Miközben a budapesti téglalakások júliusban idei árrekordjukat érték el, a panelek a tél végi csúcs óta folyamatosan veszítenek az árukból. A két lakástípus közötti árkülönbség tavasszal még látványosan összezárult, mostanra azonban ismét meghaladja a 20 százalékot. A Duna House adatai szerint mindez úgy történik, hogy a használt lakáspiac egészét nézve egyelőre alig látszik változás.
Fordulat a panelpiacon: február óta több mint 8 százalékos a visszaesés
Látványosan megváltozott a helyzet a budapesti panelpiacon. A panellakások átlagos négyzetméterára februárban érte el idei csúcsát, ezt követően azonban megindult lefelé. A csökkenés nem egyszeri kilengésnek tűnik: az árak immár három hónapja folyamatosan mérséklődnek.Júliusra a panelek átlagos négyzetméterára több mint 8 százalékkal került a februári csúcs alá, ezzel az év eleje óta nem látott mélypontra süllyedt. A tavaszi és nyári adatok összevetése alapján is egyértelműen kirajzolódik a lefelé tartó trend. Ez azért különösen érdekes, mert a téglalakások piacán éppen az ellenkező folyamat zajlik.
A téglalakások közben tovább drágultak
A téglaépítésű lakások árai nem követték a panelek lefelé tartó pályáját. A tavaszi szintekhez képest tovább emelkedtek, júliusban pedig elérték idei legmagasabb átlagos négyzetméterárukat. A két szegmens tehát egyre látványosabban elszakad egymástól: miközben a panelek olcsóbbá válnak, a téglalakások tovább drágulnak.Ennek következtében ismét jelentősen kinyílt az árolló. Tavasszal a panelek átlagos négyzetméterára már csak mintegy 11 százalékkal maradt el a téglalakásokétól. Júliusra azonban a különbség közel 21 százalékra nőtt, vagyis lényegében visszaállt az év elején látott jelentős árkülönbség.
Az átlag mégis azt mutatja, mintha alig történt volna valami
A folyamat egyik legérdekesebb része, hogy a teljes budapesti használtlakás-piac átlagos négyzetméterárán mindebből szinte semmi nem látszik. Tavaszról nyárra az átlagos négyzetméterár nagyjából 1 százalékkal még emelkedett is, tehát általános budapesti árcsökkenésről egyelőre nem beszélhetünk.A látszólagos stabilitás mögött azonban két egymással ellentétes folyamat húzódik meg. A budapesti használtlakás-piac mintegy négyötödét a téglaépítésű ingatlanok adják, így ezek áremelkedése az átlagban képes ellensúlyozni a kisebb súlyú panelpiac visszaesését.
Vagyis a budapesti lakáspiac átlaga jelenleg elfedi, hogy az egyes ingatlantípusok között már komoly átrendeződés zajlik.
Miért éppen a panelek ára kezdett csökkenni?
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a panelszegmens gyorsabban reagál a kereslet változásaira, mivel ezen a piacon nagyobb súllyal vannak jelen az első lakásukat vásárlók és a befektetők. Ez a vevői kör az elmúlt időszakban óvatosabbá vált, ami hamar megjelent az árakban is. A téglalakások iránt ezzel szemben szélesebb vásárlói réteg érdeklődik, így ott stabilabb maradt a kereslet.Most a panelvásárlók kerülhetnek jobb helyzetbe
A változás egyértelműen kedvezőbb alkupozíciót teremthet azoknak, akik panellakást keresnek Budapesten. Nemcsak az átlagárak mérséklődtek, hanem az alku lehetősége is nagyobbá válhat.Az eladók számára viszont éppen az ellenkezője következik ebből. A korábbi árszintekhez ragaszkodó, túlárazott panellakások nehezebben találhatnak vevőre, így egyre fontosabbá válik a reális, aktuális piachoz igazodó árazás. A téglalakások tulajdonosai egyelőre kedvezőbb helyzetben vannak: ebben a szegmensben júliusig nem jelent meg árcsökkenés.
A következő hónapok egyik fontos kérdése ezért az lesz, hogy megáll-e a panelek árcsökkenése, vagy tovább nyílik az olló a két lakástípus között. A Duna House szerint a panelpiac alakulása egyben a teljes lakáspiac állapotáról is fontos jelzést adhat: a csökkenés megállása stabilizációt, folytatódása viszont további lassulást jelezhet.
Forrás: Duna House, 2026. augusztus 10.
