Érdekes átrendeződés látszik a magyar lakáspiacon 2026 őszén. Miközben Budapesten egy hónap alatt több mint 15 százalékkal nőtt az eladásra kínált lakások száma, a kiadó lakások állománya közel 8,5 százalékkal csökkent. Országosan jóval visszafogottabb a változás, ami arra utal, hogy Budapest és a vidék egyre eltérőbb pályán mozoghat.
Országosan még nincs kínálati robbanás
A 2026. október 1-jei hirdetési adatok alapján országosan az eladó lakások kínálata egy hónap alatt mintegy 2,6 százalékkal, az eladó házaké pedig körülbelül 0,8 százalékkal nőtt.Ez önmagában még nem nevezhető kínálati robbanásnak, inkább mérsékelt bővülésről beszélhetünk. Az viszont már figyelemre méltó, hogy az Otthon Start által megtámogatott kereslet mellett sem fogy el látványosan a kínálat.
Ez arra utalhat, hogy az elmúlt időszak jelentős áremelkedése újabb eladókat csábított a piacra, miközben a korábban kivárók közül is többen dönthettek az értékesítés mellett.
Budapesten egészen más történet bontakozik ki
A fővárosi lakáspiacon jóval látványosabb a változás. Az eladó budapesti lakások hirdetésállománya egyetlen hónap alatt mintegy 15,3 százalékkal nőtt.Ez már olyan mértékű változás, amely mellett nehéz szó nélkül elmenni. A számokat ugyanakkor érdemes óvatosan kezelni, hiszen az ingatlanhirdetési adatbázisokban lehetnek duplikációk, illetve egy-egy nagyobb projekt vagy hirdetői csomag megjelenése is torzíthatja a havi változást.
A tendencia ettől még egyértelműnek látszik: Budapesten érezhetően bővült az eladásra kínált lakások választéka.
A családi házaknál ugyanakkor éppen ellenkező folyamat látszik: a fővárosi eladó házak hirdetésállománya mintegy 5,6 százalékkal csökkent egy hónap alatt. Vagyis már Budapesten belül is egyre kevésbé beszélhetünk egységes ingatlanpiacról.
[caption id="attachment_13707154" align="aligncenter" width="1986"]
Forrás: Ingatlantájoló adatbázisa[/caption]
Vidéken nem ugyanaz történik, mint a fővárosban
Az országos és budapesti adatok összevetése alapján különösen érdekes kép rajzolódik ki. Míg országosan az eladó lakások kínálata mintegy 2,6 százalékkal nőtt, Budapesten több mint 15 százalékos emelkedés látható. Ez arra utal, hogy a kínálat bővülése elsősorban a fővárosra koncentrálódik, miközben Budapest nélkül a lakáskínálat inkább szűkülhetett.A házaknál éppen fordított a helyzet: országosan enyhe, 0,8 százalékos növekedés látszik, miközben Budapesten több mint 5 százalékos visszaesés történt. Ez az egyik legfontosabb üzenete az októberi adatoknak: Budapest és a vidéki lakáspiac egyre inkább külön életet él.
Az új lakásoknál óvatosan kell bánni a számokkal
Az újépítésű lakásoknál a nyers adatok nagyon jelentős budapesti növekedést mutatnak, de ezt nem érdemes szó szerint piaci kínálatbővülésként értelmezni.A hirdetési adatbázisokban az új lakásoknál különösen gyakori, hogy ugyanaz a projekt vagy akár ugyanaz a lakás több hirdetésben is szerepel. Emiatt a látható, több mint 30 százalékos havi változás valószínűleg jelentős részben technikai vagy duplikációs hatás.
Ami viszont ebből is látható: az újépítésű budapesti projektek hirdetési aktivitása erősödött, ami összefügghet az Otthon Start által generált kereslettel és a fejlesztők fokozódó értékesítési aktivitásával.
Miközben több lakást árulnak, kevesebbet adnak ki
Talán még érdekesebb folyamat zajlik a bérleti piacon. Országosan a kiadó lakások hirdetésállománya egyetlen hónap alatt körülbelül 6,8 százalékkal csökkent. Budapesten a visszaesés még ennél is erősebb volt: közel 8,5 százalékkal szűkült a kiadó lakások kínálata.Ez különösen érdekes annak fényében, hogy ugyanezen időszakban a budapesti eladó lakáskínálat több mint 15 százalékkal nőtt.
A két folyamat együtt felveti annak lehetőségét, hogy egyes befektetők a bérbeadás helyett inkább az eladás mellett döntenek. Ezt azonban a hirdetési adatok önmagukban nem bizonyítják, ehhez ugyanazon ingatlanok időbeli követésére lenne szükség.
A jelenség ettől még figyelemre méltó: az eladó és a kiadó piac jelenleg egymással ellentétes irányba mozog Budapesten.
[caption id="attachment_13707155" align="aligncenter" width="1698"]
Forrás: Ingatlantájoló adatbázisa[/caption]
Ez nem feltétlenül jó hír a bérlőknek
Ha a kiadó lakások kínálata tartósan ilyen ütemben szűkül, miközben a kereslet nem esik vissza hasonló mértékben, az újabb felfelé irányuló nyomást helyezhet a bérleti díjakra. A vevők szempontjából viszont éppen ellenkező folyamat bontakozhat ki.A nagyobb eladó lakáskínálat több választási lehetőséget jelent, és egyre kevésbé kényszerítheti a vevőket arra, hogy minden árat elfogadjanak.
Ezt erősítik a korábbi árkorrekciós adatok is: tavasszal már azt láttuk, hogy az árat módosító lakáshirdetések között jelentősen túlsúlyba kerültek az árcsökkentések, Budapesten pedig érezhetően visszaesett az árat emelő eladók aránya.
Több kínálat, több alku – de ettől még nem biztos, hogy esnek az árak
Fontos azonban különválasztani két dolgot. A növekvő kínálat és az erősödő alkupozíció nem jelenti automatikusan azt, hogy a lakásárak csökkenni fognak. Elképzelhető olyan piac is, ahol a nominális árak tovább emelkednek, miközben egyre nagyobb különbség alakul ki a reális és a túlárazott ingatlanok között.A jó helyen lévő, megfelelő állapotú, jól finanszírozható lakások továbbra is gyorsan gazdára találhatnak. A túl magas áron piacra tett ingatlanoknál viszont hosszabb értékesítési idő és egyre nagyobb alku jöhet.
A 2026 őszén kibontakozó kép ezért nem feltétlenül áresést, hanem sokkal inkább egy szelektívebb, vevőbarátabb piac kialakulását vetíti előre.
És Budapesten ez a fordulat már most jóval látványosabb, mint az ország többi részén.
