Május elején a budapesti újépítésű piac adatait nem lehet anélkül olvasni, hogy ne vennénk tudomást a háttérben zajló történelmi léptékű változásról. 16 év után kormányváltás volt Magyarországon, és az új kabinet kiemelkedően erős mandátummal kezdheti meg munkáját. Ingatlanpiaci szempontból ez egyszerre jelent kérdőjelet és lehetőséget: mi marad a régi lakástámogatási rendszerből, mi változik, és mindebből mit áraz be már most a piac?
Az ingatlanpiac általában lassan reagál a politikai fordulatokra, ugyanakkor a fejlesztői és befektetői várakozások gyorsan változhatnak, különösen egy olyan időszakban, amikor az elmúlt évek extrém drágulása után egyébként is sok a bizonytalanság a piacon. Éppen ezért különösen érdekes volt megnézni, hogy a május eleji kínálati adatokban látszik-e már bármilyen hirtelen elmozdulás.
Az újépítésű piac egyelőre nem ijedt meg
A budapesti újépítésű lakások piacán egyelőre nem látszik hirtelen megtorpanás a kormányváltás után. Bár a tavalyi extrém, 18–24 százalék közötti éves drágulási ütemhez képest jelentősen lassult az árnövekedés, a május eleji adatok alapján az új lakások négyzetméterára még mindig 7,5 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban.
Ez különösen annak fényében érdekes, hogy közben az infláció már tartósan 2 százalék körülre süllyedt vissza. Vagyis az újépítésű lakások ára továbbra is gyorsabban emelkedik az általános árszintnél, még akkor is, ha a 2025-ös „elszálló” tempó már egyértelműen kifulladóban van.
Nem minden kerület ugyanabba az irányba mozdult
A budapesti újépítésű piacot továbbra sem lehet egységesen kezelni: miközben városszinten még mindig emelkednek az árak, kerületi bontásban már jóval vegyesebb kép rajzolódik ki.A legdrágább lokációkban továbbra is a budai prémiumkerületek dominálnak. Az I. és a XII. kerületben a kínálati négyzetméterár már 3 millió forint körül alakul, miközben a II. kerület is stabilan 2,5 millió forint felett jár. Ezeken a területeken az elmúlt évben sem történt érdemi korrekció, ami arra utal, hogy a felső kategóriás újépítésű projektek vevőköre továbbra is viszonylag stabil maradt.
Közben több külsőbb vagy korábban gyorsan dráguló kerületben már látszik némi megtorpanás. Az V., vagy éppen a XIX.. kerületben például éves összevetésben csökkent a medián négyzetméterár, de néhány más városrészben is inkább stagnálás érzékelhető. A különbségek jelentősek, Budapesten belül háromszoros árkülönbség van aszerint, hogy valaki hol keres otthont.
A fővárosi átlag – 1,75-ről 1,88 millió forintra nőtt, a képet azonban árnyalja, hogy a csillaggal jelölt kerületekben kevés projekt fut egyszerre, így ezekben az adatok egy-egy beruházás árképzésétől is erősen függhetnek.
Az elitkerületek továbbra is külön világot jelentenek
A kerületi árkülönbségeket még látványosabban mutatja meg az, hogy az egyes városrészekben az újépítésű lakások mekkora része kerül többe, mint húsz évnyi medián nettó fizetés. A jelenlegi nettó medián keresettel számolva ez nagyjából 100 millió forintos árszintet jelent.A térképen jól látszik, hogy a „szokásos” prémiumkerületek továbbra is teljesen külön ligában játszanak. A Várnegyedben, a Hegyvidéken és a Belvárosban (belerétve az Anrdássy út környékét is) gyakorlagilag minden újépítésű lakás többe kerül, mint húsz évnyi fizetés.
Közben a külsőbb pesti kerületekben még mindig jóval nagyobb arányban találni olyan projekteket, amelyek legalább elméletben az „átlagos” felső-középosztály számára is elérhetőek lehetnek. A városon belüli szakadék így nemcsak a négyzetméterárakban jelenik meg, hanem abban is, hogy egy adott kerület újépítésű kínálata mennyire szól még a hazai fizetésekből élő vevőknek.
A térkép alapján az is látszik, hogy Budapest újépítésű piaca egyre inkább koncentrálódik: a legdrágább budai zónák már egyértelműen a prémium- és befektetői piac logikája szerint működnek, míg a megfizethetőbb projektek fokozatosan kiszorulnak a külső kerületek felé.
Van, ahol már fél évszázadnyi fizetés kellene egy átlagos új lakáshoz
Egy átlagos nettó mediánbérből gazdálkodó budapesti – hitelfizetés, megtakarítás és egyéb kiadások nélkül, kizárólag lakásvásárlásra félretéve minden forintot – fővárosi átlagban 25 évet dolgozna egy átlagos újépítésű lakásért. Ráadásul ez még mindig csak szemléltetés, hiszen senki nem teszi félre teljes fizetését évtizedeken át.A prémium budai kerületek azonban ennél is sokkal extrémebb képet mutatnak: a XII. kerületben közel 58 évnyi, a VI. kerületben 53 évnyi, míg az I. és II. kerületben is nagyjából fél évszázadnyi nettó jövedelemre lenne szükség egy átlagos új lakás megvásárlásához.
Ehhez képest a külsőbb pesti kerületek szinte „megfizethetőnek” tűnnek — legalábbis budapesti összevetésben. A XX., XXIII., VII. vagy XVII. kerületben 17–19 év körüli értékek látszanak, ami még mindig rendkívül magas, de jól érzékelteti, milyen szélesre nyílt az olló a városon belül.
Merre tovább?
A május eleji adatok tehát nyugodt piacot mutatnak, a kormányváltás egyelőre nem robbantott be látványos korrekciót, az árak tartják magukat, a prémiumkerületek pedig továbbra is külön életet élnek.
Ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy semmi sem fog változni. Az új kormány lakáspolitikai döntései - akár a CSOK átalakítása, akár az áfaszabályok módosítása, akár a fejlesztői engedélyezési rendszer - komoly hatással lehetnek a kínálat szerkezetére és az árak alakulására a következő hónapokban.
