Fordulóponthoz érkezhetett a budapesti újlakáspiac: miközben az árak továbbra is emelkednek, a vevők látványosan visszahúzódtak. A nyári hónapokban csaknem 40 százalékkal esett vissza az értékesítés, az új projektek indulása pedig kétéves mélypontra került. Közben a fejlesztők egyre gyakrabban nyúlnak az árakhoz lefelé, és már olyan beruházások is akadnak, ahol több millió forinttal olcsóbban kínálják a lakásokat – derül ki az Eltinga és az ECRS legfrissebb negyedéves elemzéséből, amit a Portfolio oldalán olvashatunk.
A fővárosi újlakáspiacon közel 400 projektben több mint 28 700 lakás szerepel jelenleg a nyilvántartásban. A teljes projekt- és lakásállomány lényegében nem változott a tavaszi adatokhoz képest, ami arra utal, hogy a hosszabb ideje tartó folyamatos bővülés most megtorpanhatott.
A kereslet visszaesése ennél jóval látványosabb. Május és augusztus között mindössze 1344 új építésű lakás kelt el, ami 38 százalékkal kevesebb, mint az előző negyedévben. Ez nemcsak az előző időszakhoz képest jelent komoly visszalépést, hanem az elmúlt tíz év átlagától is jelentősen elmarad.
A beruházói oldalon szintén érezhető a bizonytalanság. A nyári időszakban alig több mint húsz új projekt indult, amelyek együttesen mintegy 750 lakással bővítették a kínálatot. Ez az új fejlesztések számának kétéves mélypontját jelenti.
Mindeközben a szabadon megvásárolható új lakások száma is csökkent. Részben egy nagyobb projekt leállása miatt 9747 lakás maradt ténylegesen elérhető a piacon. A kínálat szűkülése azonban egyelőre nem hozott látványos áresést.
Sőt, az árak tovább kapaszkodtak felfelé. A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára a tavaszi 1,83 millió forintról 1,85 millió forintra emelkedett, miközben egy átlagos új építésű lakásért már 126,8 millió forintot kérnek.
Meglepő fordulat az áraknál: már több a csökkentés, mint az emelés
A piaci lassulás egyik legérdekesebb jele az, ahogyan a fejlesztők az árakhoz nyúlnak. Azoknak a beruházóknak a többsége, amelyek módosították a lakások vételárát, már nem emelt, hanem csökkentett: 54 százalékuk lefelé korrigálta az árakat.
Ez éles váltás a korábbi negyedévekhez képest, amikor még inkább az áremelések domináltak. Akadtak ráadásul olyan lakások is, amelyeknél a kedvezmény meghaladta a 10 millió forintot: összesen mintegy 140 lakás esetében történt ilyen mértékű árkorrekció. A legtöbb változtatás azonban ennél jóval kisebb volt, jellemzően 2,5 millió forint alatti összeggel igazították ki az árakat.
A vásárlói oldalon közben egy másik tendencia rajzolódik ki. Továbbra is a kisebb lakások a legkeresettebbek: az értékesített ingatlanok 63 százaléka egy- vagy kétszobás volt. A magas árak mellett ez nem különösebben meglepő, hiszen az alacsonyabb vételárú lakások könnyebben elérhetők a vevők számára.
Külső-Pest és Angyalföld még vezet, de Újbudán valami megváltozott
A területi preferenciák alapján továbbra is Külső-Pest és Angyalföld számít a két legnépszerűbb célpontnak, ám mindkét térség veszített korábbi súlyából. Közben egy másik városrészben éppen ellenkező irányú folyamat indult el.
Újbudán ugyanis látványosan megélénkült a kereslet: az adott időszak értékesítéseinek 17 százaléka itt valósult meg. Ez azt mutatja, hogy a vevők nem egyszerűen eltűntek a piacról, hanem egyre tudatosabban válogathatnak az elérhető lokációk és lakástípusok között.
Az Otthon Start Program hatása szintén jól kirajzolódik az adatokból. A kedvezményes hitel szempontjából megfelelő lakások a teljes újlakás-kínálatnak már csak 17 százalékát adják, az értékesítésekből azonban ennél jóval nagyobb arányban részesednek: az eladott lakások 26 százaléka tartozott ebbe a körbe.
A legtöbb új lakásra még éveket kell várni
Aki most vásárolna új építésű lakást, annak a legtöbb esetben nem érdemes azonnali költözéssel számolnia. A jelenleg szabad lakások több mint 80 százalékánál már zajlik a kivitelezés, vagyis a projektek jelentős része már túljutott az előkészítésen.
A tényleges költözés azonban sok esetben még messze van: a szabadon megvásárolható lakások közel 80 százaléka csak 2027-ben vagy 2028-ban készülhet el.
Van azonban egyre több lehetőség azok számára is, akik nem akarnak éveket várni. A teljesen elkészült, azonnal birtokba vehető új lakások aránya ismét növekedett, és már a teljes kínálat 9 százalékát teszi ki.
A negyedévente publikált Budapesti Lakáspiaci Riportot az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont és az ECRS készíti. A kutatók 2015 második felétől követik a budapesti újlakás-piac alakulását, 2019 óta pedig a vidéki új építésű lakások piacáról is rendszeresen készítenek felméréseket.
Az idei nyári adatok alapján úgy tűnik, hogy a budapesti újlakáspiac hosszú menetelése legalábbis megtorpant. A kereslet zuhanása, az új projektek visszafogottabb indulása és az egyre gyakoribb árcsökkentések egyaránt arra utalnak, hogy a fejlesztőknek egy új piaci helyzethez kell alkalmazkodniuk. Az árak egyelőre nem indultak lefelé, de az már látható, hogy a korábbi, szinte megállás nélküli drágulás korszaka nem folytatódik ugyanúgy.
