Miközben a lakásárak az elmúlt években rekordtempóban emelkedtek, egyre több szakértő jut arra a következtetésre, hogy a magyar lakhatási problémákat már nem lehet kizárólag a saját tulajdonú otthonok támogatásával megoldani. A bérlakások szerepe felértékelődhet a következő években, ehhez azonban alapjaiban kellene átalakítani a jelenlegi szabályozási és finanszírozási környezetet - írja a Telex.
A kérdés különösen aktuális most, hogy a kormányzat is egyre nyíltabban beszél a bérlakásépítés szükségességéről.
Milliárdos program indulhat, amely teljesen átrajzolhatja a lakáspiacot
A választási kampányban a Tisza Párt is hangsúlyos elemként kezelte a bérlakásépítést, és azóta több részlet is napvilágot látott a tervekkel kapcsolatban.
Vitézy Dávid közlekedési és építésügyi miniszter egy sajtóbeszélgetésen arról beszélt, hogy a helyreállítási alapból jelentős uniós források válhatnak elérhetővé bérlakásfejlesztésekre. A program akár 3-5 milliárd euró értékű beruházást generálhat, amelyben az állami támogatás mellett a magántőke is komoly szerepet kapna.
A tervek szerint elsősorban olyan térségek kerülhetnek fókuszba, ahol a lakhatási problémák már a gazdasági fejlődést is korlátozzák. Budapest mellett Debrecen és Győr is a kiemelt célpontok között szerepel.
A részletszabályok még kidolgozás alatt állnak, de a szakértők szerint önmagában a lakásépítés nem lesz elég. Ahhoz, hogy valóban vonzó alternatíva legyen a bérlés, a teljes rendszerhez hozzá kell nyúlni.
Magyarország továbbra is a saját tulajdon országa
Az elmúlt másfél évtized lakáspolitikáját szinte kizárólag az otthonvásárlás ösztönzése határozta meg. Az állami támogatások, kedvezményes hitelek és különböző családtámogatási programok egyaránt azt a célt szolgálták, hogy minél többen saját ingatlanhoz jussanak.
Ennek eredményeként Magyarországon ma az egyik legmagasabb Európában a saját tulajdonú lakásban élők aránya. Míg az Európai Unió átlaga 68,5 százalék körül alakul, addig itthon ez az arány meghaladja a 90 százalékot.
Csakhogy a modellnek árnyoldalai is vannak. A folyamatos keresletélénkítés jelentősen hozzájárult az ingatlanárak emelkedéséhez. Az elmúlt évtizedben Magyarországon nőttek a legnagyobb mértékben a lakásárak az Európai Unión belül, ami különösen a fiatalok és az első lakást keresők számára nehezítette meg a piacra lépést.
Több százezer ember választaná a bérlakást, ha lenne rá lehetőség
A saját tulajdon továbbra is sokak álma, de egyre több kutatás mutatja, hogy ez korántsem az egyetlen elképzelhető lakhatási forma.
A Periféria Központ korábbi kutatása szerint Budapesten mintegy 300 ezer olyan felnőtt él, aki hosszú távon is szívesen bérelne lakást, ha az kiszámítható és megfizethető megoldást jelentene számára.
Különösen a fiatalabb korosztályoknál erősödik az igény a rugalmasabb lakhatási formák iránt. Sok pályakezdő számára a jelenlegi lakásárak mellett már nem reális cél a gyors lakásvásárlás, miközben a bizonytalan albérleti környezet sem jelent valódi alternatívát.
A probléma nemcsak Budapesten jelentkezik. Debrecenben, Győrben és más gyorsan fejlődő ipari központokban egyre több vállalat szembesül azzal, hogy a munkavállalók számára nehéz megfelelő lakhatást találni.
Miért nem épülnek bérlakások Magyarországon?
A legtöbb európai országban teljesen természetes, hogy intézményi befektetők és nagy cégek kifejezetten bérbeadási célra építenek lakásokat. Magyarországon azonban ez a piac gyakorlatilag nem létezik.
A szakértők szerint ennek két fő oka van. Az egyik a jelenlegi szabályozási környezet, amely sem a bérlőknek, sem a tulajdonosoknak nem nyújt kellő biztonságot. A másik pedig az, hogy a hazai pénzügyi rendszer nem ösztönzi az ilyen típusú beruházásokat.
Az albérlet ma mindkét fél számára kockázatos
A jelenlegi lakásbérleti szabályok sok esetben kiszámíthatatlanná teszik a hosszú távú bérlést. A bérlők gyakran attól tartanak, hogy rövid időn belül felmondhatják a szerződésüket, miközben a bérbeadók számára is jelentős kockázatot jelenthet egy problémás bérlő.
Ha vita alakul ki a kaució, a karbantartás vagy a kiköltözés körül, az ügyek jellemzően hosszadalmas és költséges bírósági eljárásokba torkollnak.
A szakértők szerint egy modern bérlakáspiacon a biztonságot nem a felek közötti bizalomnak, hanem az egyértelmű szabályoknak kellene garantálniuk.
Új kategóriát hoznának létre a piacon
Több szakértő is azt javasolja, hogy jelenjen meg Magyarországon az "intézményi bérbeadó" jogi kategóriája. Ezek olyan cégek vagy befektetési alapok lennének, amelyek akár több száz vagy több ezer lakást kezelnének professzionális módon.
Az ilyen szereplőktől elvárható lenne:
- ügyfélszolgálat működtetése
- gyors műszaki hibajavítás
- tervezett karbantartási programok
- átlátható szerződési feltételek
- kiszámítható bérleti konstrukciók
A bérlők nagyobb biztonságot kapnának, miközben a befektetők számára is vonzóbbá válhatna a piac.
Jöhetnek a több évre szóló albérleti szerződések?
A szakértők szerint az egyik legfontosabb változás a hosszú távú bérleti szerződések elterjedése lehetne. A nyugat-európai példák alapján akár 5-20 éves szerződések is megjelenhetnének, amelyek jelentősen növelnék a kiszámíthatóságot.
A modell lényege, hogy a bérbeadó nem mondhatná fel egyszerűen a szerződést, a bérlő ugyanakkor meghatározott felmondási idővel kiléphetne belőle. Cserébe a bérleti díj emelésének szabályai is előre rögzítettek lennének.
Állami segítség nélkül nehéz lesz áttörést elérni
A szakértők egyetértenek abban, hogy a bérlakásszektor megerősödése önmagában nem fog bekövetkezni.
Ehhez szükség lehet:
- kedvezményes adózási szabályokra
- alacsonyabb áfára a bérlakás-fejlesztéseknél
- állami hitelgaranciákra
- kedvezményes finanszírozásra
- munkáltatói lakhatási támogatások ösztönzésére
Több javaslat szerint a cégek adókedvezményt is kaphatnának, ha munkavállalóik lakhatását támogatják.
Közeledik a fordulat a magyar lakáspiacon?
Egyre több jel mutat arra, hogy a lakhatási problémákra már nem kizárólag az otthonvásárlás lehet a válasz. A gyorsan emelkedő árak, a munkaerőpiaci változások és a fiatal generációk eltérő igényei egyaránt abba az irányba mutatnak, hogy a bérlakások szerepe a következő években jelentősen felértékelődhet.
A nagy kérdés már nem az, hogy szükség van-e egy erősebb bérlakáspiacra Magyarországon, hanem az, hogy mikor és milyen formában sikerül megteremteni hozzá a megfelelő feltételeket.
