Bő egy hete hirdették ki az egyetemi ponthatárokat, ilyenkor pedig minden évben érdekes kérdés, hogy mennyire pörög fel az albérletpiac, és vele együtt mennyire kezdenek el emelkedni a hirdetési árak.
Az idei adatok alapján azonban a korábbi hónapokban tett megfigyeléseink sajnos beigazolódni látszanak: a kiadó lakások piaca annyira leült, hogy még a ponthatár hirdetés sem tudta felrázni Csipkerózsika álmából. Ez pedig nem túl biztató jel. Az elmúlt években ugyanis ilyenkor rendre azt láttuk, hogy a hirtelen megugró kereslet hatására a hirdetőknek is vastagabban kezdett fogni a ceruzája. Idén ennek egyelőre nem látni nyomát.
A ponthatárok sem hozták meg a várva-várt élénkülést
Az elmúlt években augusztus rendre érezhető mozgást hozott az albérletpiacon: a ponthatárok kihirdetése után megjelentek a lakást kereső egyetemisták, a növekvő kereslet pedig az árakon is gyorsan meglátszott. Idén azonban ez a hatás egyelőre elmaradt.Budapesten az átlagos hirdetési ár júniushoz képest lényegében változatlan maradt, 411 ezerről 410 ezer forintra csökkent. Debrecenben még látványosabb a fordított irány: 322 ezerről 293 ezer forintra esett vissza az átlag. Pécsen szintén csökkenést látunk, 231 ezerről 218 ezer forintra.
Egyedül Szeged lóg ki a sorból: itt 252 ezerről 269 ezer forintra emelkedett az átlagos kínálati ár. Az áremelkedés mögött egy érdekes jelenség áll: jó pár ultraprémium lakás jelent meg a kiadó piacon, amik az átlagot és mediánt egyaránt felfelé mozdították, ám a “hétköznapi” kínálatban itt sem figyelhetők meg óriási változások.
Idén a ponthatárok kihirdetése körül nem az történt, amit augusztus elején megszoktunk, a diákok várható rohama nem indított el általános áremelkedést: a négy egyetemi nagyvárosból háromban stagnálást vagy csökkenést látunk.
Egy szobára vetítve is Szeged drágult a leglátványosabban
A városok összehasonlításához az átlagos albérletár mellett azt is megnéztük, mennyibe kerül egy „szobányi” albérlet. Ehhez a havi hirdetési árat elosztottuk a lakás szobaszámával. A mutató így valamennyire ellensúlyozza, hogy az egyes városokban eltér a tipikusan kiadó lakások mérete és szobaszáma.Budapest továbbra is messze a legdrágább: augusztusban átlagosan 178 ezer forint jut egy szobára. Ez ugyanakkor jóval alacsonyabb a tavaly augusztusi 192 ezres csúcsnál, és az elmúlt hónapokban lényegében stagnálást látunk.
A legérdekesebb változás Szegeden történt. Az egy szobára jutó átlagos bérleti díj már 116 ezer forint, miközben márciusban még 106 ezer volt. Ez összhangban van azzal, amit a teljes lakásáraknál is láttunk: a négy vizsgált város közül jelenleg Szeged az egyetlen, ahol valóban érzékelhető felfelé mozdulás rajzolódik ki.
Pécsen ezzel szemben gyakorlatilag nincs változás: az egy szobára jutó ár 115 ezer forint körül alakul. Debrecenben pedig 129 ezer forint a mutató, vagyis a teljes albérletár visszaesése mellett szobára vetítve sincs nyoma érdemi ponthatár utáni drágulásnak. Hasonlóan Budapesthez a baranyai és a hajdúsági megyeszékhely árai is elmaradnak az egy évvel ezelőtti csúcstól.
Kis lakás, kis gond?
A lakásméret szerinti bontásból jól látszik, hogy a kisebb albérleteknél még viszonylag mérsékeltek a különbségek a vizsgált városok között. Egy egyszobás lakás átlagos hirdetési ára Budapesten 215 ezer forint, Szegeden és Debrecenben 193–195 ezer, Pécsen pedig 156 ezer forint.Ahogy azonban nő a szobaszám, egyre látványosabban nyílik az olló, a legnagyobb lakásoknál Budapest már külön liga, egy kényelmes családi méretű albérlet a fővárosban nagyjából kétszer annyiba kerül, mint a megfigyelt egyetemi városokban.
Az előző (fajalgos) grafikonnal együtt nézve ez azt is megmutatja, hogy a teljes lakásra számolt átlagár önmagában félrevezető lehet, hiszen nagyon nem mindegy, hogy az adott város kínálatában milyen arányban vannak jelen az egy-, két- vagy akár négyszobás lakások.
Ebben egyébként óriási eltérések nincsenek, Budapesten kicsit nagyobb a garzonok aránya, mint országszerte (19% vs 17%), míg az ország egészében hajszálnyival több, a nappali+1 illetve nappali+2 hálós lakás (65% országszerte, 63% Budapesten). A legnagyobb lakások aránya mindenhol egyforma: 4% a nappali+3 háló, és 2% az ennél is nagyobb otthon.
Egy átlagos fizetésből Budapesten alig marad valami
Az átlagos hirdetési árak önmagukban is magasak, de igazán akkor látszik a probléma súlya, ha melléjük tesszük a nettó kereseteket. Budapesten az átlagos kiadó lakás 410 ezer forintos havi díja már szinte teljesen felemészti a nettó bért (a KSH legfrissebb számai szerint a nettó mediánbér 436 ezer forint). Még a 320 ezer forintos medián albérletár is azt jelenti, hogy egy átlagosan kereső ember fizetését jelentős részben a lakbér vinné el – rezsi és minden más kiadás előtt.A vidéki egyetemi városok valamivel kedvezőbb képet mutatnak, de ott sem beszélhetünk olcsó lakhatásról. Szegeden az átlagos hirdetési ár 269 ezer, a medián 250 ezer forint, Pécsen 219, illetve 200 ezer, Debrecenben pedig 322, illetve 260 ezer forint.
A grafikonból az is jól látszik, miért érdemes az átlag mellett a mediánt is figyelni. Budapesten és Debrecenben több a prémium lakás, itt a drágább hirdetések erősen felfelé húzzák az átlagot. A medián jobban mutatja azokat az árakat, amire egy tipikus lakáskereső ténylegesen számíthat.
A jelek szerint az Otthon Start Program nemcsak a lakáspiacot, hanem az albérletpiacot is átalakította. A támogatott hitellel vásárlók egy része kilépett a bérleti piacról, miközben a ponthatárok sem hozták el a korábban megszokott keresleti hullámot. Emiatt idén nyáron a bérbeadók alkupozíciója gyengébb, mint az elmúlt években.
