Évekig a panellakások számítottak a magyar ingatlanpiac egyik legbiztosabban eladható termékének, 2026-ban azonban már ebben a szegmensben is látványosan megváltozott a helyzet. A magasra emelkedett négyzetméterárak visszafogták a vevőket, bővült a kínálat, több budapesti kerületben pedig az alku is visszatért. A kisebb panelek továbbra is keresettek, de úgy tűnik, már ezeknél sem lehet szinte bármilyen árat elkérni.
Túl drága lett a korábbi slágertermék?
A panellakások az elmúlt években elsősorban viszonylagos megfizethetőségük miatt voltak népszerűek. Különösen a kisebb, másfél-kétszobás lakásokra volt erős kereslet, hiszen ezek az első lakásukat vásárlók és az árérzékenyebb vevők számára is elérhetőbb belépőt jelentettek a lakáspiacra. 2026 első felében azonban már ezen a piacon is érezhetően csökkent az érdeklődés.Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője szerint míg a téglalakásoknál mintegy 50 százalékos visszaesést tapasztaltak, addig a panelek iránti kereslet is több mint 40 százalékkal mérséklődött.
Ennek egyik legfontosabb oka az ár lehet. Dél-Budán a kétszobás panellakások négyzetméterára már 1,5–1,7 millió forintig emelkedett, miközben még a felújítandó panelek esetében is 1,2 millió forint környékéről indultak az árak. Vagyis éppen az az árelőny kezdett elolvadni, amely korábban a panelek egyik legfontosabb vonzerejét jelentette.
Van, ahol már eltűnt a panel és a tégla közötti árkülönbség
Csepelen különösen látványosan mutatkozott meg a változás. Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint tavaly év végére gyakorlatilag alapértékké vált az egymillió forintos négyzetméterár, függetlenül attól, hogy panel- vagy téglaépítésű lakásról volt szó.Az idei év azonban megmutatta ennek a szintnek a korlátait. Az egymillió forintos négyzetméteráron meghirdetett lakásokra már alig érkezett vevő, még Csepel keresettebb részein is. Olykor még az egymilliós határ alatt kínált, jó adottságú lakásokra is csak néhány érdeklődő jelentkezett.
Ez fontos változás: nem feltétlenül a panel lett kevésbé vonzó, hanem az ára jutott el arra a szintre, ahol a vevők már sokkal több alternatívát mérlegelnek.
Zuglóban 1,5 millió forint körül lehet a plafon
A kerületek között ugyanakkor jelentős különbségek vannak. Zuglóban a közepes méretű, felújítandó panelek négyzetméterára 1–1,2 millió forint, míg a jó állapotú, felújított lakásoké 1,3–1,5 millió forint körül alakult. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint ennél magasabb árszinten már rendkívül nehéz volt értékesíteni.A XIII. kerületben Tóth Viktória tapasztalatai alapján 800 ezer és 1,1 millió forint közötti négyzetméterárakon cseréltek gazdát a panelek, bár az állapot és a pontos lokáció jelentős különbségeket okozott.
A XVIII. kerületben szintén 900 ezer–1,15 millió forint/m² körüli árakkal találkozhattak a vásárlók az év első felében.
Visszatért az alku
A bővülő kínálat és az óvatosabb kereslet egyik legkézzelfoghatóbb következménye, hogy ismét nagyobb szerepet kapott az alku.Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a panel- és kisebb téglalakások adásvételeinél 3–5 százalékos árengedmény is jellemzővé vált.
Ez egy 60 millió forintos lakásnál már 1,8–3 millió forintos különbséget jelenthet az irányár és a végleges vételár között.
A változás az albérletpiacon is megjelent. A XI. kerületben a korábban mintegy 250 ezer forintért kiadható kétszobás panelek bérleti díja a Balla Ingatlan tapasztalatai szerint már 5–10 százalékkal alacsonyabb lehet, mint egy évvel korábban.
A kisebb panelek azért továbbra is kelendők
Mindez még nem jelenti a panelpiac összeomlását. Sőt, a panellakások továbbra is az átlagosnál könnyebben értékesíthető ingatlanok közé tartoznak, különösen Budapest megfizethetőbb részein.Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint továbbra is a 40–60 négyzetméteres használt lakások tartoznak a legkeresettebb kategóriák közé. A panelek átlagos értékesítési ideje is viszonylag kedvező, mintegy 50–65 nap. A kép tehát kettős: a panel továbbra is keresett, csak már nem minden áron.
Fordulóponthoz érhetett a panelpiac
A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalataiból egy meglehetősen egyértelmű tendencia rajzolódik ki. A panelek az elmúlt időszak drágulásával részben elveszítették azt az árkülönbséget, amely korábban automatikusan vonzóbbá tette őket a téglalakásoknál.Amíg egy panel érezhetően olcsóbb alternatívát kínált, a vevők könnyebben kötöttek kompromisszumot. Amikor azonban a négyzetméterár megközelíti egy téglaépítésű lakásét, már sokkal fontosabbá válik az állapot, a lokáció, az energetika és maga az épület minősége.
2026 egyik fontos lakáspiaci változása ezért éppen az lehet, hogy véget ér a „panelt úgyis elviszik” időszaka. A kisebb és megfelelően árazott lakások továbbra is gyorsan találhatnak vevőre, a túlárazott paneleknek viszont egyre nehezebb dolguk lehet.
Forrás: Balla Ingatlan szakértőinek 2026 első félévére vonatkozó piaci tapasztalatai.
