Az ingatlanpiac és az építőipar szinte minden szegletéből ugyanazok a panaszok érkeznek: kevés a vevő, lassú az értékesítés, kivár a piac. A budapesti újépítésű lakások hirdetési árain azonban egyelőre mintha nem fogna az átok.
Ez persze nem jelenti azt, hogy ezeket a lakásokat tömegesen meg is veszik. A hirdetési adatbázisból elsősorban azt látjuk, hogy milyen áron kínálják őket a fejlesztők, nem pedig azt, hogy végül mennyiért kelnek el. Márpedig a listaárak alapján egyelőre kevés jele van a komolyabb engedményeknek: a fejlesztők még a látványosan erősödő forint mellett sem nagyon engednek az árakból.
Nem száguld, de továbbra is drágul
Az augusztusi adatok alapján a budapesti újépítésű lakások piacára leginkább a klasszikus „nem jó, de nem is tragikus” megállapítás illik. Az átlagos négyzetméterár 5,4 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit, vagyis a drágulás az 1,8 százalékos éves inflációt bőven meghaladta.
A történelmi összevetés azonban árnyalja a képet. 2024 elején ennél jóval gyengébb volt a piac: az első félévben reálárcsökkenést láttunk. Ebből a szempontból a jelenlegi helyzet kifejezetten tisztességes eredmény.
Tavaly viszont az első félévben hónapokon keresztül 15–20 százalék feletti éves drágulást láttunk, 5 százalék körüli éves infláció mellett, a tavalyi árvágtához képest azonban látványosan lefékezett a piac. A KSH által publikált legfrissebb nettó medián bér 11,5 százalékkal magasabb, mint az egy évvel korábbi adat, így nem is a fizetőképesség kevésbé dinamikus növekedése magyarázza a lassulást.
Az átlag drágul, de Budapest kettészakadt
A budapesti átlagos négyzetméterár augusztusban már 1,93 millió forint volt, szemben az egy évvel korábbi 1,83 millióval. A kerületi adatokból azonban jól látszik, hogy ezt a növekedést korántsem minden városrész produkálta egyformán.A legdrágább kerületekben kifejezetten visszafogott a mozgás. Az I. és II. kerületben csökkent az átlagos négyzetméterár, a XII. kerületben - bár csillagászati szinten, de - stagnált az árszint.
Eközben több, valamivel olcsóbb kerületben jóval látványosabb volt a drágulás. A III. kerületben 1,7-ről 2,1 millió, a IX.-ben 1,8-ról 2,3 millió, a X.-ben 1,2-ről 1,5 millió forintra emelkedett az átlagos négyzetméterár. A VII., VIII. és XXIII. kerületben szintén egyértelmű növekedés látszik.
Vagyis a fővárosi átlag emelkedése mögött most kevésbé a budai “sztárkerületek” további elszállása áll, inkább a középmezőny egy része zárkózik fel jobban. A csillaggal jelölt kerületeknél persze érdemes óvatosan bánni az éves összevetéssel: kevés projekt esetén akár egyetlen új fejlesztés megjelenése vagy eltűnése is látványosan el tudja mozdítani az átlagot.
A közepes lakások uralják a kínálatot
A budapesti újépítésű kínálat gerincét továbbra is az egy- és két hálószobás lakások adják, az összes új lakás több mint kétharmada ebbe a két kategóriába esik.A garzonok aránya 12 százalék, a 3,5–4 szobás lakásoké 17 százalék, a 4,5 szobánál nagyobb otthonok pedig mindössze 3 százalékot képviselnek. A fejlesztők tehát láthatóan továbbra is arra a mérettartományra koncentrálnak, amely a legtöbb vevő számára még valamennyire elérhető.
Az árak alapján ugyanakkor egy érdekes U alak rajzolódik ki. A legdrágábbak fajlagosan a legkisebb lakások: az egyszobás új lakások átlagos négyzetméterára 2,09 millió forint. Ahogy nő a lakás mérete, az ár előbb csökken: a 1,5–2 szobás kategóriában 1,92 millió, a 2,5–3 szobásoknál pedig 1,88 millió forint az átlagos négyzetméterár, vagyis az egyszobások nagyjából tíz százalékkal (11,2-vel, hogy egész pontosak legyünk) kerülnek többe, mint a közepes méretű családi lakások.
A skála másik végén aztán megint emelkedni kezdenek a négyzetméterárak, és a 4,5 szobásnál nagyobb lakások csaknem 7 százalékkal drágábbak a nappali+2 hálós középmezőnynél.
Persze az is valószínű, hogy a legnagyobb lakásoknál néhány extra tényező is felfelé húzza az átlagot, ezek nagyobb eséllyel jelentenek valamilyen szempontból prémiun lokációt (zöldövezet, penthouse lakás), és az is valószínűbb, hogy nagyobb eséllyel épülnek fejlettebb műszaki tartalommal.
Átlag Jánosnak egy hajszállal könnyebb lett, de továbbra sem könnyű
A budapesti újépítésű lakások ára ugyan tovább emelkedett, Átlag János helyzete mégis valamelyest javult az elmúlt egy évben. (Ha esetleg nem ismerik, János az a képzeletbeli honfitársunk, aki pontosan a KSH átlal megállapított nettó mediánbért viszi haza, és olyan mázlista, hogy ezt félre is tudja tenni lakásvásárlásra, így az ő példáján keresztül mutatjuk meg, melyik kerületben meddig kellene spórolnia egy átlagos új lakásra.)
Míg tavaly egy átlagos budapesti új lakás megvásárlásához 28,3 év teljes nettó keresetére lett volna szüksége, idén ez 25,5 évre csökkent. A nettó mediánbérek egy év alatt 11,5 százalékkal nőttek, ez az átlag 5,4 százalékos négyzetméter drágulás mellett egy kicsit javított a megfizethetőségen.
Kerületenként viszont egészen eltérő történetek rajzolódnak ki. A II. kerületben például 70,3 évről 51 évre, a XII.-ben 67,2-ről 58,8 évre csökkent a mutató. A X. kerületben még látványosabb az elmozdulás: 22,3 év helyett már csak 14,6 évet kell kuporgatnia Jánosnak.
Máshol viszont romlott a helyzet. Az I. kerületben 45,6-ról 57,8 évre ugrott a szükséges munkával töltött idő, a VII. kerületben 14,1-ről 18,2 évre, a XVII.-ben pedig 20,6-ról 25,5 évre nőtt.
Összességében furcsa kettősséggel zárjuk az augusztust: az új lakások listaárai továbbra sem mutatják egy teljesen halott piac jeleit, de az elmúlt év béremelkedése valamennyit visszaadott abból, amit a korábbi brutális áremelkedés elvett a vásárlóktól. Ezzel Átlag János is kicsit jobban járt most, az új lakások továbbra is rém drágák, de a keresetéhez képest kicsit kevésbé elérhetetlenek, mint egy éve ilyenkor.
