Miközben a lakásárak tovább emelkedtek, a magyar ingatlanpiac szerkezete látványosan átalakult az elmúlt egy évben. Kevesebb adásvétel történt, a vásárlók saját megtakarítása drámai mértékben visszaesett, miközben a hitelfelvétel gyakorlatilag felrobbant. A szakértők szerint egyre több figyelmeztető jel mutat arra, hogy a piac olyan pontra érkezett, ahol már óvatos korrekcióra lenne szükség - olvashatjuk a Portfolion.
Elképesztő számok: 520 milliárd forinttal kevesebb önerő került a piacra
A 3 százalékos Otthon Start hitelprogram egy már eleve magas árszinten lévő piacra érkezett, és tovább erősítette az árak emelkedését. A következmények az elmúlt egy évben látványosan megjelentek.
A 2025 első negyedéves és a 2026 első negyedéves adatok összevetése alapján:
- a lakásárak 18 százalékkal emelkedtek,
- az adásvételek száma 17 százalékkal csökkent,
- a teljes tranzakciós érték 6 százalékkal mérséklődött,
- a vásárlók által önerőből kifizetett összeg 520 milliárd forinttal, vagyis 32 százalékkal zuhant,
- miközben a hitelből finanszírozott rész 397 milliárd forinttal, több mint 100 százalékkal nőtt.
Mindez azt jelenti, hogy a lakásvásárlások egyre inkább hitelből valósulnak meg, miközben a saját megtakarítások szerepe folyamatosan csökken.
Kevesebb lakás fogy, mégis rekordközeli a hitelfelvétel
Az egyik legérdekesebb ellentmondás, hogy miközben egyre kevesebb lakás cserél gazdát, a lakosság lényegesen több hitelt vesz fel. A szakértők szerint ez arra utal, hogy ugyanannak az ingatlannak a megvásárlásához ma már sokkal nagyobb hitelre van szükség, mint korábban.
Az MNB becslése szerint a hazai lakásárak több mint 20 százalékkal haladják meg a fundamentumok által indokolható szintet.
Eladó lakást, házat keresel? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában, ahol Otthon Startos ingatlanokra is szűrhetsz!
Szinte teljesen átvették az uralmat a támogatott hitelek
Az Otthon Start megjelenése alapjaiban változtatta meg a hitelpiacot. Néhány hónap alatt a támogatott konstrukciók aránya az összes lakáshitelen belül 20 százalékról 81 százalékra ugrott.
A piaci alapú hitelek súlya közben drámaian visszaesett. Ráadásul a fennmaradó hitelek jelentős részét is támogatott konstrukciók mellé veszik fel, így a teljesen önálló piaci lakáshitelek aránya már alig éri el a 14 százalékot. A szakértők szerint ez már nem tekinthető egészséges piaci szerkezetnek.
Egyre inkább a magas jövedelműek piacává válik a lakásvásárlás
A koncentráció is látványosan nőtt. Az összes lakáshitel közel háromnegyedét a legmagasabb jövedelmű húsz százalék veszi fel. Az Otthon Start hitelek esetében ez az arány még magasabb.
Ez azt jelenti, hogy a közepes jövedelmű rétegek hiába hitelképesek, az elérhető hitelösszeg sok esetben már nem elegendő egy lakás megvásárlásához. Hiába tud valaki 20 millió forint hitelt felvenni, ha a kiszemelt ingatlanhoz 40 millió forintra lenne szüksége.
Most akkor jön az összeomlás?
A szakértők szerint egyelőre nem kell lakáspiaci válságtól tartani. Az MNB adatai alapján a magyar háztartások eladósodottsága továbbra is alacsonyabb, mint az uniós vagy a régiós átlag.
A GDP-arányos lakossági hitelállomány Magyarországon körülbelül 16 százalék, miközben az Európai Unió átlaga 36 százalék körül alakul. Ez azt jelenti, hogy lenne még tér az egészséges hitelbővülésre, de nem a jelenlegi, torz szerkezet mellett.
Nem árzuhanás jöhet, hanem hosszabb alkalmazkodás
A szakértők szerint komoly gazdasági válság nélkül nem valószínű jelentős lakásár-csökkenés.
Sokkal inkább arra lehet számítani, hogy:
- tovább mérséklődik a tranzakciószám,
- egyes szegmensekben kisebb árkorrekció jelenhet meg,
- és hosszabb idő alatt, a bérek emelkedésével, valamint a gazdasági növekedéssel térhet vissza az egyensúly.
A piac elérkezett egy kritikus ponthoz
A támogatott hitelek dominanciája, a csökkenő tranzakciószám és a saját források visszaszorulása olyan helyzetet hozott létre, amelyben a hirtelen beavatkozás komoly kockázatokat hordozna. A szakértők szerint a megoldást a fokozatos korrekció, az alacsonyabb kamatkörnyezet, valamint a jövedelmek tartós emelkedése jelentheti.
Egy dolog azonban már most látszik: a magyar lakáspiac szerkezete az elmúlt egy évben gyökeresen megváltozott, és az 520 milliárd forintnyi eltűnt önerő csak az egyik jele annak, hogy valami alapvetően megváltozott a vásárlók lehetőségeiben.
