Újra veszélyesen magas szintre emelkedett a magyar lakáspiac túlárazottsága, és ez nemcsak a lakásvásárlóknak jelent egyre nagyobb problémát. A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb jelentése szerint 2025 végére a hazai ingatlanárak már 22,5 százalékkal haladták meg a gazdasági fundamentumok által indokolt szintet, ami az elmúlt másfél évtized egyik legmagasabb értéke - olvashatjuk az Economx cikkében.
A jegybank szerint a helyzet önmagában még nem jelent közvetlen veszélyt, de minél tovább szakadnak el az árak a gazdasági realitásoktól, annál nagyobb egy későbbi korrekció vagy akár egy komolyabb piaci sokk kockázata. Nem véletlen, hogy a bankok és a szabályozók különösen érzékenyen figyelik a túlértékeltség alakulását.
Újra a csúcs közelében a túlárazottság
A lakásárak tavaly 23,5 százalékkal emelkedtek, miközben a túlértékeltségi mutató egyetlen év alatt több mint 8 százalékponttal nőtt. Míg 2024-ben az árak átlagosan 14,3 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet, addig 2025 végére ez már 22,5 százalékra emelkedett.
A jelenlegi szint már megközelíti a korábbi csúcsokat. Országosan a legmagasabb túlértékeltséget 2022-ben mérték, amikor 26 százalékos volt a mutató, Budapesten pedig 2021 közepén közel 39 százalékos túlárazottság alakult ki. Pedig alig több mint egy évtizede még éppen az ellenkezője volt a probléma.
A válság után még olcsók voltak a lakások
A 2008-as pénzügyi válságot követően hosszú éveken keresztül alulértékeltnek számított a magyar ingatlanpiac. 2013 végére országosan mintegy 30 százalékos, Budapesten pedig közel 40 százalékos alulértékeltség alakult ki.
A fordulat 2014-ben kezdődött, majd 2015 után felgyorsult az áremelkedés, amelyet az alacsony kamatok, az állami támogatások és a folyamatos keresletnövekedés is fűtött. Az árak azonban sok esetben gyorsabban emelkedtek, mint amennyit a bérek, a bérleti díjak vagy az építési költségek indokoltak volna.
Mit jelent egyáltalán a túlértékeltség?
A Magyar Nemzeti Bank egy összetett mutató segítségével méri, hogy mennyire szakadtak el a lakásárak a gazdasági realitásoktól. Az elemzésben több tényezőt vesznek figyelembe:
- a lakásárak és a jövedelmek arányát,
- a lakásárak és a felvehető hitelösszeg kapcsolatát,
- a lakásépítések GDP-arányos nagyságát,
- az építési költségeket,
- valamint a lakásárak és a bérleti díjak viszonyát.
Ha ezekhez képest túl gyorsan emelkednek az árak, kialakul a túlértékeltség.
Ezért félnek ettől a bankok
Az ingatlanpiaci buborékok történelmileg mindig komoly veszélyforrást jelentettek a pénzügyi rendszer számára. Elég csak a 2008-as globális válságra gondolni, amelynek egyik kiindulópontja szintén a túlzott ingatlanár-emelkedés volt.
Ha az árak hirtelen esnek, az közvetlenül érintheti a bankokat is, hiszen romlik a hitelek mögött álló fedezet értéke, nőhet a nem fizető ügyfelek száma, és megnő a pénzügyi rendszer sérülékenysége.
A magas árak ráadásul egyre nehezebbé teszik az első lakás megvásárlását, növelik a hiteligényt, és a bérleti piacra is tovagyűrűző drágulást okozhatnak.
Már az MNB is változtatna az Otthon Starton
A jegybank szerint a támogatott lakáshitelek jelenlegi rendszere is hozzájárult a dráguláshoz. Éppen ezért az MNB javasolta az Otthon Start Program árazásának felülvizsgálatát, különösen az úgynevezett „ÁKK-szorzó” kivezetését. A témában már megkezdődtek az egyeztetések a kormányzattal, és a jegybank további módosításokat is kezdeményezhet.
Már látszanak a fordulat első jelei
Bár a túlértékeltség továbbra is jelentős, a piac kezd lehűlni. A Duna House adatai szerint a tavalyi árrobbanás után egyre lassabban emelkednek a hirdetési árak, a vevők pedig egyre nagyobb alkupozícióba kerülnek.
A legdrágább szegmensekben már kisebb árcsökkenések is megjelentek, miközben a prémium lakások iránt mérséklődött a kereslet. A szakértők szerint azonban nem összeomlásra, hanem inkább egy lassú alkalmazkodási folyamatra kell számítani.
Nem áresés jöhet, hanem hosszú egyensúlykeresés
Szegő Péter, a Duna House elemzője szerint az év hátralévő részében nem várható drámai fordulat. A kedvező, 3 százalékos hitel továbbra is támaszt adhat a megfizethetőbb lakások piacának, miközben a drágább ingatlanoknál folytatódhat a fokozatos korrekció.
A túlárazottság leépülése így várhatóan nem látványos áreséseken keresztül történik majd, hanem inkább stagnáló árak, növekvő alkuk és helyenként megjelenő árcsökkentések formájában. Vagyis a lakáspiaci buborék egyelőre nem pukkanni készül, de a jelek szerint már elkezdett lassan kiengedni belőle a levegő.
