Látványosan lelassult a budai ingatlanpiac 2026 első hónapjaiban. A korábban pörgő szegmensekben visszaesett a kereslet, a kínálat közben folyamatosan bővül, a vevők kivárnak, az eladók viszont továbbra is a tavalyi árszintekhez ragaszkodnak. Az eredmény: egyre több ingatlan ragad bent a piacon.
A Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője, Nagy Csaba szerint az elmúlt hónapokban jelentősen beszűkült a kereslet: a téglalakások forgalma nagyjából 50 százalékkal, a panellakásoké pedig 40 százalék feletti mértékben esett vissza.
Három hónapig tartott a lendület
Az Otthon Start Program tavaly nyáron még látványosan felpörgette a piacot, azonban a hatás rövid életűnek bizonyult. Az élénkülés után gyors áremelkedés következett, ami őszre már érezhetően visszafogta a keresletet.Különösen Budán volt látványos a drágulás. Azok a kétszobás panellakások, amelyek korábban a piac motorjának számítottak, ma már sok helyen 1,5–1,7 millió forintos négyzetméteráron jelennek meg, ami sok vevő számára átlépte a lélektani határt.
Egyre többen várnak inkább az új építésű lakásokra
A használt lakások piacát az is gyengíti, hogy sok vevő már a bejelentett Otthon Start-kompatibilis új projektekre figyel. A piacon egyre több olyan fejlesztés készül, ahol az új lakások ára közelítheti a jelenlegi használt lakások árszintjét. Emiatt sok vásárló inkább kivár, különösen azok, akik hosszabb távra terveznek.Megváltozott a piac, de az eladók többsége még nem reagált
A szakértő szerint az egyik legnagyobb probléma, hogy az eladók jelentős része továbbra is a tavalyi árakból indul ki. Közben viszont kevés az érdeklődő, és a vásárlók már jóval keményebben alkudnak: egyre gyakoribbak a 10–15 százalékos ajánlatok. Az eladók többsége ezt még nem fogadja el.A tapasztalatok szerint jelenleg csak az ingatlantulajdonosok kisebb része reagált a megváltozott piaci helyzetre, miközben a kínálat sok kategóriában jelentősen megugrott.
Már csak a kisebb lakások mozognak
A piacon jelenleg főként a kisebb alapterületű lakások mutatnak életjeleket. A vevők továbbra is a jó állapotú, felújított ingatlanokat keresik, miközben a nagyobb lakások, családi házak és felújítandó ingatlanok értékesítése érezhetően lelassult.Budán jelenleg:
- a kisebb felújítandó panellakások ára nagyjából 1,2 millió Ft/m²-ről indul
- a téglalakásoknál 1,5 millió Ft/m² körüli induló árszint jellemző
- a családi házak ára pedig sok helyen már másfélszer-kétszer magasabb, mint a külső pesti kerületekben
A befektetők is eltűntek Budáról
A korábban aktív befektetői kör gyakorlatilag eltűnt a budai kerületekből. Ebben nemcsak a magas árak játszanak szerepet, hanem az albérletpiac változása is. A kínálat bővült, a bérlők válogatnak, az árak pedig már nem emelkednek úgy, mint korábban.A XI. kerületben például a korábban 250 ezer forintos bérleti szinttel hirdetett kétszobás panelek ma már sokszor csak 5–10 százalékkal alacsonyabb áron adhatók ki.
Jöhet még fordulat?
Rövid távon a szakértő nem számít gyors változásra. A piacot jelenleg kivárás, bizonytalanság és erős kínálat jellemzi. Fordulatot leginkább egy jelentősebb kamatcsökkenés és az olcsóbb lakáshitelek hozhatnának, de ennek jelei egyelőre még nem látszanak.A budai piac így most egy különös helyzetbe került: a vevők várnak, az eladók tartják az árakat, miközben egyre több ingatlan marad a piacon.
