Látványosan megváltozott a vevők viselkedése a budapesti lakáspiacon. Már nem kapkodnak minden meghirdetett ingatlanért, több ajánlatot hasonlítanak össze, keményebben alkudnak, és sokkal érzékenyebbek az árra. A jó állapotú, jól árazott lakások továbbra is gyorsan elkelhetnek, a túlárazott ingatlanok viszont egyre hosszabb ideig maradnak a piacon – derül ki a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi tapasztalataiból.
Az idei évben egyértelműen lassult a lakáspiac a tavalyi kiugró kereslethez képest, ez azonban nem klasszikus visszaesést jelent. Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint inkább arról van szó, hogy sokkal tudatosabb és válogatósabb vevői piac alakult ki.
A 2025-ös Otthon Start-bejelentést követő keresleti hullám ugyanis olyan erős bázist teremtett, amelyhez képest az idei év természetesen visszafogottabbnak tűnik.
Több lakást néznek meg, és már nem fogadják el automatikusan az árat
A Belvárosban és a XIII. kerületben tavasszal még viszonylag aktív volt a kereslet, nyáron azonban érezhetően lassult a piac. Ősszel ismét több érdeklődő jelent meg, de már egészen más hozzáállással.A vásárlók több lakást is összehasonlítanak, alaposabban mérlegelik az ár-érték arányt, és jóval kevésbé hajlandók kompromisszumot kötni egy túlárazott ingatlan kedvéért. Ez egyre nagyobb nyomást helyez az eladókra.
Sokan még mindig a tavalyi árakból indulnak ki
Miközben a vevők óvatosabbak lettek, a kínálat élénkült: egyre több tulajdonos próbálja értékesíteni ingatlanát. A probléma az, hogy az eladók egy része továbbra is a tavalyi árszintekből indul ki. Ezért egyre nagyobb különbség alakulhat ki a meghirdetett ár és a végül ténylegesen elfogadott vételár között.Jelentős, általános áresésről ugyanakkor Tóth Viktória szerint egyelőre nem beszélhetünk. Inkább az látszik, hogy lelassult az áremelkedés, miközben sokkal jobban szétváltak a jó és a gyenge adottságú ingatlanok árai.
A jó lakás tartja az árát, a rossznál már komoly alku jöhet
A jó lokációjú, jó állapotú és megfelelő alaprajzú lakások továbbra is erős pozícióban vannak. Ezzel szemben a felújítandó, rosszabb elhelyezkedésű, gyengébb adottságú vagy egyszerűen irreálisan árazott ingatlanoknál már jelentős lehet az alku.A tavalyi erősen keresleti piachoz képest nagyobb lett a különbség a hirdetési és a tényleges értékesítési ár között. A jól árazott lakásoknál továbbra sem feltétlenül kell komoly engedményre számítani, a túlárazott ingatlanoknál viszont a vevők sokkal határozottabban alkudnak.
A rossz induló ár végül még nagyobb engedményt hozhat
A jelenlegi piacon különösen fontossá vált az induló ár helyes meghatározása. Egy túl magas árral meghirdetett lakás könnyen hosszú hónapokra a piacon maradhat. Ennek pedig gyakran az a vége, hogy az eladó később már nagyobb árkorrekcióra kényszerül, mintha eleve reális áron indította volna el az értékesítést.A vevők ugyanis ma már könnyebben észreveszik, ha egy ingatlan ára nincs összhangban annak állapotával, emeleti elhelyezkedésével, lokációjával vagy alaprajzával.
Egy jó lakás még mindig gyorsan elkelhet
A lassulás tehát nem jelenti azt, hogy minden ingatlan hónapokig a piacon marad. A megfelelően árazott, jó adottságú lakásokra továbbra is gyorsan lehet vevőt találni. A közepes minőségű vagy túlárazott ingatlanok értékesítési ideje viszont már jelentősen meghosszabbodhat.A XIII. kerületben különösen keresettek a jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező, kisebb és közepes méretű, jó állapotú lakások.
Az Otthon Start átalakította a vevői oldalt
Az Otthon Start Program a vevői összetételt is jelentősen megváltoztatta. Az első lakásukat vásárló fiatalok mellett továbbra is jelen vannak családok, továbblépők és befektetők, miközben látványosan nőtt a hitelből vásárlók aránya.Az V. és XIII. kerületben ugyanakkor sok ingatlan négyzetméterára meghaladja az Otthon Start által meghatározott szintet.
Ez azt jelenti, hogy a programra jogosult vásárlóknak gyakran kompromisszumot kell kötniük: kisebb lakást, rosszabb állapotot vagy más lokációt választanak.
Az új lakásoknál is gond az árkorlát
Az újépítésű piacon hasonló helyzet alakult ki. A jó helyen lévő, megfelelő árszintű és az Otthon Start feltételeinek is megfelelő projektek kínálata nem korlátlan.A program ezért komoly keresletet hozhat az új lakások piacára is, miközben az árkorlát a fejlesztők számára egyre komolyabb kihívást jelenthet.
A befektetők is sokkal szigorúbban számolnak
A magas árak ellenére a befektetők sem tűntek el teljesen az V. és XIII. kerület piacáról. A hozzáállásuk azonban megváltozott.Már nem elég számukra az, hogy egy lakás jó helyen legyen. Sokkal pontosabban kiszámolják a vételárat, a felújítás várható költségét, az elérhető bérleti díjat és a végső hozamot. Ez szintén hozzájárul ahhoz, hogy a túlárazott ingatlanok iránt jóval kisebb legyen az érdeklődés.
A bérleti piacon továbbra is erős a jó lakások iránti kereslet
A bérleti piac ezzel szemben mindkét kerületben stabil maradt. A jó lokációjú, megfelelő állapotú és reális áron kínált lakások iránt folyamatos a kereslet.A XIII. kerületben különösen erős a bérlői jelenlét, míg az V. kerületben a prémium bérleményeknek továbbra is megvan a saját, jól körülhatárolható célcsoportjuk.
Már nem elég egyszerűen feltenni a lakást magas áron
Tóth Viktória a következő hónapokat illetően óvatosan optimista. Nagy visszaesésre nem számít, ugyanakkor annak sincs jele, hogy rövid időn belül visszatérne a 2025-ös rendkívüli keresleti hullám. A piac tehát továbbra sem gyenge, csak sokkal szelektívebb.A jól árazott, jó állapotú és jó helyen lévő lakások továbbra is értékesíthetők, a túlárazott ingatlanoknál viszont már nem működik az a stratégia, hogy majd úgyis jön egy vevő, aki kifizeti a meghirdetett összeget.
A jelenlegi piacon egyre inkább az eladóknak kell alkalmazkodniuk: reális árral, megfelelő pozicionálással és nagyobb rugalmassággal lehet gyorsabban vevőt találni.
