Lehetséges 2026 augusztusában egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlása átlagosnak számító fizetésből? A Bankmonitor szakértői utánajártak, mire elég az első féléves megyei nettó mediánbér, ha a vásárlónak már van 10 millió forint megtakarítása. A számításokból kiderült: a lakáshitel típusa és a lakás mérete is döntő lehet – az első év költségei pedig még ott is komoly meglepetést okozhatnak, ahol a vásárlás papíron belefér.
Mekkora fizetésből gazdálkodnak az egyes megyékben?
A nettó mediánkeresetek rangsorát 2026 első felében Budapest vezette, ahol a mutató 503 174 forint volt. A fővárost Győr-Moson-Sopron megye követte 450 921 forintos értékkel, a harmadik helyen pedig Komárom-Esztergom megye állt 449 662 forinttal.
A lista másik végén Szabolcs-Szatmár-Bereg megye található, ahol 339 938 forint volt a nettó mediánbér. Nógrádban 343 671, Békés megyében pedig 349 049 forintot tett ki ez az összeg.
A különbség igencsak jelentős: Budapesten csaknem másfélszer akkora a nettó mediánkereset, mint Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében. Ez a bérkülönbség abban is szerepet játszhat, hogy az országon belül merre indulnak munkát keresni az emberek.
Mennyibe kerül egy 50 négyzetméteres lakás a megyeszékhelyeken?
A lakásárakhoz az ingatlan.com 2026 augusztusi kínálati adatait vették alapul. Az ingatlanpiaci aktivitás az elmúlt hónapokban mérsékeltebb volt, ezért a meghirdetett árakból alkura is lehet számítani. Ezt a Duna House augusztusi barométere is alátámasztja: a használt téglalakások esetében országosan 6–7 százalékos alku volt jellemző.
A Bankmonitor elemzői ennél óvatosabban, egységesen 5 százalékos árengedménnyel kalkuláltak. Így is óriási a szórás a városok között: egy 50 négyzetméteres lakás becsült, alkuval csökkentett ára Budapesten 57,9 millió forint, Salgótarjánban viszont mindössze 16,4 millió forint volt.
Tízmillió forint önerővel tényleg összejöhet a saját lakás mediánbérből?
A Bankmonitor azt vizsgálta, mire juthat egy olyan lakásvásárló, akinek már rendelkezésére áll 10 millió forint önerőként, a fennmaradó vételárat pedig hitelből fedezné. A cél minden esetben egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlása volt.
Kétféle finanszírozással számoltak. Az egyik lehetőség a fix, 3 százalékos kamatozású Otthon Start, 25 éves futamidővel. A másik egy 6,88 százalékos kamatozású piaci lakáshitel, 20 évre.
Azt nézték meg, hogy a havi törlesztőrészlet eléri-e a helyi nettó mediánkereset felét. Ez a jövedelemarányos törlesztőrészletre vonatkozó (JTM) szabály szempontjából lényeges: az adott feltételek mellett a bank nem hitelezhet a megengedett jövedelmi korlát fölé.
Otthon Starttal 19 városból 18-ban jöhet ki a vásárlás a számítás szerint. Egyetlen település lóg ki a sorból: Debrecen. Itt az alku utáni 52,4 millió forintos vételárból 42,4 millió forintot kellene hitelből előteremteni. Ennek havi törlesztője 201 025 forint lenne, ami a Hajdú-Bihar megyei 395 728 forintos nettó mediánbér 50,8 százaléka. Vagyis mindössze 0,8 százalékpont választja el a vásárlót a vizsgált jövedelmi korláttól.
A legkedvezőbb helyzet Salgótarjánban adódik: a 16,4 millió forintos lakás megvásárlásához a 10 milliós önerő mellé mindössze 6,4 millió forint hitelre lenne szükség. A havi törlesztőrészlet 30 566 forint, ami a nógrádi mediánkereset 8,9 százaléka.
Miskolcon 97 399 forintos havi törlesztővel, Békéscsabán pedig 92 785 forinttal számoltak. Ez a helyi nettó mediánkereset 26,3, illetve 26,6 százalékát jelenti.
Budapesten is beleférhet a törlesztés – de csak éppen. A havi 227 303 forintos részlet az 503 174 forintos mediánbér 45,2 százaléka. Ehhez azonban az is szükséges, hogy a hitelösszeg ne lépje túl az Otthon Start 50 millió forintos plafonját, és a lakás négyzetméterára is megfeleljen a program 1,5 millió forintos korlátjának. A számításban szereplő 47,9 millió forintos hitel és 1 219 639 forintos átlagos négyzetméterár éppen megfelel ezeknek a feltételeknek.
Piaci lakáshitellel már jóval kevesebb helyen működik a matek. A 19 városból mindössze hatban – Tatabányán, Salgótarjánban, Szekszárdon, Szolnokon, Miskolcon és Békéscsabán – marad a törlesztőrészlet a nettó mediánbér felén belül.
A fővárosban a piaci hitel havi 368 178 forintos törlesztőt jelentene, ami a mediánkereset 73,2 százaléka. Debrecenben 325 613 forintot kellene havonta fizetni, ami a helyi nettó mediánbér 82,3 százaléka.
A számítások alapján tehát az Otthon Start-jogosultság meghatározó tényező: a kedvezményes konstrukcióval több városban is beleférhet a törlesztés a vizsgált jövedelmi határba, míg piaci hitellel sok helyen nem.
Az illeték is közbeszólhat: mennyi pénz marad az első évben?
A lakásvásárlás költségei nem érnek véget a vételár és a hitel törlesztésével. A vevőnek főszabály szerint a vételár 4 százalékának megfelelő visszterhes vagyonátruházási illetékkel is számolnia kell. A Bankmonitor elemzésében ezt az összeget 12 egyenlő havi részletre bontották, majd megnézték, mennyi marad a nettó mediánbérből az első évben, amikor a törlesztőrészlet mellett az illeték is terheli a vásárlót.
Budapesten már önmagában az illeték is komoly tétel: az 57,9 millió forintos lakás után körülbelül 2,3 millió forintot kellene fizetni. Ez havi 193 110 forintos részletnek felel meg. A 227 303 forintos hiteltörlesztővel együtt így havonta 420 413 forint menne el a lakásra.
A fővárosi 503 174 forintos mediánbérből mindössze 82 761 forint maradna rezsire, élelmiszerre, közlekedésre és minden más kiadásra.
Más nagyvárosokban sem feltétlenül marad sokkal több. Szegeden 37 984, Veszprémben 60 122, Nyíregyházán 60 463, Kecskeméten pedig 62 433 forint lenne a havi maradvány az első évben. A számítás szerint Salgótarjánban maradna a legtöbb mozgástér, 258 285 forint, Tatabányán pedig 189 284 forint.
Az illeték nem része a hitelbírálatban vizsgált havi törlesztőrészletnek, a háztartás tényleges pénzügyi tervezésénél azonban nem lehet figyelmen kívül hagyni.
Mi történik, ha nem 50, hanem csak 45 négyzetméteres lakást keresel?
A Bankmonitor azt is megvizsgálta, hogyan változnak az eredmények, ha a vásárló 50 helyett 45 négyzetméteres lakással számol. Az alapterület 10 százalékos csökkenése mérsékli a vételárat, miközben az önerő továbbra is 10 millió forint marad. Emiatt a szükséges hitelösszeg a vételárnál is nagyobb arányban csökkenhet.
A kisebb lakás Debrecenben is megváltoztatja a helyzetet. A 47,2 millió forintos, alku utáni vételárhoz 37,2 millió forint hitelre lenne szükség. Otthon Starttal ennek havi törlesztője 176 180 forint, ami a helyi mediánbér 44,5 százaléka.
Vagyis 45 négyzetméterrel már mind a 19 vizsgált városban beleférhet a törlesztés a helyi mediánkereset felébe – Otthon Starttal.
A piaci hitel esetében szintén javulnak az esélyek, de a különbség továbbra is jelentős. A korábbi hat város mellé Szombathely, Zalaegerszeg és Kaposvár is bekerül, így összesen kilenc településen marad a havi törlesztőrészlet a nettó mediánbér 50 százaléka alatt.
Budapesten viszont a kisebb lakás sem oldja meg a problémát: a piaci hitel törlesztője még 45 négyzetméter esetén is a mediánkereset 64,3 százalékát vinné el. A vizsgált feltételekkel tehát a fővárosban Otthon Start nélkül ez a vásárlás nem férne bele a jövedelmi korlátba.
Az illeték és a törlesztés után is több pénz maradna, mint az 50 négyzetméteres változatnál. Budapesten 129 545, Szegeden 77 233, Debrecenben pedig 62 374 forint lenne az első évben megmaradó havi összeg.
Albérlet vagy saját lakás? Meglepő különbségeket mutatnak a számok
A Bankmonitor szakértői a bérleti díjakat is összevetették a nettó mediánkeresetekkel. Azt vizsgálták, hogy a megyeszékhelyeken és Budapesten a medián albérleti díj belefér-e a jövedelem felére meghúzott határba.
Hat városban már a medián lakbér is meghaladja a nettó mediánkereset felét. Debrecenben a 220 000 forintos bérleti díj a fizetés 55,6 százalékát teszi ki. Nyíregyházán ez az arány 53 százalék, Kecskeméten 52,7, Veszprémben 52,5, Szegeden 52,2, Budapesten pedig 51,7 százalék.
A számításban alkalmazott jövedelmi korlát mellett ezek a bérleti díjak már nem férnének bele egy lakáshitel törlesztőrészleteként.
Ezzel szemben az Otthon Start havi törlesztője mind a 19 vizsgált megyeszékhelyen alacsonyabb a helyi medián albérleti díjnál. Budapesten például 227 303 forint lenne a törlesztő a 260 000 forintos mediánlakbér helyett. Debrecenben 201 025 forint áll szemben a 220 000 forintos bérleti díjjal, Salgótarjánban pedig 30 566 forint a 145 000 forintos medián albérleti díjjal.
Fontos
Az összehasonlításból ugyanakkor nem következik automatikusan, hogy a lakásvásárlás minden esetben jobb döntés lenne. A debreceni 220 ezer forintos albérlet és a mediánbérből megvásárolható 50 négyzetméteres lakás nem feltétlenül azonos elhelyezkedésű vagy állapotú ingatlan. A bérelt lakás akár jobb állapotú és kedvezőbb fekvésű is lehet, mint az a lakás, amelynek megvásárlása hasonló havi terhet jelent. Az adatok tehát a havi kiadások összevetésére alkalmasak, a lakhatás minőségéről önmagukban nem adnak képet.
A Bankmonitor számításai szerint 2026 augusztusában 10 millió forint önerővel és mediánbérből szinte minden vizsgált megyeszékhelyen megoldható lehet egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlása – de a kedvezményes Otthon Start hitel kulcsfontosságú hozzá. Ráadásul az első évben az illeték miatt több nagyvárosban rendkívül szűkösre fordulhat a havi költségvetés.
Piaci kamatozású hitellel egészen más a helyzet: a vizsgált feltételek mellett 12 megyeszékhelyen és Budapesten nem férne bele a lakásvásárlás törlesztőrészlete a nettó mediánkereset felére meghúzott határba.
