200 ezer Ft) a nettó mediánbér nagyjából felét teszik ki. Debrecenben a medián albérletár (250 ezer Ft) a bér 58 százaléka.
Fontos ugyanakkor megjegyezni, hogy a nettó mediánbér országos adat, és a fővárosi keresetek jellemzően meghaladják a vidéki átlagot. Ennek ellenére a piros vonal önmagában is beszédes: ma egy fizetésből önálló lakást bérelni olyan luxus, amit csak az átlagnál jobban keresők engedhetnek meg maguknak.
Térképen az ország: négyzetméterárak megyénként
Végezetül érdemes rátekinteni az egész országra, és megnézni, hogyan alakulnak a kiadó ingatlanok négyzetméterárai megyei bontásban. A térkép szemléletesen mutatja, hogy a bérleti piac Magyarországon rendkívül egyenlőtlen.Budapest magányosan vezet: a 6 011 Ft/m²-es átlagár messze kiemelkedik az országos mezőnyből. A második vonalban Hajdú-Bihar (4 972 Ft) és Pest megye (4 764 Ft) áll — előbbi esetében egyértelműen Debrecen húzza felfelé az értéket, utóbbi pedig a fővárosi agglomeráció szívóhatását tükrözi. Figyelemre méltó még Veszprém megye (4 543 Ft) és Komárom-Esztergom (4 120 Ft) magas ára.
A térkép másik vége is beszédes. Békés megye (2 051 Ft) az ország legolcsóbb bérleti piaca, alig több mint harmada a budapesti szintnek. Hasonlóan alacsony árakkal találkozunk Nógrádban (2 318 Ft), Jász-Nagykun-Szolnokban (2 421 Ft) és Borsod-Abaúj-Zemplénben (2 735 Ft).
Az adatok nemcsak a bérleti piac aktuális állapotáról mesélnek, hanem egy mélyebb, strukturális problémáról is. Az óriási regionális különbségek - a békési 2 051 és a budapesti 6 011 forintos négyzetméterár között háromszoros a szakadék - komolyan akadályozzák a társadalmi mobilitást.
Aki egy olcsóbb régióban rendelkezik ingatlannal, és munkalehetőség, tanulás vagy jobb életkörülmények reményében szeretne elköltözni egy dinamikusabb városba, annak otthona eladásából vagy kiadásából származó bevétele messze nem fedezi a lakhatás költségeit az új helyszínen. Egy békési vagy nógrádi lakás bérleti díja nem finanszíroz egy budapesti vagy debreceni albérletet - és az eladási árak közötti olló még ennél is tágabb.
Így a lakáspiac nem egyszerűen drága vagy olcsó, gyakran csapdaként is működik: azokat, akik a kevésbé fejlett régiókban élnek, nemcsak az alacsonyabb bérek, hanem az ingatlanvagyonuk alacsonyabb értéke is a helyükön tartja.
