Megérkezett a fordulat a hazai lakáspiacra: Budapesten a harmadik negyedévben már nemcsak megállt a drágulás, hanem csökkenni kezdtek az árak is. A panel- és téglalakások árindexe egyaránt 2 százalékkal esett, a fővárosi téglalakások pedig már olcsóbbak, mint egy évvel korábban. Közben nőtt az alku, lassult az értékesítés, visszaesett a befektetői kereslet, és országosan is megtorpant az áremelkedés – derül ki a Duna House szeptemberi és harmadik negyedéves adataiból.
A harmadik negyedév egyértelműen új helyzetet hozott a lakáspiacon. Míg az év első felében még főként a drágulás lassulásáról lehetett beszélni, most már több részpiacon tényleges árcsökkenés is megjelent.
Budapesten már esnek a lakásárak
A budapesti panellakások árindexe a második negyedévi 525 pontról 514 pontra csökkent, a téglalakásoké pedig 415 pontról 406 pontra esett. Ez mindkét esetben körülbelül 2 százalékos negyedéves árcsökkenést jelent.Különösen érdekes a téglalakások helyzete: ezek árindexe már 1 százalékkal a tavaly harmadik negyedévi szint alatt van. A panellakások ugyanakkor még mindig 2 százalékkal drágábbak, mint egy évvel korábban.
Vagyis a fővárosi lakáspiac egy év alatt eljutott a gyors drágulástól oda, hogy bizonyos szegmensekben már éves összevetésben is csökkenés látszik.
Országosan is elfogyott a lendület
Nemcsak Budapesten tört meg az áremelkedés. Az országos lakásárindex 464 pontról 462 pontra mérséklődött a harmadik negyedévben. Éves alapon ugyan még 6 százalékos drágulás látszik, de ez már messze van a második negyedévben mért 19 százalékos növekedéstől.A vidéki piac közben egyre vegyesebb képet mutat. A nyugat-magyarországi téglalakások árindexe 4 százalékkal esett, ami a legnagyobb negyedéves csökkenés volt az országban. A keleti és nyugati panellakások ára lényegében nem változott, érdemi drágulás csak a kelet-magyarországi téglalakásoknál maradt, ott 3 százalékos emelkedést mértek.
Már nem 1 százalék az alku: Budapesten 4–5 százalékot is engednek
Az egyik leglátványosabb változás az alku mértékében történt. Egy évvel ezelőtt Budapesten a legtöbb lakástípusnál még 1 százalék körüli engedmény volt jellemző. Most már inkább 4–5 százalék körül alakul az alku.Vidéken még nagyobb lett a változás. Kelet-Magyarországon a téglalakásoknál 3,5 százalékról 6,5 százalékra, Nyugat-Magyarországon pedig 3,4 százalékról 7,1 százalékra nőtt az átlagos engedmény. Ez már egyértelműen azt jelzi, hogy a vevők sokkal kevésbé hajlandók automatikusan elfogadni a meghirdetett árakat.
Egy budai panel eladásához már több mint 100 nap kellhet
Nemcsak az alku nőtt, az értékesítés is látványosan lassult. A budai panellakások szeptemberben átlagosan 101 nap alatt keltek el, miközben egy évvel korábban ehhez mindössze 55 nap kellett. Ez különösen nagy változás, hiszen tavaly még ezek számítottak az ország leggyorsabban értékesíthető lakásainak.A pesti téglalakásoknál szintén lassulás történt: az átlagos értékesítési idő 80 napról 96 napra nőtt. A vevők tehát nemcsak többet alkudnak, hanem hosszabb ideig válogatnak is.
22 százalékkal kevesebb ingatlan cserélt gazdát, mint egy éve
A forgalomban is visszaesés látszik. A Duna House becslése szerint a harmadik negyedévben 26 754 lakóingatlan cserélt gazdát. Ez 6 százalékkal kevesebb, mint a második negyedévben, és 22 százalékkal marad el az egy évvel korábbi szinttől.Az éves visszaesést részben magyarázza, hogy 2025 augusztusában és szeptemberében az Otthon Start Program indulása kiugró aktivitást hozott.
Ugyanakkor a 2024-es harmadik negyedévhez képest is 13 százalékos csökkenés látszik. Az év első kilenc hónapjában 83 307 adásvétel zárult, ami 15 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. Szeptember ugyanakkor hozott némi élénkülést: 9 385 lakás kelt el, 16 százalékkal több, mint augusztusban.
Nem lett több vevő a piacon
A szeptemberi javulás ellenére a vásárlói aktivitás továbbra is visszafogott. A Duna House keresletindexe szeptemberben 65 ponton állt, miközben tavaly szeptemberben még 87 pontot mutatott.A vevők között továbbra is az első lakásukat vásárlók vannak a legtöbben: Budapesten és vidéken is 39 százalékos arányt képviselnek.
A befektetők viszont látványosan visszahúzódtak. Budapesten a befektetési céllal vásárolt lakások aránya egyetlen év alatt 31 százalékról 18 százalékra esett.
Közben az eladói oldalon éppen az ellenkező folyamat látszik: a fővárosi értékesítések 35 százalékában korábban befektetésként megvásárolt lakást adtak el.
A befektetők inkább kiszállnak, mint beszállnak
Ez az egyik legérdekesebb változás a harmadik negyedévben. Miközben egyre kevesebben vesznek befektetési céllal lakást, sok korábbi befektető éppen most realizálhatja az elmúlt évek áremelkedéséből származó nyereséget.Ez tovább növelheti a kínálatot olyan időszakban, amikor a kereslet már eleve gyengébb. A kombináció pedig tovább erősítheti a vevők alkupozícióját.
A hitelfelvevők is óvatosabbak lettek
A finanszírozási adatok szintén óvatosabb vásárlói magatartást mutatnak. Budapesten az átlagosan felvett lakáshitel összege 35,9 millió forintról 34,4 millió forintra csökkent.Országosan a felvett hitel átlagosan a megvásárolt ingatlan értékének 47 százalékát fedezte, míg a második negyedévben még 50 százalék volt ez az arány. A vásárlók tehát nemcsak az áraknál, hanem a hitelfelvételnél is megfontoltabbá váltak.
Most már az eladóknak kell alkalmazkodniuk
A harmadik negyedéves adatok alapján egyre világosabban látszik, hogy megváltozott az erőviszony a lakáspiacon. A magas árszint mellett kevesebb a vevő, hosszabb az értékesítési idő, nagyobb az alku, és több részpiacon már az árak is csökkenni kezdtek.A piac tehát nem omlott össze, de egyre kevésbé az eladók diktálnak.
A következő hónapok nagy kérdése az lesz, hogy a nagyobb engedmények és az enyhülő árak elegendők lesznek-e ahhoz, hogy több vevőt visszahozzanak a piacra. Ha nem, akkor a most elindult korrekció 2026 végén is folytatódhat.
Forrás: Duna House Barométer, 2026. szeptemberi és harmadik negyedéves ingatlanpiaci adatok.
