Hiába figyeljük a kamatokat, az inflációt és az építési költségeket, van egy sokkal lassabban változó tényező, amely hosszú távon legalább ennyire meghatározza, mennyi új lakásra lesz szükség. Ez pedig a népesség alakulása. Az Euroconstruct elemzője szerint 2026-ban az egyes európai országok egy főre jutó lakásépítési teljesítménye közötti különbségek mintegy kétharmada a korábbi évek népességváltozásával magyarázható - derül ki a Portfolio cikkéből.
Az új lakások építése az építőipar egyik leginkább ciklikus területe. A 2007-es pénzügyi válság után a lakásépítések volumene szinte a felére esett vissza, és a közelmúltban sem kerülte el az ágazatot a komolyabb megtorpanás: a 2022 és 2024 közötti negatív kínálati sokk következtében 17 százalékkal csökkent az építési teljesítmény.
Mivel az új lakások építésének alakulása szorosan összefügg egy ország gazdasági helyzetével és a jövőbe vetett bizalommal, elsőként rendszerint a kamatok, az infláció, a bérek és az építési költségek változását vizsgálják. Ezek valóban fontos tényezők, és jól magyarázzák a rövid távú hullámzásokat. Egy fontos összefüggést azonban könnyű szem elől téveszteni: hosszabb távon nemcsak a gazdaság, hanem az is számít, hányan élnek egy adott országban.
Martin Kyed, az Euroconstruct elemzője szerint ezért hiba lenne figyelmen kívül hagyni a demográfiai folyamatokat. A 2022 és 2025 közötti népességváltozások ugyanis már a 2026-os európai lakásépítési adatokban is jól érzékelhetők.
Csehországban például a dinamikusabb népességnövekedés mellett az egy főre jutó új lakások száma jelenleg két és félszerese a magyarországi értéknek, ami a régiós átlagot is jelentősen meghaladja. Ugyanez a hatás más országok összehasonlításában is látványos: Spanyolországban például idén 140 százalékkal magasabb az egy főre jutó lakásépítési teljesítmény, mint Franciaországban.
A számok alapján tehát úgy tűnik, hogy ahol gyorsabban nő a népesség, ott hosszabb távon az új lakások iránti igény is erősebb lehet.
Miért nem számolnak vele mégis eleget?
Ha a demográfia ennyire fontos, adódik a kérdés: miért nem kap nagyobb szerepet a lakáspiaci előrejelzésekben?
Az egyik ok egyszerű: a népesség változása lassú folyamat. A lakáspiac szereplőit viszont sokkal inkább az érdekli, mi történik a következő hónapokban vagy egy-két évben.
- A születési és halálozási adatok, illetve rövid távon még a munkaerő-migráció is viszonylag stabilan alakul. Ezek ezért kevésbé alkalmasak arra, hogy megmagyarázzák a kereslet hirtelen megugrását vagy visszaesését.
- A váratlan demográfiai sokkokat – például egy háború miatt kialakuló menekülthullámot – pedig előre szinte lehetetlen megjósolni. Ezeket a prognózisok csak akkor tudják figyelembe venni, amikor a változás már bekövetkezett.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy a demográfiának nincs szerepe. Éppen ellenkezőleg: az építőipari cégeknek és a gazdaságpolitikai döntéshozóknak hosszabb távon komolyan számolniuk kell azzal, hogyan változik egy ország népessége.
Egy családtámogatás is átírhatja a lakásépítési pályát
A lakásépítések volumenére ugyanis közvetlenül is hatással lehetnek azok az intézkedések, amelyek megváltoztatják a népesség korstruktúráját és nagyságát.
Ilyenek lehetnek például:
- a gyermekvállalást ösztönző családtámogatások, amelyek hosszabb távon növelhetik a lakásigényt,
- a várható élettartamot növelő egészségügyi intézkedések, amelyek szintén hatással vannak a népesség szerkezetére,
- valamint a migráció, amely rövidebb idő alatt is jelentősen megváltoztathatja egy ország lakáskeresletét.
A migráció ráadásul az építőiparban kettős hatással járhat. Ha egy ország túl szigorú munkaerőpiaci szabályokkal nehezíti a külföldi munkavállalók érkezését, az nemcsak a lakáskeresletet mérsékelheti, hanem az ágazat munkaerőhiányát is tovább súlyosbíthatja.
A lakáspiac jövőjét nemcsak a gazdaság, hanem a népesség is írja
A 2020-as évek migrációs és demográfiai vitái közepette ezért egyre nehezebb figyelmen kívül hagyni ezt a tényezőt. Az építőipar szempontjából ugyanis nem mindegy, hogy egy ország népessége csökken, stagnál vagy éppen gyorsan növekszik.
A kamatok és az építési költségek megmutathatják, hogy egy adott évben mennyire éri meg új lakást építeni, a demográfia viszont azt jelezheti előre, hogy hosszabb távon egyáltalán hány embernek lesz szüksége ezekre az otthonokra.
Éppen ezért azok a gazdaság- és társadalompolitikai intézkedések, amelyek a népesség alakulását és a munkaerő rendelkezésre állását befolyásolják, közvetve az építőipar jövőjét is meghatározhatják.
