Lassul a lakásárak emelkedése, közben egyre több ingatlan közül válogathatnak a vevők. Ilyen helyzetben már nem biztos, hogy elég egyszerűen meghirdetni egy lakást és várni az érdeklődőket. A jó hír, hogy a vonzóbbá tételhez nem feltétlenül kell milliós felújításba kezdeni: néhány százezer forintos, jól megválasztott beavatkozás is sokat számíthat az eladásnál - derül ki a Pénzcentrum cikkéből.
A lakáspiac az elmúlt időszakban jóval nyugodtabbá vált. A KSH első negyedéves adatai szerint a lakásárak nominálisan 8,6 százalékkal voltak magasabbak az egy évvel korábbinál, miközben 2025-ben még 23,5 százalékos éves drágulást mért az MNB. Az ingatlan.com adatai szintén a lassulást mutatják: nyáron országosan 11–12, Budapesten pedig 8–9 százalék körül alakult az éves kínálati áremelkedés.
Közben a vevők érdeklődése is visszaesett. Augusztusban országosan 41 százalékkal kevesebben érdeklődtek az eladó lakóingatlanok iránt, mint egy évvel korábban, miközben a kínálat 12 százalékkal bővült, és már mintegy 148 ezer lakás és ház volt eladó.
Ez pedig alapvetően változtatja meg az eladók helyzetét. Ha a vevő több hasonló ingatlan közül választhat, sokkal könnyebben kiszúrja a hibákat, és az állapot alapján is dönthet.
Nem kell feltétlenül szétverni a lakást
Az Otthon Centrum szakértői szerint a jelenlegi piacon az ingatlan állapota és megjelenése az ár mellett az értékesítés gyorsaságára és az alku mértékére is egyre nagyobb hatással lehet.
Egy jó állapotú lakás ugyanazon a környéken és hasonló adottságok mellett jellemzően jobb pozícióból indul, mint egy felújításra váró ingatlan. A szakértők szerint azonban az eladás előtt nem feltétlenül a nagy felújítás a nyerő stratégia.
Sokszor már az is látványos változást eredményezhet, ha a lakás tiszta, rendezett, világos és kevésbé zsúfolt. A felesleges bútorok és személyes tárgyak eltávolítása nagyobbnak mutathatja a tereket, a tisztasági festés pedig teljesen új hangulatot adhat az ingatlannak.
A konyhát és a fürdőszobát sem feltétlenül kell teljesen felújítani. Egy vízköves csaptelep, kopott munkalap, elhasználódott fogantyú, repedt csempe vagy rossz állapotú fuga apróságnak tűnhet, mégis ronthatja az első benyomást. Ezek rendbetétele jóval kevesebbe kerülhet, mint egy komplett felújítás.
Az Otthon Centrum szerint különösen a magasabb árkategóriájú ingatlanoknál nő az elvárás a minőségi, azonnal használható állapotra. A drága lakás vevője sok esetben már nem szeretne jelentős összegeket és hónapokat felújításra fordítani, ezért a hibák az alku során is könnyebben előkerülhetnek.
Ugyanakkor nincs minden lakásra érvényes recept: egy nagyobb beruházás költsége nem feltétlenül jelenik meg teljes egészében az eladási árban. Éppen ezért érdemes először azt felmérni, hogy az adott ingatlannál mely változtatások hozhatják a legtöbbet.
Már 300–500 ezer forintból látványos eredmény érhető el
Lakner Katalin, a Magyar Home Staging Egyesület elnöke szerint sem feltétlenül a méregdrága felújítások jelentik a legjobb megoldást. Az eladás előtti felkészítésnél sokkal fontosabb lehet, hogy a ráfordított pénz valóban olyan változást hozzon, amit a vevő is érzékel.
Az egyik legjobb első lépés egy alapos takarítás és rendrakás lehet. Ablakok, csempék, fugák, szőnyegek, kárpitok és konyhai felületek megtisztításával szinte minimális költség mellett is sokat javulhat a lakás összképe.
A személyes tárgyak és a felesleges bútorok eltávolítása szintén fontos.
„A személyes tárgyak, családi fotók és felesleges bútorok eltávolításával a lakás tágasabbnak tűnhet, miközben a potenciális vásárló könnyebben elképzelheti magát az ingatlanban.”
– mondta Lakner Katalin.
A szakember szerint a friss festés és a világítás javítása is jó befektetés lehet. A világos, semleges falak és a megfelelően megvilágított terek könnyebben kelthetnek rendezett, igényes benyomást.
Ha pedig 300–500 ezer forint áll rendelkezésre, már egy komplett, látványosabb felkészítés is kijöhet belőle: például nagytakarítás, kisebb javítások, néhány helyiség festése, világításfrissítés, a bútorok átrendezése és home staging tanácsadás.
Egymillió forintos keretnél már a konyha vagy a fürdőszoba kisebb esztétikai frissítése is beleférhet. Lakner Katalin azonban arra figyelmeztet, hogy a teljes felújításokkal már óvatosan kell bánni.
„Egy teljes konyha- vagy fürdőszobacsere, nyílászárócsere, padlófűtés kiépítése vagy komplett gépészeti korszerűsítés akkor térülhet meg, ha pontosan ismerjük az adott piacon megcélzott vevői kör igényeit és a műszaki követelményeket.”
A professzionális fotózásról sem érdemes megfeledkezni. A hirdetésben szereplő képek ugyanis sokszor az első találkozási pontot jelentik a potenciális vevővel. Egy rosszul megvilágított, zsúfolt lakás már a személyes megtekintés előtt elveszítheti az érdeklődők egy részét.
Egy apró hiba is milliós alkualappá válhat
Varga Dezső, az OTP Ingatlanpont régióvezetője szerint a lassuló piacon egyre fontosabb, hogy az ingatlan ki tudjon tűnni a kínálatból. A választék bővülése és az érdeklődés visszaesése miatt a vevők több lehetőség közül válogathatnak, így érzékenyebben reagálhatnak a lakás hibáira.
Egy foltos fal, kellemetlen szag, elhasználódott fürdőszoba vagy zsúfolt helyiség már elegendő lehet ahhoz, hogy a vevő úgy érezze: itt még rengeteget kell költeni, és ezt az ajánlatában is érvényesíteni akarja.
Éppen ezért Varga Dezső szerint a kisebb, gyorsan elvégezhető munkák lehetnek a legjobb ár-érték arányú beruházások. Ilyen lehet például a festés, a repedések javítása, a sérült kapcsolók és konnektorok cseréje, a szegélylécek helyreállítása, illetve a kisebb vízszivárgások megszüntetése.
A konyhában egy új csaptelep, tükör, világítás vagy fogantyú is sokat javíthat az összképen, míg a fürdőben a fugák, szilikonozások és kisebb szerelvények rendbetétele lehet látványos.
A cél nem az, hogy az eladó teljesen új lakást építsen a régiből, hanem hogy megszüntesse azokat a hibákat, amelyek indokolatlanul erős alkupozíciót adhatnak a vevőnek.
A nagyobb felújításoknál azonban már könnyen előfordulhat, hogy a tulajdonos többet költ, mint amennyit a piac hajlandó megfizetni. Egy többmilliós prémiumkonyha vagy luxusfürdő például nem biztos, hogy visszahozza a teljes beruházás árát, különösen akkor, ha a kialakítás nem találkozik a következő tulajdonos ízlésével.
Most sokkal többet számíthat, hogyan néz ki a lakás
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a lassuló piacon jelentősen felértékelődött az ingatlanok megkülönböztethetősége.
Amikor gyorsan emelkednek az árak, a vevők könnyebben elfogadják a gyengébb állapotú ingatlanokat is. Ha azonban több hasonló lakás közül választhatnak, már sokkal inkább számít, melyik tűnik rendezettebbnek, jobb állapotúnak és azonnal költözhetőnek.
A szakember szerint három területre különösen érdemes figyelni:
- rendrakás és szelektálás, ami akár minimális költséggel javíthatja a térérzetet;
- festés és kisebb javítások, amelyek eltüntetik az elhanyagoltság látványos jeleit;
- világítás, szellőztetés és az összhatás javítása, amelyek az első benyomást tehetik kedvezőbbé.
A konyha és a fürdőszoba továbbra is kritikus pont, de Szegő Péter szerint itt sem feltétlenül kell komplett felújításban gondolkodni.
„Az energetikai korszerűsítésnél szintén a mérték lehet döntő. Egy részlegesen elvégzett korszerűsítés önmagában nem feltétlenül hozza vissza a ráfordítást, a vevő számára akkor válhat igazán értékessé, ha érzékelhetően alacsonyabb fenntartási költséggel jár.”
A nagyobb, egyedi beruházásokkal ezért érdemes óvatosan bánni. Egy különleges burkolat, prémium konyha vagy drága kertészeti fejlesztés lehet, hogy a tulajdonos számára értéket jelent, de nem biztos, hogy a vevő ugyanennyire értékeli.
A lassuló lakáspiacon tehát nem az lehet a kulcs, hogy ki költ a legtöbbet a lakására, hanem az, hogy ki költ a legokosabban.
A néhány százezer forintos takarítás, festés, rendrakás, kisebb javítás és tudatos bemutatás sok esetben többet érhet, mint egy többmilliós, személyre szabott felújítás. A cél pedig egyszerű: a vevő ne a hibákat és a várható kiadásokat lássa meg először, hanem azt, hogy miért lehet jó döntés számára az adott lakás.
