Sokan azt hiszik, hogy az ingatlanbefektetés legnagyobb ereje a folyamatos bérleti bevételben rejlik. A friss számok azonban egészen mást mutatnak: Budapesten az elmúlt közel tíz évben a befektetők hozamának csak nagyjából egyötöde származott a bérleti díjakból. A profit döntő részét valójában az ingatlanárak brutális emelkedése hozta - írja cikkében a Bankmonitor.
És ez most nagyon fontos kérdést vet fel: mi történik, ha az árrobbanás megáll?
Az emberek többsége rosszul számolja az ingatlanhozamot
Amikor szóba kerül az ingatlanbefektetés, a legtöbben általában két dolgot néznek:
• mennyi a havi bérleti díj
• vagy mennyit drágult az ingatlan
A valóságban azonban a kettőt együtt kellene vizsgálni, mert csak így derül ki, mennyit keresett valójában a befektető.
A mostani számok pedig sokakat meglephetnek.
Budapesten a bérlő szinte csak „mellékszereplő” volt
A Magyar Nemzeti Bank és a Bankmonitor számításai alapján, aki 2016-ban vett egy átlagos budapesti lakást és végig kiadta, 2025 végére reálértéken közel megháromszorozhatta a befektetett pénzét.
Elsőre ez elképesztően jól hangzik.
A részletek viszont már sokkal érdekesebbek:
• a teljes hozam közel 80 százaléka az áremelkedésből jött
• és mindössze nagyjából 20 százalék származott a bérleti díjakból
Vagyis a legtöbb budapesti befektető valójában nem a bérlőn keresett igazán nagyot, hanem azon, hogy az ingatlan ára folyamatosan emelkedett.
A bérleti hozam közben folyamatosan csökkent
A friss adatok szerint Budapesten:
• 2016-ban még 7,8 százalék körül volt az éves bérleti hozam
• mostanra viszont már csak 4,3 százalék körül mozog
Vidéken hasonló folyamat látszik:
• ott 11,7 százalékról
• nagyjából 6,2 százalékra csökkent a hozam
Ez pedig azt jelenti, hogy egyre kevésbé a bérleti díj tartja életben az ingatlanbefektetések vonzerejét.
Újépítésű lakást keresel? Nézz szét az Ingatlantájoló oldalán!
Mi történik, ha az árak már nem emelkednek?
Ez az a kérdés, amit most egyre több befektető kezd feltenni magának.
Mert ha az ingatlanárak stagnálnak vagy lassabban nőnek, akkor hirtelen csak a bérleti bevétel marad.
Budapesten pedig a jelenlegi: • 4,3 százalékos bruttó hozam
a költségek levonása után könnyen: • körülbelül 2 százalékos nettó hozammá olvadhat
És ebben még nincs benne:
• az amortizáció
• a felújítás
• az adózás
• az üresen állás kockázata
• vagy a problémás bérlők kezelése sem
A piac már egyszer megmutatta, mi történik, amikor elfogy az árrobbanás
A 2020 és 2023 közötti időszak különösen érdekes volt.
Amikor az ingatlanárak lassabban mozogtak vagy megtorpantak:
• hirtelen sokkal jobban látszott, mennyit ér önmagában a bérleti díj
• és sok befektető szembesült vele, hogy ez önmagában már nem olyan erős hozamtermelő tényező
Vidéken ugyan valamivel jobb volt a helyzet, ott a bérleti díjak nagyobb szerepet játszottak, de még ott is az árnövekedés volt a fő profitforrás.
Közben más befektetések már erősen versenyeznek az ingatlannal
A cikk egyik legérdekesebb része az összehasonlítás.
Miközben egy budapesti lakás nettó bérleti hozama: • akár 2 százalék körülire csökkenhet
addig:
• egy FixMÁP jelenleg körülbelül 7 százalékot fizet
• több befektetési alap pedig az elmúlt évben 5 és 26 százalék közötti hozamot ért el
Persze az ingatlan teljesen más típusú befektetés:
• kézzelfogható eszköz
• hosszabb távú értéktartással
• más kockázatokkal
• és más likviditással
De a számok alapján egyre többen kezdhetik újra átgondolni, hogy valóban az ingatlan-e ma a legjobb hely a pénzüknek.
Az elmúlt 10 év nyertesei valójában az árrobbanásra fogadtak
A legfontosabb tanulság talán az, hogy az elmúlt évtized ingatlanbefektetői főként azért jártak jól, mert: • Budapest és sok vidéki város ingatlanárai drasztikusan emelkedtek
Nem pedig azért, mert kiemelkedően magas bérleti bevételeket termeltek volna.
És ez a jövő szempontjából kulcskérdés.
Mert ha az előttünk álló években már nem lesz hasonló árrobbanás, akkor az ingatlanbefektetések valódi teljesítményét sokkal inkább a bérleti hozamok fogják meghatározni.
Az pedig most már jóval szerényebb képet mutat, mint amit sokan korábban gondoltak.
