A budapesti lakásárak már rég átlépték azt a szintet, amelyet sok család meg tud fizetni, ezért egyre többen keresik a rejtett lehetőségeket. Szakértők szerint akár több ezer alagsori helyiségből is lakás válhatna, a modern technológia ugyanis ma már képes kezelni azokat a problémákat, amelyek korábban kizárták ezt a megoldást. A nagy kérdés azonban az volt: változtat-e a szabályokon a Közlekedési és Beruházási Minisztérium? Megérkezett a válasz - derül ki a Pénzcentrum cikkéből.
Egyre többen keresik a "rejtett" lakásokat
A magyar lakáspiac egyre nehezebb helyzetbe kerül. Budapesten 2026 nyarán a használt lakások átlagos négyzetméterára már elérte az 1,27 millió forintot, az V. kerületben pedig 1,76 millió forint fölé emelkedett. Az új építésű lakások ennél is drágábbak: átlagosan már 2 millió forint feletti négyzetméterárakkal találkozhatnak a vevők.
A bérleti díjak sem kínálnak valódi alternatívát, hiszen a belvárosban egy egyszobás albérletért gyakran 200 ezer forintnál is többet kérnek. Nem véletlen, hogy egyre gyakrabban merül fel egy eddig szinte teljesen figyelmen kívül hagyott lehetőség: az alagsori és pinceszinti helyiségek lakássá alakítása.
Szakértők szerint Budapest régi bérházaiban és társasházaiban hatalmas, ma még kihasználatlan ingatlanállomány rejtőzik, amely megfelelő műszaki feltételek mellett akár új lakásoknak is helyet adhatna.
Régen lehetetlen volt – ma már egészen más a helyzet
Az alagsori lakásokkal kapcsolatban évtizedeken át ugyanazok az aggályok merültek fel. A természetes fény hiánya, a rossz szellőzés, a magas páratartalom, a penészesedés, a radonszennyezés és a vízbetörés kockázata miatt ezek a helyiségek jellemzően nem feleltek meg lakhatási célra. Az elmúlt évek technológiai fejlődése azonban sokat változtatott ezen.
A korszerű hővisszanyerős szellőztető rendszerek folyamatos friss levegőt biztosítanak, miközben szabályozzák a páratartalmat is. A radonszennyezés aktív talajgáz-elszívó rendszerekkel jelentősen csökkenthető, a modern vízszigetelési technológiák pedig nagyságrendekkel biztonságosabbá tették a talajszint alatti helyiségeket.
A természetes fény hiányát ma már speciális fényaknák, tükrös rendszerek és a nappali fényt utánzó intelligens LED-világítás is képes részben pótolni. Sokan ezért úgy vélik, hogy a technológia már megelőzte a jelenlegi szabályozást.
Három szabály miatt maradhatnak üresen ezek a helyiségek
A szakmai szervezetek szerint elsősorban három előírás akadályozza, hogy tömegesen lehessen alagsori helyiségekből lakásokat kialakítani. Az egyik a legalább 2,7 méteres átlagos belmagasság követelménye, amely több európai országban ennél alacsonyabb.
Emellett a jelenlegi szabályok ragaszkodnak a közvetlen természetes megvilágításhoz, miközben a korszerű fénytechnológiai megoldások ma már sok esetben hasonló életminőséget biztosíthatnak.
Harmadik akadály a természetes szellőzés előírása, noha a modern gépi szellőztető rendszerek sok esetben jobb levegőminőséget garantálnak, mint a hagyományos ablaknyitás.
A szakértők szerint ezeknek a szabályoknak az átgondolása országosan akár több ezer új lakás megjelenését is lehetővé tehetné.
Megszólalt a minisztérium: nem lesz könnyítés
A Pénzcentrum megkereste a Közlekedési és Beruházási Minisztériumot, hogy megtudja, várható-e a szabályok enyhítése. A tárca válasza egyértelmű volt: nem tervezik a jelenlegi előírások lazítását.
A minisztérium szerint a hatályos szabályozás jelenleg is lehetőséget biztosít arra, hogy bizonyos feltételek teljesülése esetén alagsori vagy pinceszinti helyiségek lakásként működhessenek, ezért sem az anyagi, sem az eljárási szabályok módosítását nem tartják indokoltnak.
Azt is hangsúlyozták, hogy minden új lakás fokozott terhelést jelent az adott városrész infrastruktúrájára és parkolási rendszerére, ezért csak alapos vizsgálatok után lehet növelni az adott területen kialakítható lakások számát.
A szabályok egyszerűsítését sem támogatják
Arra a kérdésre is egyértelmű választ adott a minisztérium, hogy egyszerűsítenék-e a rendeltetésmódosítási eljárást. A válasz szerint erre sincs szükség, mivel a jelenlegi rendszer megfelelően működik. Ha az ingatlan megfelel a jogszabályi követelményeknek, az önkormányzat településképi eljárásban akár 15 napon belül tudomásul veheti a rendeltetés módosítását.
Országos felmérés sem készül az üres alagsorokról
Sokan arra is kíváncsiak voltak, vajon mekkora lakásállomány rejtőzhet a magyar városok pincéiben és alagsoraiban. A minisztérium szerint azonban ilyen országos felmérés nem készül, mivel a legtöbb érintett ingatlan magántulajdonban van. Ez azt jelenti, hogy továbbra sem tudni, pontosan hány négyzetméter alagsori terület válhatna elméletileg lakássá Magyarországon.
Mit tehet ma egy tulajdonos?
A jelenlegi szabályok alapján továbbra is van lehetőség arra, hogy egy alagsori helyiséget lakássá alakítsanak, de ehhez több feltételnek is teljesülnie kell. Elsőként azt kell megvizsgálni, hogy a helyi építési szabályzat engedélyezi-e ezt. Ha igen, rendeltetésmódosítási eljárást kell kezdeményezni az önkormányzatnál, és igazolni kell, hogy az ingatlan megfelel valamennyi műszaki követelménynek.
Amennyiben a helyi szabályozás nem teszi lehetővé az átalakítást, csak településrendezési szerződés és az önkormányzat jóváhagyása jelenthet megoldást.
A hitelfelvétel sem automatikus: bár az Otthon Start Program és a CSOK Plusz nem zárja ki az alagsori lakásokat, a bankok minden esetben egyedi értékbecslést készítenek, és az ilyen ingatlanokat jellemzően magasabb kockázatúnak tekintik. Emiatt gyakran nagyobb önerőt vagy szigorúbb hitelfeltételeket írnak elő.
Külföldön már bevált ez a megoldás – nálunk még várni kell
Miközben Magyarországon egyelőre nem várható enyhítés a szabályozásban, több nyugati nagyváros már évekkel ezelőtt más utat választott a lakhatási válság enyhítésére.
Az egyik legismertebb példa Toronto, ahol 2000 óta engedélyezik az úgynevezett secondary suite-ok kialakítását. Ezek olyan önálló lakóegységek, amelyeket pincékben, alagsorokban vagy melléképületekben hoznak létre. A város 2023-ban tovább könnyített a szabályokon: ma már a legtöbb családi házas telken akár négy különálló lakás is kialakítható, ráadásul egyszerűbb engedélyezési eljárással és enyhébb parkolási előírások mellett.
Hiába a könnyítés, még mindig rengeteg az illegális lakás
Toronto példája ugyanakkor arra is rávilágít, hogy a szabályok lazítása önmagában nem jelent csodafegyvert. Bár hivatalosan mintegy 1 750 ilyen lakóegységet tartanak nyilván, a becslések szerint ennél jóval több működik engedély nélkül. Ennek oka, hogy sok tulajdonos szerint még a kedvezőbb szabályozás mellett is túl bonyolult vagy költséges a hivatalos engedélyeztetés. Az ugyanakkor jól látszik, hogy a rendkívül alacsony, 2 százalék alatti üreslakás-arány miatt óriási nyomás nehezedik a város lakáspiacára, ezért minden új lakásnak komoly jelentősége van.
Vancouver is hasonló irányba indult
Kanada másik nagyvárosa, Vancouver szintén a kínálat bővítésében látja a megoldás egyik kulcsát. A város évek óta támogatja az alagsori lakások és az úgynevezett laneway house-ok – vagyis a telkek hátsó részén kialakított kisebb önálló lakóépületek – építését. A cél egyértelmű: minél több új lakás jöjjön létre anélkül, hogy új városrészeket kellene beépíteni.
A nemzetközi példák azt mutatják, hogy a szabályozás ésszerű enyhítése önmagában nem oldja meg a lakhatási válságot, de érdemben növelheti a rendelkezésre álló lakások számát, ha közben a biztonsági és egészségügyi követelmények sem sérülnek.
Eldőlt a kérdés: Magyarország egyelőre nem változtat
A magyar helyzet ugyanakkor továbbra is ellentmondásos. Miközben sok szakértő szerint jelentős, ma még kihasználatlan lakástartalék rejtőzhet az alagsorokban és pinceszinteken, a korszerű épületgépészeti megoldások pedig már számos korábbi problémára kínálnak megoldást, a szabályozás változatlan marad.
A Közlekedési és Beruházási Minisztérium világossá tette: sem a műszaki előírásokon, sem az engedélyezési szabályokon nem kíván enyhíteni, és országos felmérést sem tervez arról, hogy mekkora lakásállomány rejlik ezekben a helyiségekben.
Ez azt jelenti, hogy aki alagsori ingatlant szeretne lakássá alakítani, továbbra is a jelenlegi eljárást kell végigjárnia: meg kell felelnie a helyi építési szabályzatnak, le kell folytatnia a településképi bejelentést, és szükség esetén az önkormányzat támogatását is meg kell szereznie.
A nagy kérdés azonban továbbra is nyitott marad: ha a technológia egyre gyorsabban fejlődik, miközben a szabályozás nem változik, vajon meddig maradhatnak kihasználatlanul azok a helyiségek, amelyekből a jövőben akár lakások ezrei is születhetnének?
